白**、李**与牛**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**、李**因与被上诉人牛**合同纠纷一案，牛**于2014年12月23日向河南**民法院提起诉讼，请求：1、依法判令白**、李**继续履行房产买卖契约或者返还购房款200000元，并支付违约金20000元；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。2015年4月3日新密市人民法院开庭时，牛**当庭将其诉讼请求变更为：要求确认原告与二被告2012年6月13日签订的房屋买卖协议无效，二被告返还原告购房款200000元，并支付违约金20000元。河南**民法院于2015年6月10日作出（2015）新密民一初字第35号民事判决。白**、李**不服原判，向本院提起上诉，本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人白**及其与李**共同的委托代理人柳志国，被上诉人牛**的委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2006年10月13日被告白**取得房屋所有权证（房产证号：新密房权证字第0601019638号）一份，该证载明：房屋所有权人白**，房屋坐落新密市溱水路西段北侧2层东户，建筑面积133.58元，权属性质集体。2012年6月13日，原告与二被告签订房屋买卖协议一份，其主要内容为：“甲方（卖方）白**、李**、乙方（买方）牛**，由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房产买卖事项，订立本契约，共同遵守。甲方自愿将坐落在新密市城区溱水路西段北侧二层东户的房产出售给乙方；本房产成交价格为人民币200000元，乙方由2012年6月20日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2012年9月20日前由甲方将上述房产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，如甲方不能在七日内搬清屋内所有物品，为自愿放弃；甲方不能按期向乙方交付房产，由违约一方向对方给付相当于上述房产总价百分之十的违约金，甲方白**、李**，乙方牛**”。2012年6月27日，白会生出具收款条一份：“今收到牛**购房款贰拾万元整，房屋地址溱水路西段北侧2楼东户，收款人白会生”。由于二被告没有交付房屋，且涉案房产土地性质为集体土地，原告诉至该院请求确认原告与二被告2012年6月13日签订的房屋买卖协议无效，二被告返还原告购房款200000元，并支付违约金20000元。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案所涉房屋的土地所有权性质为集体土地，依法不能在本集体组织成员外买卖，被告白**、李**与原告签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。对原告要求确认其与二被告所签房屋买卖合同无效的主张，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告应被告白**的要求，将购房款交付给被告之子白会生，白会生并为原告出具了收到条，收到条中明确载明该笔款项为购房款，房屋位置与本案争议房屋相同，鉴于二被告与白会生的特殊关系且二被告并未作否认表示，应当认定二被告已经收到原告交付的购房款。对原告要求二被告退还购房款200000元的主张，该院予以支持。因双方签订的房屋买卖合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，对原告要求二被告根据合同约定支付违约金的主张，无法律依据，该院不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告牛**与被告白**、李**2012年6月13日签订的房屋买卖合同无效；二、被告白**、李**于本判决书生效后十日内返还原告牛**购房款200000元；三、驳回原告牛**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元、保全费1620元，由被告白**、李**负担。

上诉人诉称

白**、李**上诉称，上诉人与被上诉人虽签订房屋买卖合同，但事实是上诉人的儿子白**向牛**借款20万元。上诉人与被上诉人不认识，签房屋买卖合同时是牛**拿着合同让上诉人签订的，合同签订后，因被上诉人没有向上诉人支付房款，上诉人就没有把房本交付给被上诉人。因此，合同未生效。无奈上诉人把房屋已卖给他人。直至被上诉人起诉时，上诉人才得知本案的实情为：上诉人的儿子白**为向牛**借款20万元，才与牛**合伙，骗取上诉人签订房屋买卖合同，以此为掩饰，牛**才把20万元借给白**，由白**出具收到牛**购房款20万元。因此，一审法院判决上诉人返还牛**购房款缺乏事实和法律依据。白**虽向牛**出具收款条并说明是购房款，但实际上该款是借款，并约定利息为月息4分，且白**偿还了部分借款和利息，该部分费用应予以扣除。综上所述，一审法院认定事实错误，判决上诉人承担返还责任缺乏法律依据，特上诉，请求发回重审或依法改判上诉人不承担责任。二审庭审中，二上诉人补充上诉意见称，涉案房屋面积133.58平方米，价值约33万元。

被上诉人辩称

牛**辩称，上诉人上诉状中主张的被上诉人与上诉人之子白会生之间的民间借贷纠纷，与本案的合同关系不属于同一法律关系。上诉人所称的33万元为房屋现有价值，不是2012年签订房屋买卖协议时的价值。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。

上诉人在二审中提交了四份转款凭证和四张收条，拟证明白**与牛**之间是借款合同关系而非房屋买卖合同关系，且白**已支付利息和本金共计22800元。一审中牛**提交的证据4显示牛**把15万元转给牛**，牛**又转给白**。

针对上诉人提交的证据，被上诉人质证认为：上诉人提交的四份转款凭证的收款人是牛**，其中2013年10月19日及2014年1月26日的两份收条是牛**出具的，2014年2月20日及2014年11月22日的两份收条是牛**出具的，上诉人提交的证据与被上诉人和白会生之间的民间借贷之债没有关联性，与本案的合同之债更没有关联性。

被上诉人在二审中提交了牛军玲与白会生于2014年8月14日签订的偿还借款协议书，拟证明该协议与2012年6月13日签订的房屋买卖协议没有关系。

针对被上诉人提交的证据，上诉人质证认为：由于被上诉人提交的偿还借款协议书落款时间为2014年8月14日，白会生偿还牛**利息及借款最后一次是在2014年1月26日，被上诉人提交的偿还借款协议书与本案没有关系。牛**与牛**是一个人，是牛**的弟弟。

被上诉人认可牛**与牛**是一个人，是牛**的弟弟。

鉴于二上诉人一审时经传票传唤无正当理由未到庭，一审法院依法缺席审理，二上诉人未对牛**提交的证据予以质证。二审庭审中，本院出示了一审卷宗中牛**提交的证据让二上诉人质证。经本院调查，白为民认可一审中牛**提交的《房产买卖契约》中“白为民、李松梅”的姓名系二上诉人本人签署，认可2012年6月27日收款条系其子白会生出具。对牛**在一审中提交的其他证据，二上诉人表示不发表意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，本案所涉《房产买卖契约》系二上诉人白为民、李**亲笔所签，该协议约定了需买卖房产的具体位置、价格、交付日期、违约责任等事项。白为民、李**之子白会生于2012年6月27日出具的收款条，证明牛**交付了购房款200000元。因二上诉人不能向牛**交付房屋，且本案所涉房屋的土地所有权性质为集体土地，依法不能在本集体组织成员外买卖，故一审法院对牛**要求确认其与二上诉人所签房屋买卖合同无效的主张予以支持并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因双方所签订的《房产买卖契约》被确认无效，故牛**依据该合同所交付的购房款项应予以退还。二上诉人称是其子白会生为向牛**借款，与牛**合伙骗取上诉人签订房屋买卖合同的主张，缺乏事实依据，故对二上诉人的该项主张不予支持。二上诉人二审中提交的转款凭证及牛**（牛**）收条等证据，不能证明与本案房屋买卖纠纷有关，故对二上诉人称白会生已偿还了部分借款和利息，该部分费用应予以扣除的上诉主张，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持；二上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4600元由二上诉人白为民、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日