赵**与北京**限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人赵**与被上诉**有限公司（以下简称润地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第00026号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告润**公司起诉至北京市海淀区人民法院称，2009年7月1日，润**公司与赵**以总价1401.739万元的价格就位于北京市海淀区X的别墅签订了一份商品房预售合同及补充协议，合同及补充协议对房屋的交付时间、办理房屋产权证明的时间及违约责任作出详细的规定。2009年10月31日润**公司按合同约定将该房屋交付赵**实际居住。2010年11月，润**公司发现赵**在没有获得合法手续的情况下违反合同约定，私搭乱建、扩建违章建筑，在其房屋西侧建设砖混结构房屋，房屋建筑面积97.5平方米。同时还私自扩建地下室。期间原告曾多次进行制止，并于2010年12月1日向赵**发了律师函，要求其在规定的时间内，拆除私建房屋，城管也下了限拆令，但赵**不予理睬。双方商品房预售合同及补充协议中明确约定，买受人在使用该商品房期间不得擅自改变该商品房外观，不得私自搭建建筑物、构筑物，不得占用公共部位和公共设施设备，如有违反，出卖人有权单方面解除合同，买受人应按已付房价款的5％向出卖人支付违约金，买受人承担由此造成的一切损失。故请求法院判令：1.解除双方的商品房预售合同及附属合同，赵**支付已付房价款5％的违约金700869.5元；2.赵**拆除违章建筑，恢复绿地原貌，返还房屋。我方将退还购房款项及相关费用；3.诉讼费由赵**承担。

一审被告辩称

赵**辩称，原告方诉求第一项不成立，1.本案商品房预售合同，合同法第九章约定的买卖合同，根据买卖合同第130条规定，买受人支付价款的合同而本案中买受人支付合同价款的义务已经履行，出卖人转移标的物所有权的一部分及占有权已经完毕，只是因为出卖人的原因未办理产权过户登记手续，本案合同主合同义务已经履行完毕，不存在解除合同的法定事由。2.原被告双方商品房预售合同第20条第三款是无效条款，根据合同法第40条规定，格式条款如果加重一方责任的或者排除对方权利的属于无效条款，原告方基于商品房预售合同第20条第三款之无效合同条款解除合同不成立，对于支付违约金部分我方认为也是不能成立的，理由是原告违约在先没有办理涉案房屋的产权证，也没有拆除违建的围墙，应当存在相应的违约责任，而我方关于新建房屋不属于有效合同条款约定的违约行为，所以要求支付违约金是不能成立的。针对原告的第二项诉求，也是不能成立的，理由是原告方提出由我方拆除违章建筑，恢复绿地原貌，属于行政执法范畴，应当由规划部门进行相应的处理，不属于人民法院受理的范畴，第二项诉求里还包括的返还房屋、退还房款的请求已包括在第一项之内，原告无权提起此要求。针对第三项，诉讼费用应当由原告方自行承担，被告方已经履行完毕涉案商品房预售合同约定的主要合同义务，不存在违约行为，所以本案应当由原告方*当诉讼费。

依据双方签订的《商品房预售合同》约定，润**公司应自房屋交付之日起720日内代赵**办理完毕《房屋所有权证书》，如逾期，则按房屋总价款的万分之零点五向赵**支付违约金。此外，润**公司在有关房屋宣传资料中称：小区项目系“水景别墅，社区园林以水贯穿其间，内有约2万平方米的休闲会所，按照高级酒店标准设计建造”，润**公司的上述说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。合同签订后，赵**如约支付了购房款及代办费，房屋也已于2009年10月31日交付。按约定润**公司应于2011年10月21日前为赵**办理产权证。但其至今未办。润**公司亦未兑现小区内水系及高档会所的承诺，小区内道路破烂不堪，影响了小区的品质，对房屋价格有重大影响。润**公司在销售房屋后，将别墅围墙擅自移向赵**别墅一侧，造成赵**花园面积减少。侵害了赵**的合法权利。故我方提起反诉。诉讼请求：1.要求润**公司立即为赵**办理房屋所有权证；2.润**公司支付逾期不办理房产证违约金，截止至2012年10月20日是255500元；3.润**公司未兑现小区相关设施的承诺，造成房屋价值损失，润**公司返还购房款的5％，即700869.5元；4.润**公司将小区内赵**的X别墅外的围墙恢复原状；5.要求确认商品房预售合同的第20条第三款无效；6.润**公司承担诉讼费。

