邓**与周**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**因与被上诉人周**租赁合同一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，周**起诉至原审法院称：周**和邓**于2011年2月22日签订《租赁协议》，邓**将位于北京市通**动泵有限公司所属院内的土地租赁给周**使用，面积19.31亩，期限自2011年3月1日至2031年3月1日，租期二十年，年租金135170元。合同签订后，按照合同约定和邓**认可、同意，周**投入巨资在租赁土地上兴建经营用厂房和其他地上物建设。2013年3月经邓**同意，周**又将承租的土地连同投资兴建的地上物一并出租给朱*承租经营，周**与朱*签订了《土地租赁协议》和《租赁协议》。此间，周**与邓**及周**与朱*之间按约履行，直至2015年4月15日，周**突然收到邓**发送的《解除租赁协议的通知函》短信，邓**以周**延迟交付租金为由单方解除《租赁协议》，周**认为并不存在延迟给付租金事实，不同意解除合同并表示随时可以支付租金，但遭到拒绝，邓**同时表示拒收租金。后来周**了解，是邓**与朱*恶意串通，隐瞒周**私下直接签订租赁合同，邓**提高价格将土地和周**投资兴建的地上物出租给了朱*，而朱*从此之后亦不再向周**交付租金。故诉至法院要求确认周**与邓**签订的《租赁合同》有效、邓**继续履行《租赁协议》、邓**返还其侵占的周**投资兴建的地上建筑物、诉讼费由邓**承担。

一审被告辩称

邓**在原审法院辩称：我认为租赁协议无效，也无法继续履行，对周**投资建的建筑物，我可以给补偿，周**一直没有按期交纳租金。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟*履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据查明的事实，周**与邓**签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同内容履行各自的义务。按期交付租金系承租人主要义务，《租赁协议》第三条对于租金给付时间明确规定为“上交款”，按照通常理解，“上交款”应为下一年度租期开始前交清下一年度租期的租金，周**在邓**发送《解除租赁协议的通知函》短信时并未交纳2015年度租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，但邓**在周**仅迟*交付租金一个多月的情况下，即通知解除《租赁协议》，且其并未提供证据证明已进行过催告，亦违反了法律规定，不符合合同法规定的单方解除合同的条件，不能产生解除《租赁协议》的法律效力，故对于周**要求确认《租赁协议》有效并要求邓**继续履行协议的诉讼请求，法院予以支持。因周**投资兴建的地上建筑物并非邓**实际占用，现周**要求邓**返还，缺乏事实依据，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年10月作出判决：一、周**与邓**于二〇一一年二月二十二日签订的《租赁协议》有效；二、邓**继续履行二〇一一年二月二十二日与周**签订的《租赁协议》；三、驳回周**的其他诉讼请求。

原审法院判决后，邓松涛不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回周**原审全部诉讼请求。其主要上诉事实和理由为：其依据《租赁协议》就周**多次违约进行催告，在催告后周**仍未交付租金，其向周**发出了《解除租赁协议的通知函》，已经完成了解除合同的手续，《租赁协议》已解除，原审法院判决存在错误。周**同意原审判决。

本院查明

经审理查明：周**与邓**于2011年2月22日签订《租赁协议》，约定邓**将坐落在北京星**泵有限公司所属院内的土地租赁给周**使用，其中建筑面积1625.5平方米，土地面积19.31亩，租赁期间自2011年3月1日至2031年3月1日。协议第三条“租赁费用及支付方式”约定，租赁费用：每亩每年7000元，共计租金135170元；支付方式：2011年3月1日至2014年3月1日一年一付，上交款，2015年3月1日至2019年3月1日的一次性交齐五年租金，上交款。2020年3月1日至2024年3月1日的五年租金一次性交齐，上交款。2025年3月1日至2031年3月1日七年租金一次性交齐，上交款。协议第七条“协议解除”约定，双方违反本协议其各自项下的任何条款，对方均有解除权，并有权要求赔偿。协议还对其他事项进行了约定。

