李**与郑州凯**有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告郑州凯**有限公司（以下简称凯**公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人晋龙振，被告凯**公司的委托代理人牛**、周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，2011年3月7日，双方签订一份土地租赁合同，约定李**向凯**公司提供土地20亩给凯**公司使用，租期19年，租金一次交清80万元；凯**公司“应在国家工商、税务等部门取得有效的经营权，在签订租赁合同范围内建设厂房、办公用房”。合同履行至2013年8月，因凯**公司未办理用地手续原因导致政府通知拆除所建厂房。凯**公司接通知后，自行将厂房拆卖。后凯**公司起诉要求李**退还未使用年限的租金，法院受理后，认定租赁合同无效，判决李**返还凯**公司剩余年限租金，判决已生效。李**认为，导致合同无效的根本原因是1、凯**公司未有办理相应用地手续建厂；2、凯**公司未提供其在属地合法经营资格等相关手续，李**因此无法协助凯**公司办理相应的用地批准手续。根据合同法相关规定，合同被认定无效后，不影响合同中约定的有关解决争议方法的效力。凯**公司违反合同第三条第一项约定导致合同被认定无效负有重大过错，应按照第六条第四项的约定向李**赔偿地面附属物折款60万元，支付补偿金50万元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告凯**公司辩称，1、李**诉讼主体资格不适格。李**与沙窝**村民组签订的土地承包合同系代表其家庭成员签订，本案只有李**同凯**公司签订租赁合同主体资格不适格；2、李**同凯**公司签订的租赁合同无效。李**同沙窝**村民组签订的原承包合同未经所在村民组成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意及取得村委会同意，其双方签订的土地承包合同无效，导致李**与凯**公司签订的租赁合同无效。李**与凯**公司签订《土地租赁合同》时，明知用于非农业建设而且代理凯**公司建设厂房，其出租土地用途的改变违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、三十三条及《中华人民共和国土地管理法》中的相关强制性规定，依法应属无效合同。3、李**不应得到地面附属物折款60万元及补偿金50万元。双方不能继续履行合同的原因为李**违反了合同的约定，并非凯**公司原因，双方签订租赁合同后，凯**公司已完全按照租赁合同的约定履行了交付租金、付清李**代理建设厂房的所用费用并取得了国家工商、税务等部门的相关证照，而李**在签订租赁合同后的三年中，未到政府有关部门为凯**公司办理农用地转建设用地手续，违反了租赁合同中所约定的办理相应用地手续的义务。双方不能继续履行合同的根本原因，在于李**违反了租赁合同的约定，给凯**公司造成了经营损失和投资损失，李**不应得到地面附属物折款60万元及补偿金50万元。本案，李**对合同无效负有重大过错，李**还应赔偿凯**公司的投资厂房损失及已返还的租金中产生的利息损失。李**违反法律的强制性规定，将农用地出租给凯**公司进行非农业使用，并代理凯**公司进行厂房建设，导致双方签订的租赁合同无效，李**明知农用地不能进行非农业建设，不但积极将其承包地出租给凯**公司使用而且在未报酬的情况下，积极帮助凯**公司进行厂房建设，李**具有导致双方签订的租赁合同无效的重大过错，李**的诉讼请求不能得到支持。

本院查明

经审理查明，1998年12月15日，李**与龙湖**一村民组签订《机井承包合同》，约定李**承包本村民组机井一眼，无偿向本村民组群众供生活用水，村民组将本组土地60亩无偿交给李**承包。该合同经新郑市公证处公证。

