上诉人李**与被上诉人**务有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人**务有限公司（以下简称凯**公司）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院作出的（2015）新民初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李**及其委托代理人袁**，被上诉人凯**公司的委托代理人牛**、周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1998年12月15日，李**与龙湖**一村民组签订《机井承包合同》，约定李**承包本村民组机井一眼，无偿向本村民组群众供生活用水，村民组将本组土地60亩无偿交给李**承包。该合同经新郑市公证处公证。

2011年3月7日，出租方李**与承租**公司签订一份《土地租赁合同》，约定的主要内容如下：李**将位于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组面积为20亩的土地租赁给凯**公司使用；土地使用权租赁期限为19年，自2011年3月7日至2029年6月30日。凯**公司应在国家工商、税务等部门取得有效的经营权，在签订的土地租赁合同范围内建设厂房、办公用房；李**保证凯**公司在合同期内建设厂房合法经营，并到有关部门办理相应的批准手续，取得批准。土地租赁方式为19年租期一次性买断，面积为20亩，19年的租金为800000元；签订合同当天即付定金200000元，厂房建好凯**公司验收合格后付清余款600000元。李**有权按合同约定向凯**公司收取租赁土地租金，凯**公司有义务按合同约定的时间、方式和数额支付租金。任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失；若双方均有过错，按双方各自过错大小来承担违约责任。如因李**非正当原因致使合同无法履行，造成凯**公司所建厂房等建筑物被强拆。李**应向凯**公司双倍返还已经交付的租金，并赔偿建筑物等投入的损失费用600000元。李**在合同不能履行之日起3日内一次性支付凯**公司补偿金500000元，作为对凯**公司的间接损失补偿。李**原地面附属物，凯**公司将不予赔偿。如因凯**公司非正当原因致使合同无法履行，凯**公司应向李**双倍支付土地租赁费，并赔偿原地面附属物折款600000元。凯**公司应在合同无效之日起3日内一次性支付李**补偿金500000元，作为对李**的间接损失补偿。凯**公司建筑等投入一切损失，李**将不予赔偿。本合同自双方签字、盖章生效。在《土地租赁合同》上，有出租方李**的签名，有承租**公司法定代表人蔡**的签名及加盖该公司合同专用章。

新郑**地管理所于2011年3月15日出具《新郑**地管理所申请回复》，内容为“关于新郑市龙湖镇沙窝李村第一村民组村民李**代理申请郑州凯**有限公司办理二十亩土地用于建设厂房一事，需到我部门办理用地批准手续，经我部门工作人员到新郑工商、税务部门查询，没有查到该公司合法有效文件，不予办理用地批准手续。”2011年4月15日至2012年11月21日期间，李**、李**（李**之妻）、李**（李**妻弟）分十一次共收取凯**公司建房款265000元。签订《土地租赁合同》后，凯**公司在承租土地上建设了厂房、办公用房。2012年5月26日，李**收到凯**公司支付的租金800000元。2013年8月16日，新郑市龙湖镇人民政府通知凯**公司，以用地没有经过相关部门审批已构成违法用地，望接通知书后，立即停工，在7日内自行拆除，否则后果自负。同年8月26日，凯**公司在政府相关部门的监督下，开始自行拆除承租地上建设的厂房、办公用房及机器设备，9月4日全部拆除完毕并腾出承租的土地。

凯**公司于2014年向该院提起诉讼，请求判令李**返还租金80万元并赔偿损失758169元，该院于2014年7月21日作出（2014）新民初字第559号民事判决，认定李**与凯**公司签订的《土地租赁合同》无效，判决李**返还凯**公司租金694676.32元，驳回了凯**公司要求李**赔偿损失的诉讼请求，该判决现已生效。

一审法院认为

原审法院认为：凯**公司与李**签订的《土地租赁合同》约定李**将其从新郑市龙湖镇沙窝村第一村民组承包的土地中的20亩出租给凯**公司，凯**公司在承租的土地建设厂房、办公用房，涉及农业用地转为建设用地，因未办理农业用地转用审批手续被政府部门认定为违法用地。因此，凯**公司与李**签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而属无效。

李**主张合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，并依据《土地租赁合同》中的约定“如因凯**公司非正当原因致使合同无法履行，凯**公司应向李**双倍支付土地租赁费，并赔偿原地面附属物折款600000元。凯**公司应在合同无效之日起3日内一次性支付李**补偿金500000元，作为对李**的间接损失补偿。”要求凯**公司赔偿地面附属物折款60万元，支付补偿金50万元。首先，合同中有关解决争议方法的条款系指仲裁条款、选择管辖法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等程序性条款，李**所依据的合同条款系违约条款，是双方实体权利义务的约定，并非有关解决争议方法的条款。

无效的合同自始没有法律约束力。双方的合同关系不再存在，合同中约定的违约责任条款也应归于无效。李中*不能依据无效的合同条款要求凯**公司承担责任，对其诉讼请求，该院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款、第五十七条之规定，判决如下：驳回李中*的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，李**不服原审判决，向本院提起上诉称：本案合同无效的原因是，凯**公司在涉案承租土地上建设厂房、办公用房，涉及农业用地转化为建设用地，凯**公司作为经营者和用地者，应当办理好后，向土地管理部门提出用地申请，凯**公司未办理农业用地转用审批手续，是造成合同无效的原因，所以造成合同无效的原因在于凯**公司，不是李**的原因。李**在本案合同中的损失110万是客观存在的，双方当事人均无异议且在合同中明示并商定确认直接损失和间接损失分别为60万元和50万元，合计110万元。李**请求的是凯**公司的缔约过失责任，该110万元是凯**公司应赔偿李**的损失。一审法院故意混淆了促使合同履行的违约责任与缔约过失赔偿责任的区别，导致适用法律错误。故应撤销原审判决，依法改判凯**公司赔偿李**各项损失110万元。

被上诉人辩称

被上诉人凯**公司答辩称：造成合同无效的原因是由于李**违反了土地管理法的强制性规定，凯**公司不存在缔约过失责任，无论是以违约责任还是缔约过失责任，凯**公司都不应当赔偿李**。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：李**与凯**公司签订的《土地租赁合同》是无效合同，造成合同无效的原因是未办理农业用地转建设用地审批手续，而双方所签合同约定“李**保证凯**公司在合同期内建设厂房合法经营，并到有关部门办理相应的批准手续，取得批准”，由此可以认定双方签订合同时均知道需要办理办理农业用地转建设用地审批手续，故对造成合同无效，双方均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”凯**公司在政府相关部门的监督下，自行拆除承租地上建设的厂房、办公用房及机器设备，原审法院已发生法律效力（2014）新民初字第559号民事判决，驳回了凯**公司要求李**赔偿损失的诉讼请求，因此对于李**要求凯**公司赔偿损失地面附属物折款和合同无效补偿金的诉讼请求，也不应当支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14700元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日