陈**与河南省**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈**诉被告河南省**有限公司（以下简称河**公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年2月26日诉至本院，本院于同日作出受理决定并依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告陈**及其委托代理人张*、被告河**公司的委托代理人梅建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于2008年12月10日已交清房款204460元，并与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的万正阳光海岸的第8幢楼东单元5层501号。合同同时约定：被告应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。但被告仍达不到交房条件，未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。故现起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金227564元（计算至2013年2月25日，如之后未交付符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；2、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告**公司辩称：1、该项目是经适房项目；2、经适房项目购买需认购证，但原告未办认购证；3、虽然**务院对军人购房有规定，但不表示原告就可以不办认购证。故认为原告诉请不应得到支持。

原告向本院提交了如下证据：

1、2008年12月10日的商品房买卖合同，证明原被告双方买卖的是商品房而不是经适房，且证明该房屋的具体价款是204460元，交房时间是2009年12月31日前，逾期交房的违约责任，该房产面积130.6平方米，不是经适房，经适房过去是60平方米，现在可能是90平方米。

2、三张商品房销售专用收据，证明全部房款已交清。

3、2013年2月26日照片二张，证明该房至2013年2月26日还不具备入住、交房条件。

4、原告身份证复印件、军官转业证书，证明原告身份。

5、国办法（2000）62号通知，证明国家对军转干部住房保障的依据。

被告**公司对原告证据质证意见为：对证据1真实性无异议，证明方向有异议，合同显示土地的方式是划拨而不是出让，故该项目是经适房项目，且我市房屋买卖就是这一种合同文本，但不属于商品房买卖；对证据2真实性无异议；对证据3，与本案有无关联还待确认，因现场我没有去过；对4证据真实性无异议，但需说明原告未转业时就购买了该房，当时还不是复转军人，不适用**务院的相关规定。

被告**公司向本院提交以下证据：

1、南阳市政市（2011）124号文；

2、河南**员会（1997）1250号文件；

3、南阳市物价局、房管局联发（2008）21号文；

4、南阳市经济适用房预售审查意见书。证明原告购买房屋所在小区的是经适房。

原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1-4均有异议。对证据1的异议是该文是2011年12月30日发布的，原告是在2008年12月10日买的房子，当时还没经适房这个规定，我们买的是商品房，该文件效力上不能对抗合同法，该文件不具备法律效力，该文件也未经市人大等有关部门审议通过，该文件也未向社会公开，也未明确告知过原告；对证据2的异议，该证据与本案无关，不能启动任何效力。本案是阳光海岸项目，而该文件项目是万正小区项目；这个文件早在1998年已全部完成交付使用，而原告购房是在2008年，相隔10年；这个文件对这个项目的性质未作任何确认；对证据3的异议，该文仅指阳光海岸第15幢12-18层是经适房，该文也不具有法律效力，且物价部门对房产价格对外未公开，也未告知原告；对证据4的异议，是复印件不能作为证据使用，未见原件，这个审查意见书不包含原告购买的房屋；该意见书是有关部门的内部文件，对外不具有效力，不影响原被告商品房买卖的效力，我购房交款时间在前。

