张**与曾曙光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人曾曙光、北京麦**限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第26192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

张**在原审法院起诉称，2014年4月21日，我与曾**、麦**司分别签订《北京市存量房买卖合同》和《居间服务合同》。三方约定，我购买曾**所有的602号房屋，总价款为1100万元，定金为100万元，后我按约定支付了定金；但因我在北京市已有两套住房，根据北京市关于房屋限购政策的规定，我不能再购买第3套房屋，即我不具备购房资格、无法办理网签，无法签订正式房屋买卖合同，故我与曾**所签订的由麦**司提供的非正式房屋买卖合同无法履行，符合法定解除合同的条件。此后，我多次与曾**和第三人协商解除与曾**签订的《北京市存量房买卖合同》，由麦**司、曾**返还我的定金，但均被拒绝。2014年8月20日，我委托律师向曾**和第三人发出《律师函》，要求解除《北京市存量房买卖合同》，返还全部定金，并多次进行协商，仍未达成一致。麦**司在合同签订及履行过程中未能尽职防范交易风险，反而在明知存在住房限购政策导致合同无法履行的风险的情况下，一味促成合同的订立，无视对我造成的损失风险，麦**司亦应承担相应责任。故诉至法院，诉讼请求：1、请求判决解除我与曾**签订的《北京市存量房买卖合同》；2、请求法院判决曾**返还我定金人民币100万元，麦**司承担定金返还的连带责任；3、本案的诉讼费用由曾**承担。

一审被告辩称

曾**在原审法院答辩称，我方事先不知道张**没有购房资格，其在签订合同时对此没有说明。在现在的情况下，我同意解除与张**之间的合同，并要求适用定金罚则，依法不返还定金。张**所述的不是事实，合同不能履行是因为张**的原因，应适用定金罚则；麦**司是居间方，不应该承担连带责任；因此不同意张**的第二、三项诉讼请求。

麦田公司在原审法院答辩称，首先买卖合同是双方真实意愿签订的，我公司经双方同意保管定金同时按照定金保管协议中各方的约定，将定金交予曾曙光，我公司没有任何过错。关于张**提到的购房资格问题，我公司进行的是初步审核，张**填写了承诺书等一系列文件，其没有提供真实情况，致使双方合同无法履行，相关责任应由其承担，请求法院依法驳回张**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明，曾曙光系位于北京市海淀区602号房屋（以下简称602号房）的房屋所有权人。2014年4月21日，曾曙光与张**在麦田公司的居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），主要内容为：出卖人曾曙光、买受人张**，出卖人所售房屋为602号房，建筑面积237.99平方米，房屋成交价格为1100万元，买受人签订合同当日支付定金100万元，剩余购房款790万元，由买受人以自行交接方式于2014年8月20日支付出卖人，买受人通过存量房自有交易资金监管账户的方式，于办理所有权转移登记手续前支付出卖人购房款210万元；买卖双方应于2014年8月21日办理税、费缴纳手续。同日，张**签署了《购房承诺书》，主要内容为：本人已详细阅读并清楚知晓国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。本人承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效。本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。同时，张**填写了《家庭购房申请表》，在家庭名下已拥有住房套数一栏中填写的数字为“1”。同日，买受人张**、出卖人曾曙光和保管人麦田公司，分别签署了《定金保管协议》两份，编号分别为NO：DJ1403581和NO：DJ1403582，主要内容为，买受人向出卖人交付购房定金共计100万元，现买卖双方共同委托麦田公司代为保管，麦田公司收到该笔定金既视为出卖人收付，买卖双方的履约行为受定金罚则的约束。双方约定在2014年4月22日，丙方将该笔定金转付给出卖人。2014年4月21日，张**通过银行转帐方式将上述定金共计100万元转入麦田公司指定的财务人员的账户；同年4月22日该财务人员将上述定金共计100万元通过银行转帐的方式转入曾曙光的个人账户内。

