胡**与杨**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡**与被告杨**、张**，第三人北京金**纪有限公司（以下简称金**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵**任审判，公开开庭进行了审理。原告胡**的委托代理人王春学，被告杨**、张**的委托代理人赵**，第三人金**房公司的委托代理人梁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡**诉称：2013年10月15日，我经金**公司居间与杨**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买位于北京市门头沟区x号（以下简称x号）的房屋，购买价款为105万元。该交易亦得到杨**爱人张**的认可。合同约定杨**应保证房屋没有产权纠纷，并且应在房屋所有权转移当日办理原有户口的迁出手续；未按时迁出的需支付相应的违约金。此后我依约履行了合同义务，并于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证。2013年11月14日我与案外人乔*、曾小*签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将x号房屋卖给了乔*、曾小*。但由于x号房屋原有户口未迁出，且房屋存在杨**与他人的纠纷致使乔*、曾小*无法入住。乔*、曾小*将我和金**公司起诉到法院，经过两审终审，法院判决确定我对二人赔偿经济损失44000元并负担一审诉讼费646元、二审诉讼费35元，我的上述损失系杨**的过错造成，杨**应承担相应的赔偿责任。故我诉至法院，诉讼请求为：一、二被告赔偿我未迁出户口违约金152975。二、二被告赔偿我经济损失44681元。

被告辩称

被告杨**、张**辩称：我们不同意胡**的诉讼请求。x号房屋上的户口并不是杨**的户口，杨**无法支配他人的户口，他人户口不能迁出不是杨**的过错，故我们没有违约行为。杨**将x号房屋交付给胡**时，房屋并不存在不能入住的情形，胡**的损失不是我们造成的，我们不同意赔偿胡**的经济损失。

第三人金**公司述称：胡**所述属实，我公司同意胡**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：杨**与张*书系夫妻关系。x号房屋原登记在杨**名下。2013年4月28日，胡**之妻李**与杨**、金**公司曾签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，李**向杨**购买x号房屋，房屋价款为105万。2013年5月21日，杨**、张*书办理委托公证，委托书写明：x号房屋系杨**与张*书的夫妻共同财产，二人欲出售该房屋，因工作繁忙，故委托张**办理房屋出售相关事宜。2013年10月15日，张**作为杨**的代理人与胡**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡**向杨**购买x号房屋，房屋价款为70万元。庭审中，当事人均确认，双方实际履行的是2013年10月15日的合同，但房屋交易价款实际为105万元。2013年10月15日的合同约定：出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。

胡**于2013年5月3日付清全部房款，后杨**将x号房屋交付给胡**。交付房屋时，x号房屋内并未有人居住。胡**于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证。另查，x号房屋现登记有案外人杨**、杨**的户口。杨**的户口自2003年8月迁入x号房屋，杨**的户口自2009年6月迁入x号房屋。

胡**购买x号房屋后，于2013年11月14日将该房屋卖与案外人乔*、曾小*。乔*、曾小*入住时发现x号房屋由杨**实际占有。2014年2月，乔*、曾小*将杨**、其弟杨**、其妹杨*诉至法院，要求三人腾退x号房屋。本院于2014年5月23日作出（2014）门民初字第1048号民事判决书，支持了乔*、曾小*的诉讼请求。杨**、杨**、杨*不服，上诉于北京**人民法院，北京**人民法院于2014年8月19日作出（2014）一中民终字第06080号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2014年9月，乔*、曾小*将胡**及第三人金**公司诉至法院，主张胡**未依约将x号房屋原有户口迁出，且x号房屋内有杨**等人实际居住，致使乔*、曾小*无法入住，故二人请求法院判令胡**赔偿逾期迁出户口的违约金及租房损失。我院于2014年11月19日作出（2014）门民初字第3539号民事判决书，判决：胡**向乔*、曾小*赔偿违约金一万五千元；胡**向乔*、曾小*赔偿经济损失四万四千元，并由胡**负担一审诉讼费六百四十六元。胡**不服判决，上诉于北京**人民法院。在上诉案件审理过程中，胡**申请撤诉。北京**人民法院于2015年1月26日作出（2015）一中民终字第810号民事裁定书，准予胡**撤诉，二审诉讼费三十五元由胡**负担。

上述事实，有王**、赵**、梁*的当庭陈述，《存量房屋买卖合同》，民事判决书、民事裁定书，房产过户档案等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务。本案中，胡**与杨**就x号房屋签订的《存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付违约金。胡**已于2013年10月21日取得x号房屋的房屋所有权证，但杨**至今仍未将原有户口迁出。虽然x号房屋现登记的户口并非杨**本人的户口，但在杨**与胡**订立买卖合同时，上述户口已存在；杨**作为房屋所有权人，应当知道房屋上有登记他人户口的事实；其作为出卖人，有义务在出卖房屋后协调相关的户口登记人将户口迁出。现杨**未能履行上述义务，应承担相应的违约责任。杨**、张**均认可x号房屋系二人的夫妻共同财产，张**亦同意出卖该房屋，故上述违约责任应由二人共同承担。故对于胡**要求杨**、张**支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，本院予以支持。但双方约定的违约金比例过高，本院将综合考虑逾期迁出户口的时间及胡**的实际损失等因素酌情对违约金的数额予以调整。

另，胡**付清房款后，杨**已将x号房屋交付给胡**。交付房屋时，x号房屋内并未有他人居住。鉴于此，杨**已履行完毕其交付房屋的义务，并不存在违约情形。故胡**要求杨**、张**向其赔偿其应向乔*、曾小*支付的租房损失及相应案件受理费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、杨**、张**于本判决生效之日起七日内向胡**给付逾期迁出户口违约金一万六千元。

二、驳回胡**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费两千一百二十七元，由胡**负担两千元，已交纳；由杨**、张**负担一百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十二日