原告信阳市浉河区五星办事处大拱桥村十六组诉被告信阳**筑公司、袁**、刘**、信阳天**限责任公司及第三人陈**合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告信阳市浉**桥村十六组诉被告信阳**筑公司、袁**、刘**、信阳天**限责任公司及第三人陈**合作开发房地产合同纠纷一案，由信阳**民法院作出（2008）信中法民终字第43号民事裁定书，裁定撤销信阳市浉河区人民法院（2007）信浉民初字第2141号民事判决；发回信阳市浉河区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告信阳市浉**桥村十六组（以下简称大拱桥村十六组）撤回了对被告信阳**筑公司的起诉。经被告袁**、刘**、信阳天**限责任公司（以下简称天**司）申请，本院依法追加了吴**为本案的第三人。原告大拱桥村十六组负责人吴*及委托代理人熊**，被告袁**、刘**、天**司法定代表人袁**及三被告委托代理人吴**，第三人陈**、吴**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告大拱桥村十六组诉称，1999年5月16日，没有房地产开发资质的被告信阳**筑公司利用原告对房地产开发不懂的优势，与原告当时的组长沈**签订一份《建房合作合同》。合同规定：原告将位于信阳市航空路和建设路处一块村民集体土地无偿交给被告进行房地产开发；被告将建好的楼房一层门面房产权归原告所有，二楼以上产权归被告所有。门面房共有12间，除1间门面调换给本组村民吴**外（吴**原住房在联建地块处，有一定影响），尚有11间门面房，被告只交付给原告9间，剩余2间至今没交。由于村民组长几经变更等因素，村民们并不了解真相。后来，村民发现两间民面房的门与其它门面的门区别比较明显，遂引起村民注意。在原告准备起诉时发现，被告袁**、刘**以个人名义将原告的2间门面房卖给了第三人陈**。原告认为，1、十六组综合楼第一层门面房产权系原告所有，被告袁**、刘**无权处分原告的2间门面房给第三人，其行为已构成侵权；2、《建房合作合同》无效。被告没有房地产开发资质，没有售房资格，没有公开评估，没有经过集体组织村民会议2／3以上村民代表书面同意，违背了国家法律“严禁使用集体建设用地进行商品住宅开发”的规定，违背诚实信用原则。因此，请求法院判令1、被告及第三人将大拱桥村十六组综合楼门面房一层全部交付给原告（已交付9间，尚有2间没交付）。2、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告袁**、刘**、天**司辩称，1、被告**建筑公司与原告签订的《合作建房合同》，合同中的门面房只有9间，且全部交给了原告，该合同全部履行完毕，不存在任何遗留的纠纷。2、原告诉称的2间房屋，事实上与原告无关，原告无权对其主张权利。在该房屋联合建房过程中，该土地一端是大拱桥村十六组村民吴**的三间房屋妨碍建房，经与吴**协商达成协议，由答辩人给其门面房一间，其余门面房和楼上房屋归答辩人所有。并非该土地和门面房归原告，原告对此不享有所有权，不存在任何侵权。3、既然原告诉称侵权，法院也是按侵权立案，原告就必须向法庭举出其权利的证据。原告没有举出其享有所有权的任何证据。原告仅凭与信阳**筑公司签订的建房合同起诉，存在众多问题。首先该合同与本争议的两间房屋没有任何联系。其次，假设有联系，也是合同争议，合同之债，属违约争议，不是侵权。其三，侵权的前题是权利的存在，原告没有举出这2间房屋的所有权证。4、原告起诉的其他理由不成立。我国的土地制度中的集体土地并不是不能用于建设，而是由国家征用变成国有土地再进行建设。原告用该土地出资，交纳土地出让金也应当由出资土地的一方交纳。原告早已划到信阳市城区，其村民早已不是农民身份，其土地也不再是农村集体土地，依法早已改变了性质而变为国有土地。该房屋的所有权证均已办理完毕，包括原告应得的9间门面房在内已经行政确权，即合同履行完毕。村民均知道该房屋是合作建房，且9间门面房已经收益多年，现在诉称未经村民会议书面同意是没有任何道理的，已经超过了诉讼时效。本案的合作建房不是房地产开发，只是合同一方出土地，另一方出资金的建房，不存在开发资格的问题。原告与信阳**筑公司签订的《建房合作合同》中信阳**筑公司的权利义务已经转让，是经过原告同意的，有当时的组长签字。该转让协议明确约定由被告袁**自己成立开发公司履行合同中的权利义务，事实上也是这样履行的，被告天**司是有开发资格的。综上，本案中的2间房屋与原告没有任何关系；原告没有任何证据证明其享有该2间房屋，侵权前题就没有了，侵权不成立；原告用与信阳**筑公司的合同起诉别人合同中的2间房屋属恶意诉讼且已超过诉讼时效。请求法院驳回其诉讼请求。

第三人陈**述称，被告刘**不应作为本案适格被告，不是合同相对人；我购买被告刘**的房产已经经过行政机关审批，且发放了相关产权证，应当受法律保护；原、被告之间的联建合同已有违约约定，原、被告之间的违约不能损害第三人的利益，如果房屋都是十六组所有，那么吴**的房屋怎么解释事实上被告已全部履行联建合同，我所购买的房子不属于原、被告联建房屋的范围。

