上诉人**有限公司与被上诉人康*合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）为与被上诉人康*合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚**司的委托代理人张**，被上诉人康*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年10月25日，康*（买受人）与河南**限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001120294）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；康*购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西2幢1单元16层1607号房，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上22层，地下1层；建筑面积共9409平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2935.01元，总金额为278532元；付款方式为，房款84532元以现金方式于2012年10月25日支付，剩余194000元采取商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。

2012年10月25日，河南**限公司向康*出具销售不动产统一发票，显示首付购房款84532元。

2013年2月20日，河南**限公司向康*出具销售不动产统一发票，显示首付购房款194000元。

河南**限公司于2013年10月1日向康*交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：康*与河南**限公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然康*购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚**司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚**司应当支付违约金5821.3元。康*要求聚**司支付康*违约金5821.3元的诉讼请求，该院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，康*主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而康*起诉时间为2015年5月4日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚**司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：河南**限公司自判决生效之日起十日内向康*支付违约金5821.3元。

如果聚**司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上**龙公司不服上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交

易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。一审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。

一审法院既已认定本案系因购买经济适用住房产生的纠纷，但却忽略经济适用住房系保障性质的政策性住房的性质、经济适用住房项目从立项、规划、销售……直至最后的上市交易等均存在行政管理因素，认为行政管理事项仅仅发生在购买经济适用住房之前，在其与康*签订经济适用住房买卖合同时已经不存在行政管理事项进而认为合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整的理由不能成立：

首先，根据《经济适用住房管理办法》第三十条、三十一条、三十三条、四十一条、第四十二条的规定可知，在经济适用住房项目的建设、交易、销售、准入、退出、后续管理等环节中，均存在行政管理事项，一审法院认为其与康*在签订合同时已经不存在行政管理事项的理由不能成立。其次，判断一项活动是否属于民事活动，应当从该活动的主体、背景、该活动是否遵循民事活动的基本原则、该活动是否符合民事活动的基本特征等综合因素进行判断，而不能仅仅从该活动的外观进行认定。第一，经济适用住房买卖中民事主体地位并不平等。经济适用住房买卖中存在三方主体即政府、开发商和购房者，开发商与购房者均必须接受政府的监督管理，按照政府要求进行经济适用住房买卖；第二，经济适用住房买卖并未遵循意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则。根据《经济适用住房管理办法》第二十条、二十四条可知，经济适用住房由政府部门进行定价，然后由政府部门统一组织向符合条件的购房者进行供应，其并不能根据市场价值规律对经济适用住房进行自主定价，也不能独自私下与被其订立经济适用住房买卖合同，其与康*订立合同并未遵循意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则，之所以订立合同是政府干预的结果。第三，经济适用住房买卖达不到购房者与其的目的，订立合同也达不到房屋所有权转移的法律后果。第四，双方进行经济适用住房买卖活动，该活动的成立和生效也有别于民事法律行为的成立和生效要件。综合以上几点可知，经济适用住房买卖合同非民事合同，一审法院仅仅从双方订立的合同具备商品房买卖合同的基本条款就认定合同系民事合同，受合同法的调整是错误的。

二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为上诉人仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非作为执行者的其因素所致，一审法院认定其违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，鉴于经济适用利润极低，以保本微利为原则，一审法院判决其承担违约金5821.3元，该数额占其获得的最高利润（8355.96元）的比例高达70%，明显过高，应予以调整。

《根据经济适用住房管理办法》第二条、第四条、第十六条的规定可知，经济适用住房项目由政府主导，其仅仅是负责本案所涉及的经济适用住房项目的实施，其必须按照政府的相关要求进行经济适用住房项目的建设、销售等。其并非本案涉案经济适用住房的真正权利人，仅仅为执行者、实施者，出现逾期交房系多种客观因素共同作用的结果，并非作为执行者的其因素所致。因此，其并无违约行为，一审判决认定其违约且判决其承担违约责任系认定错误。

另外，《经济适用住房管理办法》第二十条规定：确定经济适用住房的价格应当以保本徼利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。在认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，一审法院判决其承担5821.3元的违约金数额也明显过高，应当予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条可知，若违约金约定过高，当事人可以请求人民法院予以调整，人民法院在确定违约金数额时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。具体到本案中，康*并没有因逾期交房遭受损失，反而是获得了政府给予的优惠，而其从康*处获得的最高利润仅为8355.96元，判决其承担5821.3元的违约金，不仅没有考虑逾期交房的实际因素、其因该项目获得的预期利益等情况，而且若以该数额为准，对其也明显的显失公平。因此，一审判决其承担5821.3元违约金明显过高，应当予以调整。

三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。

首先，根据法律规定，本案按日累计的违约金请求权诉讼时效应当以合同约定的交房日期起算，一审法院从实际交房日期起算违约金诉讼时效缺乏法律依据。《中华人民共和国民法通则》第137条规定：诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时计算。在认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，根据合同可知，其如未在合同约定的2015年3月6日交房，则构成违约，而此时，作为被上诉人，其也应当知道其权利被侵害，因此，作为被上诉人其也应当从合同约定的交房日期起算两年内向其主张权利，但康*于2015年5月4日才向法院起诉，此时已经超过法律规定的诉讼时效期间，且康*并未提供证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的事由，根据最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条的规定，应当依法驳回康*的诉讼请求。因此，一审法院认定从实际交房日期计算违约金诉讼时效缺乏法律依据。

其次，一审法院从实际交房日期起算违约金请求权的诉讼时效显失公平，违背诉讼时效制度的宗旨。公平是民法的基本原则之一，一审法院认为因逾期违约金连续计算，违约金的数额固定于2013年10月1日即实际交房之日，因此，康*主张的违约金诉讼时效应从实际交房日起算，该观点看似合理，但实质上对违约方极不公平，因为他会长期处于可能被追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，完全可以“躺在权利上睡觉”，双方权利失衡。以合同约定的交房日期计算违约金请求权的诉讼时效不仅合乎法律的规定，而且可以促使债权人尽快行使权利，以便于法律纠纷的尽快解决和法律关系的稳定，符合诉讼时效制度的宗旨，同时也可保障守约方的救济权利与违约方的时效利益之间实现平衡，符合法律的公平原则。

四、本案法律关系并不清晰，其与康*之间权利义务并不明确，同时，该案系经济适用住房纠纷，事关国家利益和公共利益，依法应当适用普通程序审理。一审法院以简易程序审理违反法律规定。

本院查明

综上所述，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误。其请求撤销原审判决，依法查明事实并驳回康*的诉讼请求或发回重审，一二审诉讼费由康*承担。

康*答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：河南**限公司的上诉主张为，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误，应驳回康*的原审诉讼请求。关于其前述上诉主张，本院认为，首先，涉案商品房买卖合同签约主体康*与河南**限公司之间不存在隶属关系，该二主体在合同中的地位是平等的；虽然康*购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度。但在上述程序之后，康*与河南**限公司是在平等协商的基础上签订了《商品房买卖合同》，换言之，康*与河南**限公司如不能就房屋的买卖的有关条款达成一致意见，是不可能有前述《商品房买卖合同》的成功签订的。合同的主要内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。前述的内容不存在当事人意思表示不真实之情形，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。再次，河南**限公司虽称其违约交房的原因多样，但其并未能提交证据证明是何种原因导致其延期交房及该原因能使其免责。再次，河南**限公司所称的诉讼时效问题，如原审法院所述，康*的原审诉讼请求并未超诉讼时效。最后，原审法院有权依据案件难易程度等决定以普通还是简易程序审理，其以简易程序审理本案并无不妥之处。故河南**限公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日