润**公司对赵**的反诉辩称：合同合法有效。按合同约定，我方应在2011年10月份之前为赵**办理产权证，但赵**于2010年11月份违反合同约定私搭乱建，建设违章建筑，其行为违反了《商品房预售合同》第20条第三项。经城管部门责令拆除后其仍未拆除，我方发律师函明确告知其在拆除违章建筑前，将停止履行合同，不为其办理产权证。另根据北京市建委有关规定，存在违章建筑的一律不办理房屋产权证。我公司也没法为其办理产权证。赵**所述我公司“未兑现提供小区水系，高档会所的承诺”，而减少5％房款的请求，原被告双方签订的《商品房预售合同》中没有关于小区水系、高档会所等相关任何的约定，因此提供小区灌溉系统及高档会所并非我方应当承担的合同义务，赵**所提的售楼宣传资料，只能作为其选择与我方签订购房合同的参考，不能成为我方承担合同义务的依据。其次，我方开发的X锦园小区环境优美、绿化景观齐全整洁，被答辩人所购房屋的市场价值至今已大幅增值，因此被答辩人要求降低购房款5％的请求，没有事实和法律依据。对于被答辩人要求我方将X4－1号别墅与X7－1别墅之间的围墙恢复原状，没有事实和法律依据。依据赵**与我方签订的《商品房预售合同》，赵**所购买的是别墅，不包括别墅周边的绿地和花园。根据《物权法》等相关法律规定，小区内的绿地和道路属于小区的公共资源，归全体业主所有。另根据双方《商品房预售合同》附件十一《补充协议》第一条的约定，乙方所购商品房相连接的“庭院”即花园，由乙方代管，且仅可以种植植被。因此，被答辩人无权就所谓的花园面积向我方主张任何权利。其次，由于赵**所购别墅周边的花园，属全体业主共有的公共绿地。因此答辩人与被答辩人双方在合同中并没有对该花园的面积，以及与相临别墅之间围墙的位置等进行明确的约定。并且在我方向赵**交付房屋后，我方并没有移动本案所涉花园围墙的位置，被答辩人反诉所诉我方将围墙移向其一侧的情况并不存在。综上，认为被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，不同意其全部反诉请求。

一审法院查明

北京市海淀区人民法院经重审审理查明，2009年7月1日，北京润**发有限公司（出卖人，以下简称润地开发公司）与赵**（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定，赵**购买润地开发公司开发的海淀区X号。该房号为暂定编号。该房屋预测建筑面积共396.59平方米，其中套内建筑面积386.58平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价每平方米36260元，总价款人民币14017390元。建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑。所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。出卖人应当在2009年10月31日前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人发出的入住通知书中约定的时间为准。

合同第二十条，使用承诺和风险提示中约定：1.买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。3.买受人使用该商品房期间，不得擅自变更房屋结构、外观和用途；不得在房屋露台、阳台等处搭建建筑物、构筑物；不得改变建筑物原有外观材质、颜色；不得占用公共部位和公共设施设备。买受人在接收该商品房后至本合同履行完毕期间，如果违反本条所属承诺，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按已付房价款5％向出卖人支付违约金，买受人承担由此造成的一切损失。

第二十一条，产权登记中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人支付的房价款，并按照中**银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，该违约金总额不超过买受人已付房款的1％。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。

合同后附有该房屋地下室、首层、二层、三层平面图。

在付款方式及期限的约定中，双方约定：买受人应于2009年7月1日缴付房款4207390元，含定金。买受人应于签订合同次日起30日内（含30日在内）以银行个人住房贷款方式缴付余额房款人民币981万元。