2014年9月22日，张**向法院提起诉讼，称其在与曾曙光签订《合同》之前，已在本市购买了两套房屋，按相关政策不具备再次购买房屋的资格，曾曙光和麦田公司均事先知情；要求解除与曾曙光之间签订的《合同》，要求曾曙光向其返还定金，并要求麦田公司承担连带责任。为此，张**提交《房屋所有权证》及房屋登记表1份，证明其在2012年10月29日之前，就已购买了位于北京市丰台区401号房屋1套，并于2014年5月12日取得了此房的《房屋所有权证》。张**另提交《北京市商品房预售合同（住宅类）》1份，证明其于2012年6月5日，与出卖人北京中**发有限公司签订合同，购买了位于北京市房山区501号房屋1套。除此之外，张**提交了录音1份，称是与麦田公司工作人员的录音，证明对其不具有购房资格的情况，麦田公司工作人员事先知情，双方后来发生分歧是由于其事先不知602号房不满5年，因税费的缴纳问题产生了矛盾；但并未具体说明录音中麦田公司工作人员的具体姓名、身份等问题。曾曙光称在签订《合同》时并不知道张**不具有购房资格的情况，对张**所述均不予认可；同意解除其与张**签订的《合同》，但要求张**按双方约定适用定金罚则，并以此承担违约责任。麦田公司也称事先不知道张**不具有购房资格的情况，其作为经纪公司已履行了相关义务，张**在签订《合同》时，提供虚假情况，应该承担相应的责任，对双方解除《合同》不持异议；为此，提交了张曙光签署的《购房承诺书》、填写的《家庭购房申请表》、和三方签订的《定金保管协议》等证据加以证明；并明确表示，不认可张**提交录音的真实性。

原审法院查明的上述事实，有各方当事人的陈述、《房屋所有权证》及《房屋登记表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、《定金保管协议》、《北京市商品房预售合同（住宅类）》、录音等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人对自己的主张有义务提供证据。

本案中，张**要求解除与曾曙光之间签订的《合同》；对此曾曙光表示同意；麦田公司表示不反对；对此法院不持异议。张**认为《合同》不能履行的原因是其在与曾曙光签订《合同》之前，已在本市购买了两套房屋，按相关政策不具备再次购买房屋的资格，曾曙光和麦田公司均事先知情，有相应的过错；因此要求曾曙光向其返还定金，并要求麦田公司承担连带责任；但对此并未提供充分的证据；曾曙光称在签订《合同》时并不知道张**不具有购房资格的情况，对张**所述均不予认可；认为张**应承担违约责任。麦田公司也称事先不知道张**不具有购房资格的情况，其作为经纪公司已履行了相关义务，张**在签订《合同》时，提供虚假情况，应该承担相应的责任；从本案已查明的事实看，张**签署的《购房承诺书》、填写的《家庭购房申请表》、和三方签订的《定金保管协议》中记载的内容与张**陈述的情况不相符合；张**的主张缺乏相应的事实和法律依据，对此法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张**与曾曙光签订的涉及买卖北京市海淀区六〇二号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》解除。二、驳回张**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

张**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：1、本案中被上诉人恶意隐瞒房屋真实情况导致合同目的无法实现是合同解除的根本原因；2、在签署存量房屋买卖合同时，被上诉人曾曙光已知道上诉人张**在京已经有两套住房；3、本案第三方伪造证据以排除自身责任，损害上诉人的合法权益。

曾曙光与麦田公司均服从原审法院判决，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张**要求解除与曾**之间签订的《合同》，曾**表示同意，本院不持异议。从本案已查明的事实，可以认定张**签署的《购房承诺书》、填写的《家庭购房申请表》和张**、曾**、麦田公司三方签署的《定金保管协议》中所记载的内容与张**陈述不相符。故原审法院对张**要求曾**向其返还定金，并要求麦田公司承担连带责任的请求不予支持并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六千九百元，由张**负担（已交纳）。

二审案件受理费一万三千八百元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年五月二十五日