中国农业**行营业部与徐**、中国农**阳市分行房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人中国农业**行营业部（以下简称农发**分行营业部）与被上诉人徐**、原审被告中国农**阳市分行（以下简称农发**分行）房屋买卖合同纠纷一案，徐**于2012年5月29日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令农发**分行营业部继续履行合同交付房产，并赔偿自2011年8月20日至2012年5月29日按每年444.16万元计算的损失合计316万元，因农发**分行营业部不具备法人资格，其上级单位农发**分行应当承担连带责任。原审法院于2012年11月12日作出（2012）濮中法民一初字第26号民事判决，农发**分行营业部不服，提起上诉。本院2013年1月11日受理本案后，于2013年3月8日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。农发**分行营业部的委托代理人吴*、王**，徐**及委托代理人李*到庭参加诉讼，农发**分行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2011年5月12日，徐**向河南省**限公司（以下简称金**公司）交纳了5万元的履约保证金，以公开竞价的形式，以1860万元的成交价通过金**公司购买了农发**行营业部位于濮阳市黄河路西段北侧一宗商服土地使用权及地上建（构）筑物。土地面积为4678.40平方米，建筑物主体为五层框架结构，建筑面积约2750.85平方米；四层砖混结构办公楼，建筑面积约605.52平方米。并与金**公司签订了《拍卖成交确认书》。徐**分别于2011年5月16日、20日分期按成交价格付清了1953万元价款（其中含佣金93万元）。2011年10月19日本案所涉房产登记在了赢**司名下（房产证号为濮房权证市字第2011－15528号），2011年12月1日农发**行营业部协助赢**司对该宗土地的土地使用权进行了过户（土地证号为濮国用（2011）第0152号）。

原审另查明，因有案外人在该房产内居住，徐**欲使用该房产时受阻，遂与农发**行营业部发生纠纷。赢盛公司于2011年10月27日委托中**公司对本案所涉房产的出租价格进行了评估。同年11月1日中**公司评估认为该房产年租金的评估值为444.16万元。

赢**司的股东分别是徐**、徐**的父亲徐**及徐**的妹妹徐*。赢**司和其他两位股东出具证明，均同意以徐**的名义提起诉讼。

农发**行营业部系中国**银行依法设立的领取了营业执照的分支机构。

一审法院认为

原审认为：关于徐**是否具备诉讼主体资格问题。本案为房屋买卖合同纠纷，2011年5月13日与金**公司签订拍卖成交确认书的是徐**，拍卖成交后，交纳价款及佣金的也是徐**，故本案所涉买卖合同关系的买受人是徐**，而非赢**司。由于出卖人农发**分行营业部未全面履行合同约定的义务，买受人徐**有权以自己的名义要求出卖人履行交付义务。徐**为了方便今后更好的使用该房产，经赢**司的全体股东同意，将该房产登记在了赢**司名下，现赢**司及其股东均同意以徐**个人名义就本案提起诉讼并不违反法律、法规的强制性规定，农发**分行营业部认为本案所涉房产的所有权人是赢**司，徐**不是本案适格原告的理由不成立，不予采纳。

关于本案所涉房产已登记在赢**司名下，是否应视为标的物已交付。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物使用权的义务。即在买卖合同中，出卖方最基本、最核心的义务有二，即交付标的物，转移标的物的使用权于买受人。现实交付即是将标的物的占有转移于买受人，使其处于直接管领、控制标的物的地位。由于农发**行营业部与他人存在纠纷，本案所涉房产仍由他人直接管领和控制，故农发**行营业部虽协助徐**办理了房产过户和土地使用权变更手续，转移了标的物的所有权，但并未履行实际交付义务，将房屋占有权转移与买受人徐**。因房屋出卖人农发**行营业部未完全履行合同义务，构成违约，徐**有权要求农发**行营业部继续履行合同并承担由此造成的损失。农发**行营业部称由于第三人的原因徐**不能占有使用所涉房产，不应由农发**行营业部承担责任，因农发**行营业部与第三人之间的纠纷与本案不是同一法律关系，农发**行营业部以由于第三人的原因造成其不能交房，应由第三人承担责任的辩称无法律依据，不应予以支持。农发**行营业部虽不具备法人资格，但其系中国**银行依法设立并领取营业执照的分支机构，有一定的机构和财产，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最**法院关于适用若干问题的意见》第40条的规定，农发**行营业部可以作为民事诉讼的当事人，故徐**要求农发**行营业部与上级单位农发**分行共同承担责任的理由不成立，应予驳回徐**对农发**分行的诉讼请求。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益”的规定，徐**要求农发**行营业部按照中**公司对所涉房产年租金的评估值444.16万元计算损失有事实和法律依据，应予以支持。农发**行营业部称本案所涉第三人仅仅在附楼居住两间房屋，徐**评估所有房屋的租金损失远远大于第三人造成的实际损失。因农发**行营业部未提供证据证明上述主张，故其该辩称证据不足，不予采纳。农发**行营业部认为评估机构系单方委托，应双方共同委托评估机构或由法院指定评估机构。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第28条规定“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”本案中的评估鉴定虽系徐**自行委托，但农发**行营业部并没有提供证据足以反驳，亦未向法院提交书面的鉴定申请，故对农发**行营业部该主张不予支持。由于农发**行营业部已按照徐**的要求将本案所涉房产登记在了赢**司名下，履行了转移标的物所有权的义务，现因第三人的原因导致农发**行营业部不能按期履行交付义务，虽然构成违约，但不属于根本违约，故农发**行营业部赔偿徐**损失应自起诉之日（2012年5月29日）起至判决作出之日（2012年11月12日）止，按年租金444.16万元计算较为适当，即农发**行营业部赔偿徐**损失203.2184万元（444.16万元÷365天×167天）。据此，原审法院判决：一、农发**行营业部于判决生效后十日内将位于濮阳市黄河路西段北侧，土地证号为濮国用（2011）第0152号、房产证号为濮房权证市字第2011－15528号的房地产交付徐**。二、农发**行营业部于判决生效后十日内赔偿徐**损失203.2184万元。三、驳回徐**对农发**分行的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费32080元，由农发**行营业部负担。

