李**与刘**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*完与被告刘**房屋租赁纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法由审判员李**适用简易程序，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告李*完及其委托代理人周*，被告刘**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*完起诉称：2014年1月1日，原、被告签订《鸭棚出租协议书》，约定：原告向被告租用鸭棚用于五金生产，每年租金99880元、押金8000元；租期从2014年1月1日到2016年12月30日；第六条，如遇上级政策有变化，被告应主动承担协调上级各部门的有关事宜，原告将予以配合，原告的租金将按实际承租时间计算，剩余月份的租金如数退还原告。2015年3月21日原告在信用社向被告转账支付租金99880元。2015年1月29日缙云县淘汰落后产能工作领导小组办公室下发缙淘汰办（2015）3号文件和缙淘汰办（2015）16号文件，着手整治铸造行业，要求全县范围内企业使用的冲天炉，必须在2015年6月底前完成淘汰。原告五金厂使用的全部设备于2015年6月底完成淘汰，同时停产清理。原告多次向被告催讨2015年7月1日至12月30日的租金和押金，被告以各种理由推诿。现诉至法院，请求判令：1、解除双方2014年1月1日签订的合同；2、被告归还原告租金49940元、押金8000元，并从2015年12月29日至款付清日止按中**银行同期贷款利率四倍计付利息；3、诉讼费用由被告承担。

原告李**为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：

1、协议书原件一份，待证原、被告的租赁关系以及合同内容的事实；

2、明细对账单原件一份，待证原告向被告打款支付租金的事实；

3、缙淘汰办（2015）3号文件复印件一份，待证县政府整治铸造冲天炉的事实；

4、缙淘汰办（2015）16号文件复印件一份，待证县政府整治铸造冲天炉及整治要求、整治完成时间的事实；

5、证明原件一份，待证原告五金厂按县政府要求完成整治的事实；

6、照片复印件三张，待证原告五金厂整治内容属实及损失情况。

被告辩称

被告刘**答辩称：被告同意解除合同。被告交付给原告的光念坑用地证明原告应当返还。在拆除冲天炉后原告尚有一堆沙子和一个铁炉在厂里应当腾空。租金应当按腾空沙子和铁炉的时间结算。被告使用原告鸭棚期间石棉网有损坏，被告应当修补。押金用于修补石棉网，不应返还。被告代垫原告2015年6月份电费2202.06元，原告应予以返还。

被告刘**为证明其辩称的事实，当庭提供电费催交单原件一份，待证被告垫付电费情况。

对原、被告提交的证据，本院组织双方当事人进行举证、质证，现作如下认证：

本院认为

原、被告对对方提供的证据均无异议，本院确认原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告刘**提供的证据，为认定案件事实的依据。原告李**提供的证据，被告没有异议，本院认为这些证据能够证明原、被告之间的房屋租赁关系、合同履行情况以及2015年7月原告冲天炉设备因政策问题拆除的事实，予以认定。被告提供的证据，能够证明被告垫付2015年6月份鸭棚电费2202.06元的事实，予以认定。

根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定本案事实如下：

2014年1月1日，原、被告签订《鸭棚出租协议书》，约定：一、被告将凝碧村光念坑新塘旁的鸭棚出租给原告生产经营，年租金99880元，押金8000元，租期满后押金全部退回，承租期限自2014年1月1日至2016年12月30日止；二、原告进入场地后，鸭棚及宿舍承租范围内的水、电由原告自理……六、如遇上级政策有变化，被告应主动承担协调上级有关事宜，原告将予以配合，原告的租金将按实际时间计算，剩余租金退还原告，如遇被告大棚在一个月内被政府强行拆除，被告将补偿原告50%的搬迁费用……协议签订后，双方均按约定履行。被告交付给原告光念坑用地证明一份，原告用该用地证明注册登记缙云县高*五金配件加工厂。原告将冲天炉、铁炉等设备引进鸭棚内用于五金厂生产经营，并交付被告2015年1月至2015年12月30日的租金99880元。根据缙云县淘汰落后产能工作领导小组办公室、缙云县经济和信息化局、缙云**护局、缙云县**管理局、缙云**监督局联合下发缙淘汰办（2015）3号《缙云县铸造行业整治提升实施方案》和缙云县淘汰落后产能工作领导小组办公室下发的缙淘汰办（2015）16号《关于淘汰一段式煤气发生炉等落后生产设备的通知》规定，全县范围内企业使用的冲天炉，必须在2015年6月底前完成淘汰。2015年7月前原告完全拆除缙云县高*五金配件加工厂（缙云**制造厂）内的冲天炉设备。2015年6月原告欠付鸭棚电费2202.60元，由被告垫付。原告尚有铁炉一个、沙子一堆留在鸭棚内。现原告根据合同第六条诉至本院，要求解除合同，被告返还2015年7月至12月30日的租金49940元、押金8000元，并自2015年12月29日起至款付清日止按中**银行同期贷款利率四倍计付利息。被告同意解除合同，同时提出要求原告归还用地证明、返还垫付电费2202.60元并腾空铁炉、沙子，维修破损棚顶石棉瓦。庭审后原告向本院提交向缙**商局档案室提取的用地证明查档件。