第三人吴**述称，我的房子是和大拱桥村十六组签订了一个合同，后来地改市，被告袁**又找到我说他们的房子占不到我家地了，所以不能按照原合同履行，他承诺给我一间房子，而且告诉我赔偿什么的和我无关，我当时不理解，就把这个合同签了。在法庭进行调查询问时，第三人吴**表示自己叫吴**，但村民们大都叫其吴**，很少有人知道其本名叫吴**。在和大拱桥村十六组签订协议后第二天晚上，我就和信阳**工程公司签订了《拆迁兴建房合同书》，当时签的“扒三间盖三间，北头两间归乙方所有”，我不知道乙方是谁，我以为是归原告，不知道是归信阳**工程公司，后来综合楼盖好后，袁**分给我一间。我的原址现在绝大部分是路，综合楼占的只是一小部分。2008年，袁**找到我，让我写了一张证明，大概意思是讲扒三间盖三间，北头两间归乙方所有的证明，不然不给我房产证。

本院查明

经审理查明，1999年5月16日，原告**十六组与信阳**工程公司签订《建房合作合同》，约定：甲方（原告**十六组）将土地交给乙方（信阳**工程公司）负责建设和使用。甲方责任：以甲方名誉办理报建审批手续。乙方责任：投资、规划和施工建设。产权分配：甲方分得临航空路一层门面房，一层门面房临航空路所有权归甲方，二层以上全部及北底层以上全部房屋所有权归乙方（其它内容省略）。1999年11月16日，信阳**工程公司与被告袁**在原告**十六组组长沈**的鉴证下签订《协议》，协议约定信阳**工程公司为大拱桥村十六组营业综合楼施工单位，由被告袁**担任信阳**工程公司的该工程项目经理；信阳**工程公司将该大拱桥村十六组营业综合楼工程开发建设项目转让给被告袁**组建的被告天**司，由被告袁**全权负责综合楼的工程建设，继续履行信阳**工程公司与原告**十六组的合作建房合同。该工程由被告袁**组建的被告天**司实际施工建设并出资。该综合楼工程竣工后，被告天**司将临航空路的九间门面房交付给原告，一间交付给第三人吴**。原告认为该综合楼一楼门面房共有12间，故还有两间门面房即102号房未交付给原告，由被告天**司出售给被告刘**，并办理了房产证（证号为26394号）。为此，原、被告双方产生纠纷，原告认为被告的行为已构成侵权，故诉至法院，要求被告交付房屋。被告认为《建房合作合同》约定的一楼门面房只有九间，已全部交给了原告，102号房系在第三人吴**原三间房的土地上兴建的，原告对该两间门面房不享有权利，被告对原告不构成侵权。

另查明，1999年12月3日，大拱桥村十六组村民第三人吴**与信阳**工程公司签订了《拆迁兴建房合同书》，该合同约定，甲方吴**有斜方向三间平房位居乙方兴建的十六组营业楼南侧，甲方要求将此房提供给乙方信阳**工程公司盖楼，扒三间盖三间，北头两间归乙方所有，新楼盖楼竣工后，最南头底层一间归甲方所有，其它房间楼上楼下、楼梯均归乙方所有。

2006年9月30日，信阳**民法院做出（2006）信中法行终字第20号行政判决书，以信阳**理局在天**司未提供已交付的全部土地出让金票据，亦未提交土地使用权证书的情况下，为其核发商品房预售许可证，属主要证据不足，该证应予撤销；天**司将尚在建设中的房屋出售给刘**，信阳**理局又依据商品房预售许可证为刘**颁发房屋所有权证书，该颁证行为亦属主要证据不足应予纠正为由，撤销浉字第26394号房屋所有权证。

第三人陈**提供了一份信房权证浉河区字第062789号房屋所有权证，房屋坐落为信阳市浉河区浉河区五星乡大拱桥村十六组营业综合楼1单元1、2层102、201，该证显示发证时间为2006年8月8日，所有权人为张*。被告陈**与张*原系夫妻关系，二人于2003年4月离婚。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点实质是诉争102号两间门面房所占的土地使用权属是否是原告大拱桥村十六组享有。原告主张该块争议房屋所涉土地是其村民集体土地，村民组享有使用权，在该块土地上依照《建房合作合同》建设的房屋，依约一层12间都应归原告所有，被告应返还102号房；被告辩称原告的村民即本案第三人吴**对该块土地享有使用权，依照《拆迁兴建房合同书》的约定，被告并不对原告造成侵权，不应返还102号房。双方及第三人均未提供充足的证据加以证明该102号2间门面房所涉土地的使用权属，该争议实质上涉及土地使用权争议，且案外人张*对该争议房屋持有房屋所有权证，原告未能举证证明其对该块争议房屋所涉土地享有使用权及对诉争房屋享有所有权的充分证据，故原告请求判令被告及第三人将大拱桥村十六组综合楼102号门面房（两间）交付给原告的诉请因证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告信阳市浉河区五星办事处大拱桥村十六组的诉讼请求。

本案诉讼费3500元，由原告信阳市浉河区五星办事处大拱桥村十六组负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳**民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本五份。

裁判日期

二〇一五年二月十六日