北京聚能辉煌**限公司与酆庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司（以下简称聚能辉煌公司）与被告（反诉原告）酆庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人狄**、邢*及被告（反诉原告）委托代理人叶*、伊燕东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称：2012年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，酆*将位于北京市东城区东直门外大街××号×-×座5D室（以下简称5D房屋）和5E室（以下简称5E房屋）出租给聚能辉煌公司。聚能辉煌公司向酆*交付了押金10万元。2015年7月16日，双方租赁合同期满终止，双方未续租，聚能辉煌公司未拖欠酆*任何费用及租金，但酆*拒绝返还押金10万元。现起诉要求酆*返还押金10万元及利息600元。

被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：原、被告租赁合同期满后，聚能辉煌公司拒不交还涉案房屋。酆*多次要求对涉案房屋进行交接，但聚能辉煌公司拒不配合。2015年8月7日，酆*强行收回涉案房屋后，发现聚能辉煌公司租赁涉案房屋期间改变了房屋的原有格局，至今未将涉案房屋恢复原状，存在诸多违约行为。故被告不同意返还聚能辉煌公司的押金。并反诉要求聚能辉煌公司支付酆*将涉案房屋恢复原状的费用73857元、2015年7月17日至2015年8月7日的房屋占用费31500元、公证费2820元、换锁费1350元，门禁卡费用160元、违约金54000元，并返还电井钥匙一把、5E房屋邮箱钥匙一把及档案室钥匙一把。

针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：聚能辉煌公司于双方合同到期前即已经将涉案房屋腾空，因酆庆的下属表示他于月底才能回国，故双方约定于2015年7月27日进行房屋交接。因双方未能协商一致，酆庆拒绝收房。2015年7月29日，聚能辉煌公司通过QQ聊天方式通知酆庆一方涉案房屋门锁的密码，故酆庆已于2015年7月30日实际控制了涉案房屋。其所支出的公证费、换锁费等均不属于必要的费用，不同意赔偿。聚能辉煌公司一直按约定使用涉案房屋，并未对涉案房屋的格局进行变动，房屋的装饰装修属于自然老化，并非聚能辉煌公司使用不当导致，同意从押金中扣除适当的维修费，但酆庆所主张的过高，相当于将涉案房屋重新装修的费用。因双方租赁合同已经到期终止，且聚能辉煌公司并无违约情况，故不同意支付违约金。酆庆所主张的钥匙同意返还。

本院查明

经审理查明：2012年6月，叶*接受酆*（甲方）委托与聚能辉煌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将酆*所有的涉案房屋出租给聚能辉煌公司使用，租赁期限自2012年7月14日至2015年7月16日。合同约定，租金每年54万元，押金10万元；租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，不足部分由乙方补齐；乙方应保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性而导致的损耗，乙方应及时修复，一般日常维修保养，由乙方负责，费用由乙方自付，若属常规房屋大修（如由物业组织的对整幢楼房的修缮），费用由甲方承担；乙方在不影响房屋现有结构的前提下可以对承租房屋进行装饰装修，甲乙双方解除本合同或者租赁期满，由乙方负责恢复原状；因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修，费用由乙方承担并承担赔偿责任；如乙方有擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的情况，应按年租金的10%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，合同签订后，酆*于2012年6月15日将涉案房屋交付给聚能辉煌公司。聚能辉煌公司向酆*支付租金至合同期满。

聚能辉煌公司于2015年6月17日告知酆*的受托人叶*不再继续租赁涉案房屋。2015年7月7日，聚能辉煌公司告知酆*的受托人叶*定于周四搬家，要求酆*通知物业公司允许其搬家。2015年7月13日，聚能辉煌公司向物业公司交付了2015年5月21日至7月13日的冷热水费。2015年7月27日，聚能辉煌公司要求与酆*交接房屋，但双方未能完成房屋交接。2015年7月29日，聚能辉煌公司短信告知酆*房屋密码，并告知酆*涉案房屋内已无该公司物品，要求酆*接收房屋，并退还押金。酆*于2015年7月29日向聚能辉煌公司邮寄了违约通知函，表示租赁合同到期后，双方验房时，发现房屋严重损坏且有多处自装部分未拆除，要求聚能辉煌公司于2015年8月5日前将涉案房屋恢复原状交还，如期满未交还房屋则强制收回房屋。2015年8月3日，酆*表示涉案房屋的密码锁无法打开，聚能辉煌公司亦无法打开涉案房屋的密码锁。2015年8月6日，酆*通知聚能辉煌公司将于2015年8月7日强制收回房屋，聚能辉煌公司表示已于2015年7月29日将房屋交予酆*。2015年8月6日，酆*请人开锁，并支付了开锁费。2015年8月7日，酆*委托北京**证处对涉案房屋的现状进行查看、讲解并进行了现场摄像。

