上诉人息县**发有限公司、苏州鑫意**程有限公司与被上诉人周*、周**、刘*买卖合同纠纷案二审民事判决书2

审理经过

上诉人息县**发有限公司（以下简称金**公司）、苏州鑫意**程有限公司（以下简称鑫**公司）与被上诉人周*、周**、刘*买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2014）息民初字第972号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金**公司的委托代理人吴**，上诉人鑫**公司的委托代理人王*，被上诉人周**及被上诉周**、刘*、周*的委托代理人吴**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2010年1月10日，原告周**、刘*与苏州**分公司签订《店铺买卖合同》，约定购买苏州**分公司坐落于息**店商铺楼最东边三间二层房屋，总价款150万元整，其中120万元用现金支付，另30万元用门面房三年（即2010年元月至2013年元月）的房租充抵，原告周**、刘*已付100万元，2010年6月过户后原告周**、刘*补齐剩余款项20万元，从2013年二月起，门面租金收益归原告周**、刘*所有，同时约定若苏州**分公司房屋产权有问题不能过户，必须于2012年12月30日在相同街道同意位置给原告周**、刘*购置不低于同等面积的商铺三间二层，所有费用由苏州**分公司承担，并且一次性付清不留任何遗留问题，如有一方违约，赔偿对方此房现有价值房款的二倍。

2013年5月28日原告周*、周**、刘*分别与金**公司签订《鼎峰国际内部认购合同》，约定三原告分别购买金**公司开发建设的位于息县息夫人大道与沿河路东南鼎峰国际的66号、67号、69号商铺，三套商铺购房款合计2368624元，金**公司于2013年12月31日前交付房屋。合同约定一次性付款，第三条约定除特殊情况外，如未按本合同规定期限交付房屋，逾期超过90日后，如果合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金**公司按日支付已交付房款万分之一的违约金。此三份合同原告周*、周**、刘*分别签名，被告金万科置业顾问均签名并盖公司印章，苏州**分公司并在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”，法定代表人宗*签名并加盖公司印章。

被告**达公司企业法人营业执照登记法定代表人为宗位，其身份证登记名为宗卫。

一审法院认为

原审法院认为，原告周*、周**、刘*分别与被告金万**司签订的《鼎峰国际内部认购合同》是各方当事人在公平、自愿的基础上签订的，其行为合法有效。苏州**分公司在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”并签名盖章，根据本案客观事实及合同上下文解释，应当视为苏州**分公司经被告金万**司同意后自愿承担本合同付款义务。苏州**分公司作为被告**达公司的分公司，不具有企业法人资格，依法应由被告**达公司承担支付剩余购房款的责任。现因被告金**未按期交付房屋，已构成违约，依照该合同约定，原告周*、周**、刘*起诉要求被告金**交付房屋的请求，事实清楚，证据充足，依法应予支持。被告辩称三原告未按照约定付款，因付款义务经被告同意已转移给被告**达公司承担，未按期付款，三原告主观上没有过错，系第三方违约，并不影响主合同的履行，被告辩称本院不予支持。原告周*、周**、刘*起诉要求按日支付全部购房款万分之一的违约金，因三原告没有直接承担支付购房款义务，该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告息县金**房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内分别向原告周*、周**、刘*交付位于息县息夫人大道与沿河路东南鼎峰国际的66号、67号、69号商铺。二、被告苏州鑫意**程有限公司于本判决生效后三十日内向被告息县金**房地产开发有限公司支付66号、67号、69号商铺三套商铺购房款计2368624元。三、驳回原告周*、周**、刘*的其他诉讼请求。诉讼费由鑫**公司承担20000元和金万**司承担。

上诉人诉称

金**公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。周*建不具备主体资格，因合同的主体是周一凡而不是周*建；鑫**公司并没有表示其要为被上诉人付款，金**公司也没有同意被上诉人将付款义务全部转移给鑫**公司。鑫**公司在合同尾部注明“购房款项由我公司负责”并签名盖章的行为，不能免去被上诉人的付款义务，被上诉人没有履行交付购房款的义务违约在先，金万科未交房是在行使先履行抗辩权，并未违约。二、原审判适用法律错误。不应判决向被上诉人交房和由鑫**公司交付购房款。三、原审判程序违法。因《鼎峰国际内部认购合同》约定有仲裁条款，原审法院不应受理本案。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

鑫**公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。周*建作为一审原告主体不适格，其在《鼎峰国际内部认购合同》上的签名是在起诉前自行添加的。合同上“购房款项由我公司负责”实际并不是负责为被上诉人付款，而是负责帮助金**公司催要欠款。原审认定债务转移没有依据。二、原审判决适用法律错误。上诉人没有向金**支付房款的义务，也不存在债务转移的事实。三、原审法院程序违法。鑫**公司不应作为本案被告，被上诉人与金**公司的法律关系以及鑫**公司与被上诉人之间的关系不是同一个法律关系，不能作为一个案件起诉。被上诉人与金**公司之间有仲裁条款，原审法院不应受理。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