上诉人诉称

农发**行营业部上诉称：一、赢**司为本案所涉房地产登记的所有权人，赢**司应为本案的诉讼主体，徐**参加房地产的竞拍、交付行为均系赢**司授权的职务行为，徐**不是本案所涉房地产的所有权人，不能作为本案的诉讼主体。二、农发**行营业部已向赢**司交付本案所涉房地产，将本案房屋、土地的产权登记在赢**司名下，由于案外第三人的原因，造成赢**司不能进场施工，其损失系案外人造成，应向案外人主张权利。三、本案所涉房产主楼为五层框架结构，附楼为四层砖混结构，水电气暖未接通、门窗未安装、内外墙未粉刷，院内无道路，不具备入住条件，且案外人仅仅占用附楼两间房屋，徐**将全部房产计算为租赁损失，明显不当。请求二审法院依法驳回徐**的诉讼请求。

被上诉人辩称

徐**答辩称：一、涉案房屋买卖合同是徐**签订并支付了全部价款，房屋虽然登记在赢**司名下，但赢**司和其他两位股东均出具证明同意以徐**的名义提起诉讼，徐**具有本案的诉讼主体资格。二、一审判决后，2013年3月6日农发**行营业部交付了涉案房产。农发**行营业部已经向案外人主张了损失，徐**根本不可能再向案外人主张权利。三、徐**主张的租金损失有充分的事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据当事人的上诉和答辩意见，并征求各方当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、徐**是否具备本案诉讼主体资格。二、原审判令农发**行营业部承担损失203.2184万元是否有依据，应否支持。

本院查明

本院经审理另查明：2013年3月6日，农发**行营业部已将本案所涉位于濮阳市黄河路西段北侧，土地证号为濮国用（2011）第0152号、房产证号为濮房权证市字第2011－15528号的房地产交付徐**。其他事实与原审法院查明一致。

本院认为

本院认为：本案中徐**是以个人名义参加了本案所涉房产拍卖活动并交纳了全部价款，为了今后经营方便，经赢**司全体股东同意，将房产登记在赢**司名下，且赢**司的全体股东均表示同意以徐**个人的名义提起诉讼，赢**司对徐**主张权利也不提异议，也未向农发**行营业部主张权利。原审认定徐**具备本案的诉讼主体资格并无不当。农发**行营业部上诉称徐**不具备本案的诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。

农发**行营业部在履行合同的过程中，虽然已经将本案所涉房产登记在了赢**司名下，但因农发**行营业部与案外人的矛盾纠纷没有得到解决，案外人占用涉案房产，农发**行营业部无法将房产实际交付给徐**占有和使用，给徐**造成了一定的损失，农发**行营业部应该对徐**的损失承担赔偿责任。原审判令农发**行营业部承担因合同未完全履行对徐**造成损失的赔偿责任并无不当。农发**行营业部认为徐**的损失系案外人造成，应向案外人主张权利的理由不能成立，本院不予支持。关于损失数额的问题，徐**在原审时提交了该房产年租金的评估报告，虽然农发**行营业部对该评估报告不认可，但其并未提供足够的证据予以反驳，也未提出重新鉴定，原审法院基于农发**行营业部的违约程度，并考虑了案外人的客观原因，酌定支持了徐**的部分诉讼请求，判决农发**行营业部赔偿徐**损失203.2184万元并无不当。

综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。农发**行营业部的上诉理由不能成立，本院不予支持。因2013年3月6日农发**行营业部已将涉案房产交付徐**，原审判决第一项内容双方已经履行完毕，该判项内容已无必要。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省**民法院（2012）濮中法民一初字第26号民事判决第二项，即：“中国农业**行营业部于本判决生效后十日内赔偿徐**损失203.2184万元。”第三项，即：“驳回徐**对中国农**阳市分行的诉讼请求和其他诉讼请求。”及原审诉讼费负担部分。

二、撤销河南省**民法院（2012）濮中法民一初字第26号民事判决第一项，即：“中国农业**行营业部于本判决生效后十日内将位于濮阳市黄河路西段北侧，土地证号为濮国用（2011）第0152号、房产证号为濮房权证市字第2011－15528号的房地产交付徐**。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费32080元，由中国农业**行营业部负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年四月十日