周**于2011年2月20日支付了当年租金，2012年6月29日支付当年租金，2013年6月6日付清当年租金（曾于2013年4月9日支付部分租金100000元）。

2014年4月15日，邓**向周**发送《解除租赁协议的通知函》短信，以根据《租赁协议》约定，周**应于2015年3月1日前缴纳5年租金，但至今未履行义务，按照《租赁协议》规定视为违约，其有权解除合同为由，通知周**于2015年4月15日解除《租赁协议》。

原审庭审中，邓**称在短信通知解除协议前曾进行过电话催告交纳租金，周**对此不予认可。本院审理中，邓**提交2015年4月14日其妻倪×与周**的谈话录音及整理的文字资料，以及2015年4月15日倪×与周**之夫苏*（音）的谈话录音及整理的文字资料，以证实其曾催促周**交纳租金。前一录音中，周**谈到“我等到20号回到北京了，我肯定给你个明确的答复。要不就不要，退回。要不就给钱。”等内容，周**认可上述录音的真实性，但对证明目的不认可，称此前几年均是3月至6月期间支付租金，双方之间的对话是正常商业交流，周**本意是同意付钱，而邓**存在恶意，未给予周**付款时间即直接将包括周**自建厂房在内的涉案场地出租给了朱*。邓**对此予以否认，本院向其询问为何原审笔庭审中记载其曾认可将涉案场地出租给朱*的事实，其答复当时是气话。对后一录音，双方确认系邓**向周**发送解除通知以后双方的谈话内容。

另，原审审理中，周**称其在涉案租赁场地西侧建设厂房共计4600平米，投资近300万元。邓**认可周**在2011年至2012年期间投资建设了上述厂房，但不认可周**所主张的投资金额。

上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《解除租赁协议的通知函》、录音资料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：周**与邓**所签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依合同全面、适当履行各自义务。依据当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点为：一、周**是否存在延期支付租金的违约行为；二、在周**存在前述违约行为的前提下，租赁合同应否确认解除。

对焦**，本案双方所签订《租赁协议》第三条约定“2011年3月1日至2014年3月1日一年一付，上交款，2015年3月1日至2019年3月1日一次性交齐五年租金，上交款。”，即双方约定租金给付时间为“上交款”，依据通常理解，“上交款”应为在下一租赁期间届至前交清该租赁时段的租金。周**认为双方未明确约定履行期间，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，周**未按约定于2014年3月1日前交纳下期租金，已经构成违约。周**提出2012年及2013年的租金均为当年4月至6月期间支付，但上述事实并不能表明双方就变更租金支付时间达成了合意，周**以此为由主张其未在2014年3月1日前支付下期租金并未构成违约，不能成立。

对于焦**，《租赁协议》中虽有双方违反合同项下义务，对方有权解除合同的约定，但上述表述过于笼统，对于合同一方需存在何种违约情形、达到何种违约程度，相对方可单方解除合同并未明确约定。此情形下，一方当事人解除权的行使可否产生合同解除的法律效果，应当根据案件的具体情形加以确定。本案中周**作为承租方，未按时支付租金，确存在违约行为。但全面考量周**迟延支付租金的时间较短，且从邓**提交录音资料来看双方正对此进行洽商，而此前2年周**支付租金的时间亦在当年6月前后，现周**同意支付租金、具有积极履行合同的意愿等事实，并综合双方之间签订的租赁合同长达20年，且周**在此建设厂房4000余平米，投资较大等具体情况，本院认为周**违约情形尚未达到足以解除租赁合同的程度，邓**发送解除通知的行为不能产生解除《租赁协议》的法律效果。原审依周**的诉请，判令双方继续履行《租赁协议》并无不当，邓**要求驳回周**原审该项诉求的上诉主张不能成立。

但应指出，周**迟延支付租金的行为是引发本案争议直接原因，今后周**应严格遵守《租赁协议》的约定，本着诚实信用的原则，全面适当的履行包括支付租金在内的相关合同义务，以避免类似纠纷的发生。

综上，邓**的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1450元，由由周**负担1415元（已交纳），由邓**负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2900元，由邓**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日