赵**与杭州大**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵*原诉被告杭州大**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法由审判员倪**任审判，并于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金**、周**和被告的委托代理人申屠方力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告起诉称：原、被告于2009年7月31日签订《联合建房（特优价）协议书》，约定：被告将其开发建设的“杭州大方吉*国际商贸城”项目其中的一套房屋出售给原告，面积约为150平方米，一次性付清的房价为5300元／平方米，房屋总价款795000元，约定原告于2009年8月4日前付款，被告应于2012年年底前交付房屋。原告于2009年8月3日通过银行转帐方式一次性将购房款795000元汇入被告指定的银行帐户，但至今被告开发建设的“杭州大方吉*国际商贸城”项目并未实际建成，导致原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：一、原、被告之间于2009年7月31日签订的《联合建房（特优价）协议书》于判决生效之日起解除；二、被告返还原告购房款795000元，并支付利息损失365133.69元（自2009年8月4日至2013年6月30日止按银行同期贷款基准利率计算，自2013年7月1日至2014年9月30日止按银行同期贷款基准利率的三倍计算，要求支付至实际归还之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告答辩称：原告和被告系联合建房，该房屋未能按期交付的主要原因是：涉案土地涉及余杭区土地，而西湖区政府和余杭区政府无法协调该问题，至2011年6月20日才重新进行规划设计；开发项目因附近有个加油站而没有通过消防的审批，造成不能按期开工，消防审批又延误了两年半时间；在2013年9月份开工三个月后，又因没有取得施工许可证而被勒令停工六个月。上述情况均是政府原因造成，导致被告增加了四倍的时间进行审批才具备施工条件，属于不可抗力。现被告在2014年已经取得施工许可证，预计在2017年4月份可以完工并向原告交付房屋，双方的合同可以继续履行。故被告不同意解除合同，也不同意支付利息和违约金。

原告向本院提供了以下证据：

1.《联合建房（特优价）协议书》一份。证明原、被告双方签订的是商品房预售合同的法律事实。

2.银行回单二份。证明原告已按照协议向被告支付购房款795000元。

3.收据一份。证明被告确认已收到原告的购房款795000元。

4.联名书及关于大方吉*公司债权债务的报告各一份。证明原告通过多种途径、多次向被告主张权利的事实。

5.会议纪要一份及公司基本情况二份。证明被告及现开发商中房联**有限公司曾于2014年11月与原告协商处理问题；中房联**有限公司系被告的法人股东浙江**限公司的一人股东。

上述原告提供的证据经质证，被告对证据1、2、3均无异议，但认为被告不能按时交房是不可抗力因素所致，双方也是合作开发的关系；证据4，真实性无异议，该联名书的第一条就是要求续签合同和交房，被告也是在按照该联名书的内容逐步合作配合，而被告在开发房产的过程中遭遇巨大损失，故不可能再考虑退房计息问题，解决债权债务唯一的方法就是继续履行合同；证据5，真实性无异议，当时参会人员包括原告等购房投资者在内，双方经过协商后约定的第一条就是按照协议交付物业，对一定要退还购房款的人则约定出具远期商业承兑汇票质押退房。

被告向**提供了以下证据（均系复印件）：

1.情况说明一份。证明被告开发的项目经过合法审批。

2.《西湖区投资项目报告单》一份。证明被告有开发房地产的资质。

3.杭规简复（2011）343号公文处理简复单一份，三政（2008）103号文件、西湖区政府关于要求办理大方吉鸿国际商贸城项目规划审批事项的函、以及三墩镇政府和西湖区政府联合向杭州市规划局的复函各一份。证明被告开发的项目中有五亩地属于余杭区，如果西湖区不能和余杭区无法协调好就不能开工。

4.《合作建设经营协议书》及被告公司章程各一份。证明浙江**限公司与杭州市三**经济合作社开发合作案涉项目，并成立项目公司即被告，其中浙江**限公司出资比例为49%。

5.杭州市固定资产投资项目审批绿色通道通行证一份。证明一旦碰上农保地，当地政府无法解决审批速度。

6.关于“大方吉鸿国际商贸城”选址问题的反馈意见一份。证明被告因为选址的问题无法开发项目。

7.杭州市企业投资项目变更备案通知书、社区居民代表会议纪要各一份。证明被告开发的项目进行了重新立项。

8.合作建设经营补充协议书一份。证明重新立项后的补充约定合法有效。

9.杭规简复（2009）480号公文处理简复单一份。证明被告在2009年10月9日前已经审批好设计方案和容积率。

10.《杭州市国有建设用地使用权出让合同》一份。证明原告于2009年10月已取得建设用地的使用权。

11.消防审查意见书一份。证明被告的项目必须在新建建筑与加油机之间的间距满足35米就能建房的文件出台后才能通过消防审批。

12.建设工程规划许可证、施工许可证、土地出让事项意见单各一份。证明被告于2013年11月22日取得规划许可证，2014年4月份取得施工许可证，杭州市市国土局同意开工期限调整至2013年12月19日前，在该期间被告没有任何延误。

