上诉人易*、光山**源局与被上诉人**购销有限公司建设用地使用权纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人易*、光山县国土资源局因与被上诉人**购销有限公司建设用地使用权纠纷一案，不服光山县人民法院（2014）光民初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，公开开庭审理了本案。上诉人易*及委托代理人易建国，被上诉人光山县国土资源局的委托代理人雷**、王*，被上诉人马*康丰**限公司的委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，被告康**司的前身名称叫光山县**有限公司马畈分公司。该公司在马畈塔尔岗有一处房地产，2005年办理了光山县字第04146号的产权证和国用（2005）字第9456号国有土地使用证，两证显示地上建筑物面积1045.61平方米，使用国有划拨的土地面积3969平方米。2013年8月1日该公司建议以公开拍卖方式出让该宗房地产，并向土地部门书面承诺，交地的条件是三通一平，交地责任由其全权承担。负责宗地的权属、债权债务纠纷解决并承担费用。该宗地除拍卖成交价外，另对地上物作价20万元，由竞买人成交后7日内将20万元交粮食局财务基建科。该公司主管部门光**食局于2013年10月12日批准同意。2013年12月16日光山县国土资源局决定公开拍卖该处国有建设用地使用权，并发出光国土资告（2013）26号拍卖出让公告。公示竞买人应交保证金63万元，于2014年1月10日举办拍卖会。原告易*得知后，于2013年12月27日向光山**付中心交保证金人民币63万元。2014年1月10日，易*以人民币110万元竞拍成交。光山县公证处对该次拍卖活动进行公证，并证明此次拍卖活动结果真实，合法有效。当天易*与光山县国土资源局签订成交确认书。该确认书约定63万元竞买保证金自动转为受让土地的定金，并在2014年3月10日前持该确认书付齐全部成交价款，再签订《国有土地使用权出让合同书》。2014年1月27日，易*给付康**司20万元，2014年3月9日易*又向光山**付中心给付47万元。2014年2月28日，易*与国土局（出让人），签订“国有建设用地使用权出让合同”。该合同第六条约定，出让人同意在2014年4月10日前交地。第七条约定出让年限，批发零售用地40年，其他普通商品房用地70年，自约定的交付土地之日起算。第37条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应该双倍返回定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。38条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算”。第47条约定：“本合同第六条的按期交付出让宗地的责任由光山县**销有限公司承担”。第48条约定：“本合同第三十七条规定的出让人未按时提供出让土地而导致的违约责任及违约金由光山县**销有限公司承担”。上述合同签订后。康**司出资对居住在院内的一住户进行了补偿搬迁，但当原告欲进行全部拆除地上建筑物时，遭到当地村委会及村民的阻止，村委会认为当年该处粮库占用了原大队部五间房屋，如拍卖，应计算土地补偿费。另两个村民组的村民认为当年建粮库所占地皮归其所有。由此，导致原告与光山国土局签订的合同中约定的土地一直未交付。为了减少损失，原告在2014年4月18日和2014年6月20日两次书面催告两被告要求履行交地义务，一直未果。由此，引起原告诉讼并提前述请求。

另查明，被告康**司于2014年12月22日在马畈镇人民政府协调下与汪*村委会达成土地补偿协议。康**司给付17万元，由汪*村委会负责分配给村民，并保证易*在建设施工中不得阻拦、干扰。否则退回17万元并赔偿损失。之后部分村民在保证书上签名或加章。2014年12月26日汪*村委会出收条收到该17万元。2015年1月5日本院组织调解。原告拒绝，要求解除合同。被告则主张合同继续履行。

上述事实由原告方提交的拍卖公告、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、交款凭证、通知、公证书、照片、汪畈村委会情况说明，被告国土局提交的土地证、房产证、净地出让承诺书，被告康**司提交的与案外人签订的补偿协议、土地补偿协议、照片、收条、村民保证书等予以佐证。

一审法院认为

原审法院认为，从国土局的拍卖公告及原告与其签订的成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》看，原告易*均已履行了自己的给付土地出让金110万元的义务，并且其又在规定的期限内给付被告康**司20万元，但被告并未能在规定的2014年4月10日前将土地交付给原告易*使用。被告康**司主张原告已进入竞拍地拆房，证明已接收。原告否认该行为即为接收，只是配合，而双方并没有办理正式交地手续。导致双方未履行交地手续的原因系案外人的因素，现已协调完毕，合同目的可以实现。从康**司提交的与案外人的补偿协议、保证书、收条等证据可以证明交地条件、时间已具备。原告仍坚持解除出让合同的理由，本院不予采纳。自2015年元月5日之后，不能视被告方违约，并承担违约责任。故原告易*的第一、二项诉求本院不予支持。对其第三项违约金的请求，根据合同的相对性，光山国土局收取110万元应从2014年4月10日起至2015年1月5日，承担日1‰的违约金，易*自该日起起算土地使用年限。康**司在拍卖前出具给光山国土局的承诺只对双方有效，对原告易*无约束力。原告易*与国土局的出让合同第47条、第48条，对合同外的康**司无法律约束力。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：（一）原告易*与被告光山县国土资源局2014年2月28日签订的《国有土地使用权出让合同》继续履行，2015年1月5日即为原告易*与被告光山县国土资源局的交付土地之日。2014年4月10日至2015年1月5日期间的违约金由被告光山县国土资源局承担，按土地出让金110万元，日违约金1‰计算赔偿给原告易*，并应在判决生效十日内付齐。（二）驳回原告易*对被告光山县国土资源局、光山县**销有限公司的其他诉求。案件受理费25300元，由被告光山县国土资源局承担。