本院查明

经审理查明：1997年南阳**员会向河南**员会呈报《关于呈报南**正房地**限公司“万正安居小区”可行性研究报告的报告》，河南**员会于1997年12月3日签发豫计投资（1997）1250号文件，主要内容是“…一、为了积极推进住房制度改革，促进住房商品化，同意南**正房地**限公司在南阳市光武路与独山路交叉口建设“万正小区”安居工程。二、总建筑面积18万平方米，其中：安居住宅14.46万平方米，公用建筑面积3.54万平方米。三、总投资1亿元，其中，申请国家安居工程贷款5000万元，市、公司自筹5000万元。四、项目建设周期为一年，即：1998年度全部建成交付使用。…”2008年8月26日南阳市物价局与南阳**理局联合下发《关于“阳光海岸”住宅小区经济适用住房价格的批复》的宛价房函（2008）21号文件，主要内容是“…南**正房地**限公司：你公司《万正阳光海岸项目经济适用房定价申请》收悉。根据《河南省定价目录》（豫计价调（2003）1442号）和《南阳市经济适用住房价格管理实施细则》（宛价（2004）123号）文件规定，通过对你公司“阳光海岸”住宅小区经济适用住房开发成本的审核，经研究，现将“阳光海岸”15幢高层（12-18）经济适用住房销售价格批复如下：一、“阳光海岸”15幢高层经济适用住房开发科销售住宅建筑面积125238.24平方米，销售平均价格为2180元／平方米，下浮幅度不限。二、分割零售单套住房，应当以销售平均价格为准，计算楼层。朝向差价、楼层、按整幢楼增减的代数和为零的原则确定。确定后的每套住宅销售价格报南阳市物价局备案…”。

2008年12月10日，以被告为出卖人、原告为买受人，双方签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，该合同主要内容为“…第一条项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于光武路北侧、编号为3／203／131／2的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为宛市国用（2007）0008300084。该地块土地面积为45844.5，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年1月26日至2077年1月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】万正阳光海岸。建设工程规划许可证号为宛归字（2007）65.66.67.68，施工许可证号为宛（2007）17号。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为南**管局，商品房预售许可证号为2008037号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第8【幢】东【单元】5【层】501号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构…该商品房【合同约定】建筑面积共123.21平方米…第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1702元，总金额209703元。…第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款总房款209703元，优惠5243元，已交204460元，房款已清（其中2003年交2万元、2004年交2万元，2007年交64852元，本次交99608元）、代收费用（房屋大修基金、燃气初装费、办理房屋产权费用）按国家规定标准在交钥匙时一次性付清。…第八条交付期限出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的或违反合同或补充协议的约定。…第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分加处理（不作累加）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.334的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款及利息，利息期按付款时间分期计算，利率按日万分之3.334计算。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至60日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3.334（该比率应不小第项中的比率）的违约金。自第61日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金。…”。2008年12月10日，被告收取原告104852元房款，同时为原告出具编号为0001589的商品房销售专用收据一份。2008年12月10日，被告收取原告房款99608元，同时为原告出具编号为0006926的商品房销售专用收据一份。2012年4月18日，被告收取原告15728元，其中包括房款12578元，燃气初装费2660元，产权测绘费470元，同时为原告出具编号为0011775的商品房销售专用收据一份。

另查，陈**于1998年参加中**解放军，并于2010年12月13日转业。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案原、被告自愿订立商品房买卖合同，合法有效，受法律保护。被告辩称该房屋系经济适用房且原告陈**不符合购买经济适用房的条件，因此双方签订的房屋买卖合同无效，本院认为根据本案事实、证据，被告提供的证据证明不了自己的主张，其辩解理由不能成立。

原告向被告履行了交纳房款的义务，被告亦应按合同约定的时间履行交房义务。合同约定被告应当在2009年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，但是被告到期并未按合同约定交付房屋，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告请求被告支付违约金的请求，本院予以支持。但请求的违约金稍微过高，本院予以调整，按原、被告约定违约金的30%予以支付。因此，现原告要求继续履行合同，依合同约定自最后交付期限的第二天起到60日止（自2010年1月1日起至2010年3月1日止）被告按日向原告支付已交付房价款万分之3.334的30%的违约金；自第61日起至实际交付之日止（自2010年3月2日起至实际交付房屋之日止）被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的30%的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告河南省**有限公司于本判决生效后十日内按日自2010年1月1日起至2010年3月1日止向原告陈**支付已交付房价款万分之3.334的30%的违约金；自2010年3月2日起至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已交付房价款千分之一的30%的违约金。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4713元，由被告河南**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年九月三十日