聂**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告聂*增诉被告河南**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理审判员陈*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂*增，被告河南**限公司的委托代理人张**、杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告聂*增诉称：2012年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于郑州市中原区航海路北、秦岭路西聚龙花园小区XX号楼2单元7层702号房屋一套，合同约定原告一次性付清房款后，被告应于2013年3月6日前交付房屋，若逾期交付房屋，被告应按日支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房款269516元，被告却未按期交房，经原告催促被告于2013年10月1日交付房屋，逾期交房共208天。原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令被告支付原告迟延交房的违约金5605元，承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告河**限公司辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》实为《经济适用住房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，双方签订的《经济适用住房买卖合同》从法律关系来说并不是一个民事合同，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事诉讼的受案范围之内，应当依法驳回原告的诉讼请求。二、根据被告与原告签订的《经济适用住房买卖合同》的约定，被告应在2013年3月6日之前将原告购买的经济适用住房交付原告，即使在被告违约及该案属于人民法院受诉范围之内的前提下，原告也应当在2015年3月6日之前向人民法院起诉，但原告于2015年4月29日才向法院起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间，根据法律规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。三、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，作为被告，仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），即使出现延期交房，也系多种客观因素作用的结果，并非作为执行者的被告因素造成，原告主张被告违约不仅没有充分的事实和法律依据，而且即使认定被告违约及该案属于人民法院民事诉讼受案范围，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，依法不得超过合同总价款的3%，因此，合同约定的违约金也过高，请求对违约金的数额予以调整。综上所述，本案依法不属于人民法院民事诉讼的受案范围，而且原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间，原告也无充分的证据证明被告违约，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年7月22日，原告聂**（买受人）与被告河**限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为1200XXXX）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；原告聂**购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西XX幢2单元7层702号房，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上22层，地下1层；建筑面积共9409平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2840元，总金额为269516元；付款方式为，房款119516元以现金方式于2012年7月22日支付，剩余150000元采取商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。

2012年8月15日，被告河南**限公司向原告聂光增出具销售不动产统一发票，显示首付购房款119516元。

2012年9月28日，被告河**限公司向原告聂光增出具销售不动产统一发票，显示购房款15万元。

被告河**限公司于2013年10月1日向原告聂光增交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告聂**与被告河**限公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，本院认为，虽然原告购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，被告的辩称本院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，被告应当支付违约金5632.88元。原告要求被告支付原告违约金5605元的诉讼请求，未超过被告应当支付的5632.88元违约金，本院予以支持。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，原告主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而原告起诉时间为2015年4月29日，并未超过法定的两年诉讼时效，被告的辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告河**限公司自本判决生效之日起十日内向原告聂光增支付违约金5605元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告河**限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日