双方在合同附件十一，补充协议中约定：一、甲方（北京润**发有限公司）确认：乙方（赵**）对所购商品房相连接的：“庭院”（即花园，以甲方设置的围栏为界，东侧以小河水系边界为界，该花园含建设规划用地外的一部分公共绿地，该花园由乙方代管，仅可以种植植被，不得擅自改动此范围内土地的用途；如乙方擅自改动，应承担由此造成的一切损失。）或“屋顶平台”（以甲方设置的围栏为界）仅享有独有现状使用权；且乙方对享有使用权的“庭院”范围内用地或“屋顶平台”承担养护、维护责任，乙方还须遵守物业公司相应的管理规则（本条款仅针对甲方确认“庭院”或“屋顶平台”的使用方）。如遇国家（或相关部门）相关政策变化，乙方应无条件按照相关政策执行。由此造成的一切损失由乙方承担，与甲方无关。购买带花园（屋顶平台、设备间）商品房的买受人使用花园（屋顶平台、设备间）时不得改变其形状大小及用途并遵守相关管理规定。

2009年10月31日，润**公司按约定将房屋交付赵**。赵**支付了购房款14017390元。润地开发公司代收图表费200元，代收产权代办费及印花税1005元，代收契税420522元，代收公共维修基金39857元，代收供暖费11898元，代收物业费21416元。

2010年11月开始，赵**对其所购上述房屋进行改、扩建及装修，房屋外立面改变，在其房屋西侧的花园中建设砖混结构房屋，房屋建筑面积97.5平方米，对原有车库进行改造，同时将地下室向院内延伸。

根据润**公司提供的在北京市城市建设档案馆备案的竣工图显示，该栋房屋外墙从最北侧最宽处向南，依次向内收缩，房屋平面图呈阶梯状。而现房屋西侧基本持平，南侧基本持平，该房屋平面图接近四方形。根据竣工图纸及现状照片对比，润**公司提供的房屋原状照片及现状照片对比，该房屋明显存在改建、扩建行为。赵*如就上述改建、扩建行为表示认可，但称对房屋改建、扩建经过了润**公司同意。

关于赵**要求润**公司为其办理涉案房屋的产权证，并支付逾期办理房产证违约金一节，润**公司称系因赵**私搭乱建、违约在先，故该公司未能为赵**办理产权证。

2011年6月13日，润地开发公司变更名称为：北京**限公司。诉争房屋现编号为：北京市海淀区X号楼。

北京**民法院认定上述事实的证据有当事人陈述、竣工图、照片、商品房预售合同等在案佐证。

一审法院认为

北京**民法院重审认为，润**公司与赵**签订《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。赵**称此合同为反复适用的格式文本，合同第二十条第三款是加重对方责任，排除对方权利的条款，应属无效。该条内容系为了保证高档小区的品质及房屋安全，是为了保护包括赵**在内的全体业主的利益，是限制任意改扩建的违法行为所设，该约定虽责任较重，但与购房人违约所造成的对小区整体品质的影响相适应，并未违反公平原则，且经过赵**认可，故该约定有效。赵**请求确认此条款无效的诉讼请求，法院不予支持。

法律没有规定或者当事人没有约定，经过对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。赵*如于2010年11月份对其所购涉案房屋进行改、扩建时，润**公司即已知道赵*如违约的事实，虽然润**公司曾于2010年12月和2012年4月以发律师函的形式，要求赵*如拆除违章建筑，但润**公司并未行使解除权要求解除合同，在合同解除事由发生之日起一年内，润**公司亦未以其他形式行使解除权，其解除权行使的期限已届满，解除权已消灭。故润**公司起诉要求解除《商品房预售合同》、返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。虽然润**公司的解除权已消灭，但赵*如在合同履行期限内，违反合同约定，擅自对涉案房屋改、扩建，构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。润**公司主张赵*如将涉案房屋中私自建设的部分拆除，恢复原状，并支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵*如称其进行改、扩建经过了润**公司的同意，润**公司予以否认，赵*如对其所述未向法院提交充足有效的证据证明，法院不予以采信。

因赵**违反合同约定对涉案房屋私自进行改扩建，违约在先，故润**公司未按照合同约定为赵**办理产权证，不属于违约。赵**现主张润**公司为其办理涉案房屋所有权证并支付逾期办证违约金，法院不予支持。待赵**将涉案房屋恢复原状后，如润**公司仍未给赵**办理产权证，赵**可另行主张。

