许**与许**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告许**与被告许**、王**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万会兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告许**的委托代理人许**、王**，被告许**及其委托代理人徐**，被告王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告许*振诉称：许*安诉宋**、许*振房屋买卖合同一案已由法院受理，并开庭进行了审理。庭审过程中，许*安向法院提交了2001年9月23日许*安与王**签订的位于房山区××号房屋买卖的合同，并当庭明确表示该合同自始至终是王**签订的。原告认为许*安与王**签订的购房协议书违反法律规定，是无效的。我国法律规定，房屋买卖是以房屋产权过户和房屋产权变更登记作为房屋买卖行为完成的必要条件。也就是说，房屋买卖只有在房屋产权过户或房屋产权办理了产权变更登记后，才完成房屋买卖行为。无法办理产权过户(如经济适用房在权利限制期间是不允许买卖的)和不能办理房屋产权变更登记的房屋是不允许买卖的。本案中，诉讼房屋在转让过程中违反法律规定，没有办理房屋产权变更登记，最为主要的是，该房屋无法办理产权变更登记。许*安明知涉诉房屋没有办理产权变更登记，并且该房屋亦无法办理产权变更登记，因此，许*安与王**签订的购房协议书违反法律规定，是无效的。最为重要的是，许*安在诉宋**、许*振房屋买卖纠纷一案中表示，2001年9月23日许*安签订的购房协议书自始至终是王**签订的，王**应当是合同的相对方。但在许*安与王**签订的购房协议中明确注明，吴**是该合同的相对方，王**是代吴**签订的该协议，但王**在签订购房协议书时没有吴**的授权委托书，吴**在购房协议书签订后也没有书面对该买卖行为予以确认。许*安没有证据证明王**签订购房协议书是吴**的真实意思表示，王**无权代理吴**签订购房协议书，故诉至法院，请求判令许*安与王**签订的位于房山区××号房屋买卖的合同无效。案件受理费由被告承担。

被告辩称

被告许**辩称：原告主体不适格，本案所涉及的合同是许**和王**签订的，我们认为与原告没有关系。原告已经将房屋出卖，其使用权和所有权已不在原告手里，因此他也无权要求其他人签订的合同是否有效。王**代表他人所签的合同，都是王**代笔所签，进行房屋买卖，从房屋的性质讲并非是城镇商品房，是农村地上物私自盖的房屋，虽然没有产权，但从现行的司法解释和农村房屋政策讲，可以进行买卖，而且目前涉案房屋这个地区已经划归了工业区，所有这个地区的人员都划为非农户，因此从上述事实遗留的历史讲，房屋买卖是允许的，因此我们认为许**和王**代签的买卖合同是有效的，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

被告王**辩称：许志*和我是一个厂子的，吴**是我爱人的舅舅，通过同事认识的许志*，花了4000元买的许志*这个房。许志*说吴**在东北找不着，让我代笔，说以后再给楼房也不要，我就是代笔签了一个名，与我无关，当时买了这个房也没有人住，都快塌了，有四个大窟窿，他也不打算在这住了，就回东北了，就给我岳母打电话委托我给卖了，又以4000元的价格卖的，吴**当时没来，现在他已去世了。

本院查明

经审理查明，1997年8月16日，吴**与许**签订购房协议书，约定为解决购房后可能出现的问题，经双方商洽，协议如下：一、房权转移，房主××公司××厂工人许**，愿将自己私房卖出。买主齐市富区××厂离休干部吴**，自愿购许房安度晚年。二、房屋状况：坐落××地区路北，面积五间，结构砖木瓦结构，房前小院约200米左右，大小椿槐树六株。四至：东至有墙外小过道为界，邻许志奇之母；西至有邻许庆小房后墙为界；南至有墙外道为界；北至自己房后墙排水沟(含排水沟)为界，其邻许庆**、房价，房、院、树等全部价4000元整。四、房权转移时间：从房主收到房款、签发收据日期，房权正式转移给买主。(见房款收据日期)。五、双方义务。卖方，对已出售的房屋任买方自由建设或转让出售，不许干涉。对临界四至如发现问题纠纷主动出面排解。对国家如若占用，仍以原房主名义，代替购方出面联系解决有关事宜。对国家占用赔补，无论平房、楼房，价格高低，均由购方享用，与卖方无关。买方，遵守当地政府土地房屋管理法规。搞好生活环境、人际关系、文明卫生。许**、吴**均在协议书中签字确认。王**作为中证人亦在协议书上签字。1997年9月11日，许**为吴**出具收条，内容：今收到吴**购房款4000元整。

2001年9月23日，吴**与许**签订购房协议书，约定为解决购房后可能出现的问题经双方商洽，协议如下：一、房权转移，房主：齐**××厂离休干部吴**愿将自己私房卖出。买主：许**。二、房屋状况，坐落××地区路北，面积五间，结构砖木瓦结构，房前小院约200米左右，大小椿槐树六株。四至：东至有墙外小过道为界，邻许志奇之母；西至有邻许志*、许**小房后墙为界，南至有墙外道为界；北至自己房后墙排水沟(含排水沟)为界，其邻许庆**、房价，房、院、树等全部价4000元整。四、房权转移时间：从房主收到房款、签发收据日期，房权正式转移给买主。(见房款收据日期)。五、双方义务。卖方，对已出售的房屋任买方自由建设或转让出售，不许干涉。对临界四至如发现问题纠纷主动出面排解。对国家如若占用，仍以原房主名义，代替购方出面联系解决有关事宜。对国家占用赔补，无论平房、楼房，价格高低，均由购方享用，与卖方无关。买方，遵守当地政府土地房屋管理法规。搞好生活环境、人际关系、文明卫生。协议人处卖方由吴**之外甥王**代为签名，买方由许**之叔许广代签。中证人处许*、王**签字确认。2001年9月23日，王**为许**出据收条，内容：今收到许**购房款4000元整。

上述事实有双方当事人陈述、1997年8月16日购房协议书、2001年9月23日购房协议书及庭审笔录等证据在案为证。

本院认为

本院认为，许**与吴**于1997年8月16日签订的购房协议书系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，应合法有效。许**已收到吴**的购房款，吴**亦取得了涉案房屋的所有权，双方权利义务终止。2001年9月23日吴**与许**签订的购房协议书，协议书中卖方处虽系王**代吴**所签，但双方已履行了支付房款和交付房屋的义务，事后双方并未就相关履行情况发生争执，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该购房协议应为双方当事人真实意思表示，应合法有效。许**主张该购房协议无效缺乏事实和法律依据，本院不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告许**的诉讼请求。

案件受理费二十五元，由原告许**负担(已交纳)。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二○一五年十一月十八日