现聚能辉煌公司要求酆*返还押金及利息。酆*反诉要求聚能辉煌公司赔偿涉案房屋恢复原状的费用、支付房屋占用费并赔偿损失、返还钥匙。庭审中，经本院释明后，双方当事人均未申请对涉案房屋的恢复原状费用进行评估。酆*提供照片证明涉案房屋交付给聚能辉煌公司时的状况，称聚能辉煌公司对涉案房屋使用不当，损坏了房屋内的物品、墙壁，并将部分墙壁的位置进行了改动，且在合同解除时未予恢复。聚能辉煌公司不认可酆*提供的照片系其承租时的状况，表示承租期间未对涉案房屋的格局进行过改动。酆*不能提供上述照片拍摄时间的相应证据。经本院现场勘验，聚能辉煌公司认可5D房屋前台上的字及前台西侧墙壁上的3块铭牌系其所贴，但认为前台下部裂纹属于自然损耗；聚能辉煌公司表示不确定前台南侧的射灯系其安装；射灯南侧天花板有约两米长、10厘米宽的损坏；客厅墙壁山有3个钉子、6个钉子眼；聚能辉煌公司不认可安装了客厅北侧墙上的铭牌及东北侧房屋北墙上的宣传牌；客厅南窗两个窗帘中的一个缺少了拉绳；酆*称聚能辉煌公司将东南侧房间的西墙向东侧平移了70-80厘米，并要求将拆除的门予以恢复，聚能辉煌公司不认可平移了墙及拆除了门；客厅有4个射灯灯筒内没有灯泡，卫生间喷淋头被摘下；茶水间缺少一个门把手；卫生间有墙砖脱落；5D房屋与5E房屋之间有一个过道，聚能辉煌公司认可在过道内安装了背景台和4个射灯；原告称过道里的铝扣板存在不平和脱落的情况，聚能辉煌公司不予认可；过道内有4灯不亮；5E房屋卫生间铝扣板不平整，西侧出风口脱落，墙面瓷砖部分起鼓，墙面用不干胶粘贴了一块板，喷头掉落；档案室天花板检修口没有安装挡板，房顶有一个约20厘米＊15厘米的窟窿，有一个压缩版的柜子掉了一个门，门板有凹陷，墙皮有脱落现象；财务室一个压缩板及玻璃结构的柜子的一扇柜门脱落，酆*认为柜子有变形状况，聚能辉煌公司认为系自然损耗；一个管灯的外挡板丢失；聚能辉煌公司在进门处安装了一个管灯，尚未拆除，酆*称聚能辉煌公司拆除了原位置的一个LED灯，聚能辉煌公司表示不清楚原位置是否存在LED灯；酆*称原来的墙壁和玻璃门向西移动了1.5米左右，聚能辉煌公司不认可改变了房屋结构；聚能辉煌公司在5E房屋入户门墙角安装了一段电线，尚未拆除；客厅吊灯缺少一个灯管、一个灯挡板；客厅窗户缺少两个把手；客厅东侧窗帘下部与底部有开裂；酆*要求聚能辉煌公司恢复大厅东侧原有房间木头隔断，聚能辉煌公司表示酆*将隔断搬走了；客厅墙上壁纸有脱落现象，天花板和西侧墙上的壁纸及档案室的壁纸有脱落现象，聚能辉煌公司称系楼上漏水所导致；财务室墙壁上有一个洞。

上述事实，有租赁合同，QQ聊天记录，往来短信，公证书，照片，本院现场勘验笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：聚能辉煌公司与酆*签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定租赁期满或合同解除后，酆*有权收回房屋，聚能辉煌公司应按照原状返还房屋及附属物品和设备设施；聚能辉煌公司在承租房屋期间对于房屋及附属物品、设备设施及因自然属性而导致的损耗，应及时修复，一般日常维修保养，由聚能辉煌公司负责，并承担费用。根据双方的约定，聚能辉煌公司应该拆除其对涉案房屋的装修，并修复其承租期间房屋及其附属物品、设备设施的损坏及损耗。故对于酆*要求聚能辉煌支付此部分修复费用的诉讼请求，本院予以支持。因双方当事人均不申请对涉案房屋恢复原状的费用进行评估，故对于恢复原状所需费用由本院依据实际情况酌定。因酆*的证据不足以证明聚能辉煌公司改变了涉案房屋的结构，故对于酆*要求聚能辉煌公司赔偿恢复5D房间总经理办公室墙体及门、5E房屋原财务室墙体及门费用的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由聚能辉煌公司承担的费用、租金，以及聚能辉煌公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给聚能辉煌公司，故对于聚能辉煌公司要求酆*返还剩余押金的诉讼请求，本院予以支持。因双方对于应返还的金额存在争议，故对于聚能辉煌公司要求酆*赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。聚能辉煌公司尚未归还酆*电井钥匙、5E邮箱钥匙及档案室钥匙，故对于酆*要求其返还上述物品的诉讼请求。本院予以支持。根据双方提交的短信往来记录及QQ聊天记录，双方均同意于2015年7月27日对涉案房屋进行交接，故聚能辉煌公司应承担2015年7月17日至2015年7月27日期间的占用费。因酆*认为涉案房屋不符合交接条件不同意于2015年7月27日接收房屋，后又强行收房，委托公证处公证收房情况，此期间产生的一系列费用均属于可以采取适当措施避免的损失，对于因酆*采取措施不当而产生的费用不应由聚能辉煌公司赔偿。对于酆*反诉要求聚能辉煌公司支付2015年7月28日至2015年8月7日期间房屋使用费、公证费、换锁费及门禁卡费的要求，本院不予支持。因现有证据不能证明聚能辉煌公司在使用涉案房屋期间存在擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的情况，故对于酆*反诉要求聚能辉煌公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）酆庆恢复原状费用人民币一万五千元（从北京聚能辉煌**限公司支付的押金人民币十万元中抵扣）；

二、原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）酆庆电井钥匙一把、五E邮箱钥匙一把及档案室钥匙一把；

三、原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）酆庆二Ｏ一五年七月十七日至二Ｏ一五年七月二十七日房屋占用费人民币一万六千五百元（从北京聚能辉煌**限公司支付的押金人民币十万元中抵扣）；

四、被告（反诉原告）酆庆于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司剩余押金人民币六万八千五百元；

五、驳回原告（反诉被告）北京聚能辉煌**限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）酆庆的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2312元，由聚能辉煌公司负担799元，由酆*负担1513元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉费1787元，由聚能辉煌公司负担669元，由酆*负担1118元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日