三被上诉人对金**公司、鑫**公司的上诉答辩称：一、周**是适格的原告，与金**公司所签的合同，最后的落款处签名是周**和周**，合同的主体应以最后落款签字为准。况且，在一审中周**已经向法庭出示了“说明”，让其父亲周**一人主张权利。二、原审判决认定事实正确。合同的最后一页鑫**公司写明“购房款由我公司负责”并加盖了公章，金**公司也加盖了公章，就是对给付房款义务转移的书面认可。本案合同是金**公司、鑫**公司商谈好的，三被上诉人只是履行手续。鑫**公司也向金**公司给付了6万元，并且金**公司于2014所5月15日还向鑫**公司下达催款通知，索要房款。给付房款债务的转移是有原因的，因为鑫意达与被上诉人有合同约定，同时当时鑫**公司与金**公司也存在装修合同关系。本案不适用合同法第65条，因为本案的债务转移是经债权人金**公司同意的，三被上诉人已经不是债务人。金**的不安抗辩权应当针对鑫**公司行使。三、原审适用法律正确。四、原审程序正确，本案不是审理两个合同，本案仲裁条款约定的仲裁机构不明确，依法属无效条款，金**公司在原审也未提出异议。请求维持原判。

本院查明

二审查明的基本事实与原审查明相同。另查明，二审中，金**公司向法庭提交一份与周**签订的《鼎峰国际内部认购合同》原件，合同书落款只有周**一人。周**向法庭提交了一份《鼎峰国际内部认购合同》原件，合同书落款是周**与周**二人，两人的名字书写的位置及笔迹正常。周**、刘*、周*在二审庭审中提供了一份金**公司于2014年5月15日向金**公司的“通知函”，主要内容是：“鑫**公司：客户：周**、刘*、周*2013年5月28日分别认购鼎峰国际67、69、66号商铺合同总价共计人民币2368624元，……，你方前往我销售中心承诺为其三人支付购房款，并在周**、刘*、周*三人与我公司签署购买合同上签字盖章确认。截止2014年5月15日，以上三间商铺房款仅支付购房款6万元，剩余2308624元至今沿未支付，……，现我公司向你方发出能知函，请务必于5个工作日之内前来我公司支付2308624元购房款以及处理违约问题。……”对此通知函，金**公司代理人当庭表示系其公司所发出，但庭后向法庭出具说明，说明其代理人接爱委托时间短，不了解情况，其公司对该通知函不予认可。鑫**公司向法庭提交了于2014年5月13日向金**公司发出的一份“声明”，主要内容是鑫**公司不再为周**、刘*、周*购房合同提供担保。周**、刘*、周*质证认为该证据不能被采信，因为三方协商的合同，不能以声明的方式撤销。

本院认为

本院认为：周**、周**、刘*、周*与金**公司签订的《鼎峰国际内部认购合同》是当事人真实意思表示，为有效合同，合同签订人周**与周**系父女关系，且周**与周**同在合同上签名，周**也是合同当事人，在诉讼中，周**未参与诉讼而由周**参加诉讼，不违反法律规定，周**具有原告的主体资格。鑫**公司在周**、周**、刘*、周*与金**公司签订的《鼎峰国际内部认购合同》合同上签字“购房款由我公司负责”，属合同当事人转移合同义务后对合同付款义务的债务承担，该付款义务的转移作为债权人的金**公司也是同意的，因为金**公司不仅在鑫**公司承诺的“购房款由我公司负责”处盖章，而且也实际已经收取了鑫**公司6万元房款，在鑫**公司没有及时付清余款时，又于2014年5月15日向鑫**公司发出了催款通知。金**公司关于没有同意债务转移、鑫**公司关于“购房款由我公司负责”的意思只是负责催款的上诉理由不能成立。鑫**公司在合同上签署“购房款由我公司负责”应属债务承担而不是负责催款的另一理由是，2010年1月10日周**、刘*曾与鑫**公司签订过店铺买卖合同，周**、刘*已向鑫**公司支付100万元房款，而鑫**公司没有按期交房，按照合同约定，鑫**公司应当在相同位置为周**、刘*购置同等面积店铺并承担所有费用，因此，将鑫**公司签合同行为与在《鼎峰国际内部认购合同》签署承诺的行为联系分析，可以认定鑫**公司“购房款由我公司负责”的意思是向金**公司付款而不是负责催款。因周**、刘*与鑫**公司签订的购店铺合同约定购房款为150万元，周**、刘*仅支付了100万元，在鑫**公司向金**公司履行了付款义务及金**公司交付门面房后，周**、刘*应向鑫**公司继续履行支付余款的义务，但余款50万元中的30万元按双方的约定是用三年的房租充抵，鑫**公司没有交付店铺而实际占有该店铺，应视为其已收取了房租，可以充抵周**、刘*的购房款，周**、刘*还应向鑫**公司支付20万元。金**公司在履行了合同义务后可以向付款义务人鑫**公司主张权利及追究其违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11720元，由息县**发有限公司承担5860元，苏州鑫意**程有限公司承担5860元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月五日