2011年3月7日，出租方李**与承租**公司签订一份《土地租赁合同》，约定的主要内容如下：李**将位于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组面积为20亩的土地租赁给凯**公司使用；土地使用权租赁期限为19年，自2011年3月7日至2029年6月30日。凯**公司应在国家工商、税务等部门取得有效的经营权，在签订的土地租赁合同范围内建设厂房、办公用房；李**保证凯**公司在合同期内建设厂房合法经营，并到有关部门办理相应的批准手续，取得批准。土地租赁方式为19年租期一次性买断，面积为20亩，19年的租金为800000元；签订合同当天即付定金200000元，厂房建好凯**公司验收合格后付清余款600000元。李**有权按合同约定向凯**公司收取租赁土地租金，凯**公司有义务按合同约定的时间、方式和数额支付租金。任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失；若双方均有过错，按双方各自过错大小来承担违约责任。如因李**非正当原因致使合同无法履行，造成凯**公司所建厂房等建筑物被强拆。李**应向凯**公司双倍返还已经交付的租金，并赔偿建筑物等投入的损失费用600000元。李**在合同不能履行之日起3日内一次性支付凯**公司补偿金500000元，作为对凯**公司的间接损失补偿。李**原地面附属物，凯**公司将不予赔偿。如因凯**公司非正当原因致使合同无法履行，凯**公司应向李**双倍支付土地租赁费，并赔偿原地面附属物折款600000元。凯**公司应在合同无效之日起3日内一次性支付李**补偿金500000元，作为对李**的间接损失补偿。凯**公司建筑等投入一切损失，李**将不予赔偿。本合同自双方签字、盖章生效。在《土地租赁合同》上，有出租方李**的签名，有承租**公司法定代表人蔡**的签名及加盖该公司合同专用章。

新郑**地管理所于2011年3月15日出具《新郑**地管理所申请回复》，内容为“关于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组村民李**代理申请郑州凯**有限公司办理二十亩土地用于建设厂房一事，需到我部门办理用地批准手续，经我部门工作人员到新郑工商、税务部门查询，没有查到该公司合法有效文件，不予办理用地批准手续。”

2011年4月15日至2012年11月21日期间，李**、李**（李**之妻）、李**（李**妻弟）分十一次共收取凯**公司建房款265000元。

签订《土地租赁合同》后，凯**公司在承租土地上建设了厂房、办公用房。2012年5月26日，李**收到凯**公司支付的租金800000元。2013年8月16日，新郑市龙湖镇人民政府通知凯**公司，以用地没有经过相关部门审批已构成违法用地，望接通知书后，立即停工，在7日内自行拆除，否则后果自负。同年8月26日，凯**公司在政府相关部门的监督下，开始自行拆除承租地上建设的厂房、办公用房及机器设备，9月4日全部拆除完毕并腾出承租的土地。

凯**公司于2014年向本院提起诉讼，请求判令李**返还租金80万元并赔偿损失758169元，本院于2014年7月21日作出（2014）新民初字第559号民事判决，认定李**与凯**公司签订的《土地租赁合同》无效，判决李**返还凯**公司租金694676.32元，驳回了凯**公司要求李**赔偿损失的诉讼请求，该判决现已生效。

上述事实，有当事人的陈述，《公证书》、《土地租赁合同》，通知，民事判决书等证据证明。

本院认为

本院认为，凯**公司与李**签订的《土地租赁合同》约定李**将其从新郑市龙湖镇沙窝村第一村民组承包的土地中的20亩出租给凯**公司，凯**公司在承租的土地建设厂房、办公用房，涉及农业用地转为建设用地，因未办理农业用地转用审批手续被政府部门认定为违法用地。因此，凯**公司与李**签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而属无效。

李**主张合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，并依据《土地租赁合同》中的约定“如因凯**公司非正当原因致使合同无法履行，凯**公司应向李**双倍支付土地租赁费，并赔偿原地面附属物折款600000元。凯**公司应在合同无效之日起3日内一次性支付李**补偿金500000元，作为对李**的间接损失补偿。”要求凯**公司赔偿地面附属物折款60万元，支付补偿金50万元。首先，合同中有关解决争议方法的条款系指仲裁条款、选择管辖法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等程序性条款，李**所依据的合同条款系违约条款，是双方实体权利义务的约定，并非有关解决争议方法的条款。

无效的合同自始没有法律约束力。双方的合同关系不再存在，合同中约定的违约责任条款也应归于无效。李中*不能依据无效的合同条款要求凯**公司承担责任，对其诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款、第五十七条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李**的诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日