本院认为：原、被告签订的《鸭棚出租协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。

一、关于合同第六条的理解。合同第六条规定，如遇上级政策有变化，被告应主动承担协调上级有关事宜，原告将予以配合，原告的租金将按实际时间计算，剩余租金退还原告，如遇被告大棚在一个月内被政府强行拆除，被告将补偿原告50%的搬迁费用。原告认为，实际承租时间拆除冲天炉并停产的时间作为租期截止日。被告认为，实际承租时间应当以原告腾空鸭棚沙子和铁炉、交还用地证明、修补石棉网以及返还垫付电费并结算的时间作为租期截止日。本院认为，双方对合同第六条规定政策变化无法协调作为解除合同条件，均无异议，庭审中双方均同意解除合同，故对原告解除合同的请求本院予以支持。按照合同第一条约定，租期满押金全部退回。现合同解除，被告应当返还原告押金8000元。

二、关于实际承租时间的问题，应结合本案的实际情况来理解合同第六条的具体语境。合同签订后，原、被告均按照合同约定履行义务。直至政府进行产业调整，要求缙云县范围内企业使用的冲天炉必须在2015年6月底前完成淘汰。以冲天炉作为生产设备的原告五金配件厂因政策原因拆除冲天炉被迫停产。本院认为，合同第六条规定因政策原因导致无法承租，可以视作是当事人对突发客观情况出现时做出的特殊约定，应当以实施政策的具体时间来界定实际承租时间。结合本案实际情况，实际承租时间应当以原告按照政策要求完全拆除冲天炉设备的时间计算为宜。故对原告要求被告返还2015年7月至12月30日的租金49940元，本院予以支持。

三、关于利息支付问题，考虑到双方对于合同第六条中实际承租时间的理解存在不同理解导致租金和押金返还受阻以及原、被告未就违约或者逾期返还的利息计算作出约定的情况，本院认为，原告要求从2015年12月29日起按照中**银行同期同类贷款利率的四倍计付利息不妥，合同解除后，被告应从本判决生效日起至款付清日止就返还租金和押金按照中**银行同期同类贷款利率计付利息给原告。

四、被告关于合同解除抗辩主张是否在本案中一并处理问题。合同终止后当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助等义务。被告提出原告腾空鸭棚沙子和铁炉、交还用地证明、修补石棉网以及返还垫付电费的主张，结合原、被告的陈述及被告的举证情况，本院认为，在合同解除的情况下，应一并解决鸭棚腾空、电费返还以及用地证明返还等合同履行涉及的的内容。故对被告要求原告腾空鸭棚中的沙子和铁炉以及返还垫付电费的请求，予以支持。因原告办理五金厂工商登记用地证明原件在缙**商局存档，原告在庭审后向本院提交用地证明的查档件，被告可向本院领取该查档件。因原、被告双方就鸭棚石棉网的投资建造和维护存在争议，本院认为关于石棉网的维修问题宜另案解决。原告提出在其租赁鸭棚期间被告的其他承租人鸭棚的电费都是由其垫付足以抵扣被告垫付的电费的抗辩，未提供证据证明，本院不予采纳。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原、被告于2014年1月1日签订的《鸭棚出租协议书》；

二、原告李*完自本判决生效日即腾空被告刘**坐落缙云县新建镇凝碧村光念坑新塘旁鸭棚内的一堆沙子、一个铁炉；

三、原告李*完自本判决生效日即返还被告刘**垫付电费2202.60元；

四、被告刘**自本判决生效日即返还原告李*完租金44940元、押金8000元，并自本判决生效日至款付清日止就未付租金、押金按照中**银行同期同类贷款利率计付利息；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的逾期利息。

案件受理费1249元，减半收取624.50元，由原告李**负担124.50元，被告刘**负担500元。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日