本院查明

上述被告提供的证据经质证，原告认为该些证据均系复印件，真实性无法确认，即使真的有原件，也只能证明被告建设项目的内部审批过程，与本案争议内容没有关系性。

本院认为

结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3均系原件，故真实性及关联性予以认定；证据4、5，真实性予以认定，但证据5未经原告签字认可，不能证明原告已与被告达成继续购买项目封顶后出售的物业或同意以开具商业承兑汇票进行退款质押的协议，故本院对被告的该项质证意见不予采信。被告提供的证据中，证据1系被告的单方陈述，不属于证据范畴，故本院不予认定；证据2-12，真实性、合法性予以认定，至于被告未能按时交付房屋的抗辩理由能否成立，本院将在本院认为部分作综合分析认定。

根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：

2009年7月31日，原、被告以特优价开发建设“杭州大方吉*国际商贸城”（暂名）为由，签订《联合建房（特优价）协议书》一份，其中约定：原告享受联合开发建设的“杭州大方吉*国际商贸城”低成本联建房一套，联建面积约150平方米，楼层安排在10层或以上，付款方式如在签订本协议时一次性付款，单价确定为5300元／平方米；交房时间在2012年年底前，被告未及时交房时，超出时间按银行同期贷款基准利率计息，超出6个月时，按银行同期贷款基准利率三倍计息等。上述协议签订后，原告于2009年8月3日向被告一次性支付联建款共计795000元，被告在收款后出具了收据。嗣后，被告未能在约定时间交房，至今亦未能竣工交付。原告多次要求被告交房，并要求按照协议约定支付未及时交房的利息。2014年11月5日，被告的投资人之一浙江**限公司的投资人中房**（深圳**限公司、被告就前期联合建房问题与原告在内的购房者召开协商会议，但原告未就继续购买房屋还是退还购房款与被告达成一致意见。2014年12月29日，原告诉至本院，要求判如所请。

另查明，2009年10月27日，被告（受让人）与杭州**源局（出让人）签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》一份，其中约定：出让人出让给受让人的宗地位于西湖区三墩镇，宗地总面积47912平方米，其中出让土地面积为42121平方米；宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》，土地面积以土地使用证上载明的面积为准；出让宗地的用途为商业金融业用地，土地使用权出让年期为商业40年，出让年期自本合同签订之日起算；本合同项下宗地系杭州**济合作社利用10%留用地指标合作开发的建设项目，根据杭州市工商部门以及相关乡镇（街道）、区政府的书面意见，杭州**济合作社持有项目公司51%股份，浙江**限公司持有项目公司49%股份；本合同项下宗地不得用于经营性房地产开发，未经批准和村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见书，土地使用权不得转让；本合同项下宗地在竣工并经土地复核验收后，可按本条前款注明的股份比例进行析产，由各家股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积分额不得低于整个合作项目的51%，超过部分也可以按幢或层转让。该项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。2013年11月22日，被告取得该项目的规划许可证，至2014年4月份，取得项目施工许可证。

本院认为：原、被告签订的《联合建房（特优惠价）协议书》，就原告可取得的房屋楼层、单价、面积及付款数额和方式等进行了约定，具备房屋买卖合同的主要条款，且该协议上并未有合作开发房产应当约定的利润分配、亏损分担等基本内容，故该份协议名为联合建房，实为房屋买卖。被告辩称双方关系是合作建房关系，不符合客观事实，故本院对此不予采信。根据已查明的事实，涉案房屋系农村留用地开发建设项目上的房屋，该项目的地上建筑物和土地转让及再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。被告作为房屋开发建设一方，在明知涉案房屋不具备分割办证的条件下，仍然与原告签订房屋买卖合同，致使原告的合同目的无法实现，且涉案工程项目至今未能竣工交付，故原告要求解除合同，合法有据，本院予以支持。被告提出涉案工程项目未能按时开工及交付的原因系政府审批环节过多、应为不可抗力的抗辩，并无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除因被告的责任导致，故原告有权要求被告返还购房款795000元并支付相应的利息损失。根据原告的实际损失及双方的合同约定，原告要求被告自付款次日即2009年8月4日起至2013年6月30日期间按银行同期贷款基准利率的标准计付利息损失、2013年7月1日起按银行同期贷款基准利率的三倍标准计付息损失，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。至2014年9月30日止，利息损失暂计算为323490元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、赵**与杭州大**有限公司在2009年7月31日签订的《联合建房（特优价）协议书》于本判决生效之日起解除；

二、杭州大**有限公司返还赵**购房款795000元，该款于本判决生效之日起十日内付清；

三、杭州大**有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵**利息损失323490元（暂计算至2014年9月30日止）；2014年10月1日起至款项实际付清之日止的利息损失按未还购房款金额及年利率5.31%的三倍标准继续计算支付；

四、驳回赵**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7621元（已减半收取），由赵**负担188元、杭州大**有限公司负担7433元；其中杭州大**有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省**民法院，并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省**民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月二十五日