上诉人诉称

上诉人易*上诉称：1、光山县国土资源局和马畈康**限公司违反合同约定，没有履行交付净地、解决好权属等义务。2、被上诉人提交的与案外人的补偿协议、保证书、收条等不能证明交地条件具备。3、原审判决继续履行合同错误。请求撤销原判，改判解除国有土地使用权出让合同，判令二被上诉人连带退还上诉人土地出让金、地上物作价共计130万元，并双倍返还定金52万元，判令二被上诉人连带承担自2014年4月10日至合同解除之日止每日违约金1300元并承担全部诉讼费用。

上诉人光山县国土资源局上诉称：我局根据马畈康**限公司的申请，于2014年1月10日，对马畈康**限公司享有的合法产权以公开拍卖的方式出让，易*以110万元竞拍成交，整个拍卖活动经光山县公证处进行了公证，当天易*与我局签订了《成交确认书》，之后于2014年2月18日与易*签订了《国有土地使用权出让合同》。我局在整个拍卖活动中没有违约行为，请求撤销原审判决，驳回易*要求我局承担违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人马*康丰**限公司答辩称：我公司申请拍卖的土地与本单位职工和相邻没有纠纷，国有土地使用权出让合同我公司已经履行完毕，没有违约。

本院查明

二审查明事实与一审认定的事实一致。又查，2013年8月11日，马畈康**限公司向光山县国土资源局申请，将位于马畈塔尔岗一处房地产进行出让，光山县国土资源局接受申请后，审查了马畈康**限公司提交的房屋所有权证和土地使用证，于2013年12月16日，下发了光国土资告字（2013）26号国有建设用地使用权拍卖出让公告，公告期满后于2014年1月10日，光山县国土资源局，对马畈康**限公司的土地以公开拍卖的方式出让，易*以110万元竞拍取得位于马畈塔尔岗一处土地，整个拍卖活动，经光山县公证处进行了公证，当天易*与国土局签订了《成交确认书》，之后于2014年2月18日与易*签订了《国有土地使用权出让合同》。易*取得该宗土地后，在拆近过程中，遭到马畈康**限公司以外当地村民阻止，为此该公司支付17万元给汪*村委会，由汪*村委会再分配给当地村民，之后部分村民在保证书上签名加章。

本院认为

本院认为，土地使用权出让合同，是市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。本案光山县国土资源局接受马畈康**限公司的申请，该局对出让土地使用权进行审查后，于2013年12月16日，下发了光国土资告字（2013）26号国有建设用地使用权拍卖出让公告，公告期满后，在没有任何产权异议纠纷情况，于2014年1月10日，上诉人光山县国土资源局以公开拍卖的方式进行挂牌出让，上诉人易*以110万元竞拍取得该宗土地，整个拍卖活动，又经光山县公证处进行了公证，程序合法。双方签订的国有土地使用权出让合同，合法有效，应受法律保护。上诉人易*上诉称：光山县国土资源局和马畈康**限公司违反合同约定，没有履行交付净地、解决好权属等义务的上诉理由。经查，国有土地使用权出让合同约定，2014年4月10日前交地，为履行合同，马畈康**限公司于同年4月10日前将居住的职工搬迁完毕。上诉人易*接受出让的土地后，在拆迁过程中遭到汪*村民的阻挠，为此马畈康**限公司，支付给汪*村委会17万元补偿给村民。根据以上事实和国有土地使用权出让合同约定，光山县国土资源局已履行了合同义务，造成易*前期不能对该宗土地进行开发的原因是案外人所致，光山县国土资源局不应承担违约责任。易*其他上诉理由，经查不能成立，本院不予采纳。上诉人光山县国土资源局的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持光山县人民法院（2014）光民初字第1169号民事判决第二项；

二、撤销光山县人民法院（2014）光民初字第1169号民事判决第一项；

三、易*与光山县国土资源局继续履行2014年2月28日签订的《国有土地使用权出让合同》；

四、光山县**销有限公司承担2014年4月10日至2015年1月5日期间的违约金，按土地出让金110万元，日违约金1‰计算赔偿给易*，并应在判决生效十日内付齐。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费25300元，由易*负担10000元。光山县**销有限公司负担15300元。二审案件受理费25300元，由上诉人易*负担10000元。光山县**销有限公司负担15300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十二日