赵**虽称因润**公司未兑现小区相关设施的承诺，造成房屋价值损失，但就其损失并未提供相应证据证明，故对其要求返还购房款5％的反诉请求，法院不予支持。对于赵**要求润**公司将小区内其别墅外的围墙恢复原状的诉讼请求，赵**虽提供了收条和承诺书，但收条并未加盖润**公司的公章，润**公司亦不认可在收条上签字的邢**为其公司员工，出具承诺书的为北京和润物业公司，亦非润**公司，且依双方《补充协议》约定，赵**对花园仅享有独有现状使用权，故在赵**未提供其他证据证明润**公司改变其花园围墙的情况下，对赵**要求润**公司将其别墅外围墙恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。

本院认为

综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、赵**于本判决生效后九十日内将其所购海淀区X号（合同暂定编号，现实际编号为：北京市海淀区X号楼）房屋私自改扩建的部分拆除，恢复原状（房屋原状以北京**限公司提交的在北京市城市建设档案馆备案的竣工图为准）；二、赵**于本判决生效后三十日内支付北京**限公司违约金七十万零八百六十九元五角；三、驳回北京**限公司的其他诉讼请求；四、驳回赵**全部反讼请求。

再审裁判结果

赵**不服该判决，上诉至本院。赵**的上诉理由是：1.一审判决认定润地置业公司未按照合同约定为赵**办理产权证不属于违约，未认定被上诉人是否存在未兑现小区相关设施、擅自移动围墙位置等违约行为，属于认定事实不清；2.一审判决上诉人单方承担违约责任，属于适用法律不当。请求：1.撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第00026号民事判决；2.改判被上诉人立即为上诉人办理房屋所有权证并支付逾期不办理房产证违约金255500元；3.改判被上诉人支付未兑现小区相关设施承诺导致房屋价值损失700869.5元（按购房款5％计算）；4.改判被上诉人将小区内上诉人居住的X别墅外围墙恢复原状；5.驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

针对赵**的上诉理由，润**公司辩称：1.因上诉人改扩建存在违章建筑在先，并且该违章建筑已经在北**建委备案。根据相关规定，北**建委对于存在违章建筑的房屋不予办理房屋产权证。另外，双方在合同中也明确规定不可以改扩建，上诉人违约在先；2.被上诉人未向上诉人承诺过所谓的会所设施，对方称因没有相应的配套设施而造成了房屋价值贬损没有事实依据；3.上诉人对于房屋外绿地没有所有权，并且上诉人与被上诉人对于该绿地的用途、归属都进行了约定。上诉人仅有代管的权利义务。所谓的庭院也没有明确四至面积的约定。因此，上诉人要求被上诉人恢复围墙的原状没有根据。综上，被上诉人同意一审判决，请求维持原判。

本院二审确认北京市海淀区人民法院重审查明的事实及认定的证据。

上述事实尚有当事人在本院二审期间陈述在案佐证。

本院二审认为，润**公司与赵**签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。因赵**在合同履行期限内违反合同约定对涉案房屋私自进行改、扩建，违约在先，故润**公司未按照合同约定为赵**办理产权证，不属于违约。待赵**将涉案房屋恢复原状后，如润**公司仍未给赵**办理产权证，赵**可另行主张。赵**对其主张的房屋价值损失及润**公司对小区设施的有关承诺对涉案房屋价格具有重大影响的事实均未提供证据加以证明，故对赵**相关上诉请求，本院不予支持。对于赵**所主张的一审未认定被上诉人擅自移动围墙位置存在违约行为，改判被上诉人将小区内上诉人居住的X别墅外围墙恢复原状的上诉理由及请求，经查，赵**虽提供了收条和承诺书，但收条并未加盖润**公司的公章，润**公司亦不认可在收条上签字的邢**为其公司员工，出具承诺书的为北京和润物业公司李**，亦非润**公司，且依双方《补充协议》约定，赵**对花园仅享有独有现状使用权，故在赵**未能提供充分证据证明润**公司改变其花园围墙的情况下，对赵**的该项上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人赵**的上诉理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费六千六百八十二元，由赵**负担（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费，由赵**负担，已交纳。

二审案件受理费六千六百八十二元，由赵**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日