上诉人闫书香与被上诉人白艳军、原审被告龚**、丁**房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人闫书香与被上诉人白艳军、原审被告龚**、丁**房屋买卖合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2013）魏**初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫书香的委托代理人樊**，被上诉人白艳军及其委托代理人刘**，原审被告龚**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，本案被告丁**、龚**之间系母子关系。第三人闫书香系丁**的表嫂，龚**的舅妈。原告白**与被告龚**系战友关系。1999年左右，闫书香将自己一套位于许昌市魏都区五一路办事处白庙后街铁路家属院3幢东起1单元5层北户建筑面积56.57平方米的房产出售给本案二被告，被告丁**在其弟丁**的陪同下给第三人闫书香房款15000元，双方没有形成书面买卖协议或手续，第三人将两张房屋集资条及房屋钥匙交予二被告。二被告购房后对房屋进行简单装修入住。2000年5月22日，龚**将上述房屋以20500元的价格出售给原告白**，双方签订买卖协议，原告当天付部分房款16000元，并搬入居住。2004年4月28日，原告付清房款，被告龚**向原告出具收到条一份，并将两张集资条交予原告。此后，原告继续居住至今。2010年，第三人以办理房产证为名，将集资条原件收回，并于2011年将该房房产证办理至自己名下（房产证号：许房权证市字第10014930号）。原告要求第三人为其办理过户手续被拒绝，双方形成本案纠纷。

一审法院认为

原审法院认为，根据原告、第三人和证人丁**的谈话录音，第三人承认收取丁**现金15000元，并解释该笔钱是证人丁**借给第三人的，但丁**对双方之间的借贷关系予以否认。丁**与被告及第三人均有亲属关系，其证言应为客观真实。且录音中，第三人承认曾经将两张集资条交予原告，表明第三人对原、被告之间的买卖行为予以认可。原告自2000年即在本案诉争房屋内居住，至今已有14年，二被告也早在2000年搬出该房屋，第三人至今才主张二被告无权处分，亦有违背常理之处。结合录音资料、二被告陈述、证人证言及原告保存的集资条复印件，能够形成证明第三人曾经将诉争房屋出售给二被告的证据链。第三人将房屋出售给二被告后，二被告对诉争房屋取得处分权，其出售给原告的行为合法有效。二被告应履行合同义务，协助原告办理该房过户手续。第三人仅是该房产名义上的所有人，因实际上已经将该房出售，对该房产不应享有任何利益，故原告有权要求第三人协助办理过户手续。第三人主张自己未将诉争房屋出售给被告的答辩意见，不予采纳。遂判决：被告龚**、丁**及第三人闫书香于本判决生效之日起二十日内协助原告白艳军将位于许昌市**办事处白庙后街铁路家属院3幢南起1单元5层北户建筑面积56.57平方米（房产证号：许房权证市字第10014930号）的房屋产权登记过户至原告名下。案件受理费1800元，由被告龚**、丁**及第三人闫书香连带负担。

上诉人诉称

上诉人闫书香上诉称，上诉人与原审被告龚**、丁**双方之间不存在买卖关系，同时原审被告龚**、丁**与被上诉人之间的买卖关系系无权处分，上诉人不应承担办理过户登记的协助义务。理由为首先上诉人在原审中已向法院提交了房屋产权证，该房屋所有权归上诉人闫书香享有，而本案原审被告龚**、丁**在没有证据证明征得上诉人同意或者取得了上诉人的授权，双方更不存在买卖关系的情况下，对房屋进行处分的行为系无权处分，上诉人不应当承担该处分行为造成的法律后果。其次，即使原审法院允许该录音材料作为证据材料予以提交，应当考虑到该份录音系被上诉人未经上诉人的允许私自录制的且系复制品，存在形式不合法，同时依据相关法律规定，在诉讼中为达成调解协议或和解协议目的作出妥协所涉及对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，因此该录音材料中若存在对上诉人不利的内容不应予以采纳。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人白艳军辩称，1、上诉人与原审被告存在客观真实的房屋买卖关系，原审被告与被上诉人存在客观真实的买卖关系，针对上诉人所叙述的理由其提到的原被告之间未有房屋契约协议说双方没有房屋买卖关系这是错误的，丁**和闫书香有亲戚关系，出于亲人这种关系，没有订立契约，现实生活中有很多都没有契约的约定、协议，应该受到法律的保护；2、15000元上诉人认为不是房屋买卖购房款，这个价格在当时也是适当而且可以说有点偏高的；3、上诉人说是让被上诉人借住或居住，为什么十几年没有向被上诉人收取任何房屋租赁费用，也没有向原审被告进行主张权利，双方房屋买卖关系是成立的，被上诉人的房屋买卖关系也是成立的，本案一是要看法律，二要看客观事实；4、证人丁**的证言并在原审接受了质证质询，在他的记忆中与客观事实有所出入是没有什么问题的，他出庭作证的证明是对本案诉争房屋买卖关系是客观存在并成立了，二原审被告与被上诉人之间的房屋买卖关系是存在的。光盘在提交原审法院的时候经过了各方的质证，原审法院经过对光盘内容核心事实的认定是正确的，原审原告与原审被告之间的买卖合同关系是存在的。综上，原审程序适当，认定事实清楚，对证人证言的采信是考虑了案件的事实情况，没有偏差，证据充分合法，请求驳回上诉，维持原判。

二原审被告答辩称，当时我妈去买本案诉争房产是事实，我们都是亲戚，为什么没有打购房协议是因为都是亲戚所以没有打手续，当时说等手续全部下来一块给，但是没有想到一直拖了这么久，房产证10年了才办下来，房子也涨价了，我们家我妈他们经常来动，我们下一辈儿都没有来往过，我母亲和上诉人之间的买房是真实，而且上诉人把她集资的房款条都给被上诉人了，因为是亲戚信得过就没有写协议，没有办房产证的原因是集资房，办理房产证比较难。综上请求二审驳回上诉，维持原判。

各方当事人在二审中均无新证据出示。

根据各方诉辩意见，本庭归纳二审争议焦点：上诉人与二原审被告是否存在房屋买卖关系。

本院查明

二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，本案丁**、闫书香及丁*安系亲威关系，双方在丁*安的见证下，虽然没有签订房屋买卖合同，但丁**支付闫书香15000元、闫书香将集资条交付丁**，双方的交易行为符合本地的交易习惯和交易规则，而且结合录音资料、当事人陈述、证人证言及被上诉人保存的集资条复印件，能够证明上诉人闫书香与原审被告丁**之间的房屋买卖合同成立。故上诉人的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人闫书香负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月三十日