张**与郭*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**诉被告郭*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员王**独任审判，并于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人孙*、叶*到庭参加诉讼。被告郭*经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：2014年7月25日，原告委托其子袁*与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区天目山路山水人家白沙岛3幢702室房屋（以下称案涉房屋）出租给被告。租赁期间为2014年8月10日至2019年8月9日，月租金为5000元，每年房租月租增加250元，第一次为季付，第二次为年付，最后一次为9个月支付。被告逾期不支付租金超过30日，原告有权解除合同并要求被告向原告按月租金的一倍支付违约金，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同同时约定房屋不得转租。合同签订后原告依约于2014年7月25日交付房屋，但自2015年7月至今，被告未依约支付租金，经原告多次催款后仍拒不支付。同时，原告发现被告在租赁期间未经原告允许擅自将房屋转租并分租给9人之多，并从配电房私拉电线、擅自改变房屋内部结构，造成室内基础设施损毁，危害到案涉房屋的安全。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告关于案涉房屋的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告拖欠的房租费17575元；3、被告支付原告违约金5250元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为：1、解除原、被告关于案涉房屋的《房屋租赁合同》，被告立即腾空房屋并返还原告；2、被告支付原告拖欠的房租费18025元（按每日房租175元，自2015年8月10日计算至2015年1月23日止）；3、被告支付原告违约金5250元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告未到庭答辩，也未提交书面答辩状。

为证明其主张，原告向本院提交如下证据：

1、房产证。证明案涉房屋的所有权属于原告。

2、原、被告于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方对权利义务进行约定。

3、房屋转租合同两份。证明被告将案涉房屋分割后转租。

4、照片。证明被告为达到分租的目的，破坏案涉房屋内部结构，并从配电室私拉电线，严重影响案涉房屋的安全。

被告经本院合法传唤未到庭，亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的证据1、2为原件，证据来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定。原告提供的证据3为复印件，本院对其真实性无法认定。原告提供的证据4为照片，照片未显示拍摄时间，原告也未提供照片的原始载体，本院对其真实性无法认定。

本院查明

根据上述认定的证据，结合庭审中原告的陈述，本院认定本案事实如下：

原告张**系案涉房屋的所有权人。2014年7月25日，原告作为出租人（甲方）委托其子袁*与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将面积为170.34平方米的案涉房屋出租给乙方，房屋用途为居住；甲方于2014年7月25日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2014年8月10日起至2019年8月9日止；房屋月租金为5000元，乙方应于每期提前15日向甲方支付租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即5000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有限电视、车位、物业费等费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的一倍支付违约金。同时，合同补充约定：1、每年房屋月租金增加250元，第一次季付，第二次年付，直到最后一次为九个月支付；2、甲方同意乙方进行简单装修；3、袁*声明已取得业主授权出租此房屋；4、不得转租；……。

合同签订后，原告依约交付了案涉房屋。被告向原告交付了保证金5000元及第一年的房租后，自2015年7月起一直未依约交付房租。原告遂于2015年11月诉至本院。

本院认为

本院认为，原、被告于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。案涉《房屋租赁合同》约定，被告逾期不支付租金超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的一倍支付违约金。被告自2015年7月起即未按约交付房租，已逾期超过30日，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告立即腾空并返还案涉房屋的诉请，于法无悖，本院予以支持。案涉《房屋租赁合同》约定房屋月租金每年增加250元，故案涉房屋2015年的月租金应为5250元，因被告未依约支付房租，原告要求被告支付自2015年8月10日至2015年11月23日的房租18025元及违约金5250元的诉请，于法无悖，本院予以支持。审理中，原告确认收到被告给付的保证金5000元，经释明，原告表示因尚未对水、电、物业费等进行结算，该5000元不同意在租金中扣除。被告郭**本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除张**、郭*于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》，郭*于本判决生效之日起十五日内腾空位于杭州市西湖区山水人家白沙岛3幢702室的房屋并返还给张**；

二、郭*于本判决生效之日起十日内支付张宵园租金18025元；三、郭*于本判决生效之日起十日内支付张宵园违约金5250元。

案件受理费382元，减半收取191元，由郭*负担，于*判决生效之日起十日内交纳至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院，并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省**民法院）。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日