北京链**有限公司与张*委托合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京链**有限公司（以下简称链家公司）与被告张*委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金**任审判，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人杨**，张*的委托代理人孙**均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

链**司诉称：2014年7月11日，链**司与张*签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张*将北京市昌平区回龙观镇龙禧苑小区三区24号楼2单元502号房屋（以下简称涉诉房屋）委托链**司出租，委托代理期限自2014年7月12日至2020年1月12日。在合同履行过程中，2014年10月23日，涉诉房屋突然被陌生人强行收回。因该合同已无法履行，故链**司起诉，要求解除《北京市房屋出租委托代理合同》，张*给付***司违约金10200元，退还链**司未发生的租金13600元，并赔偿链**司经济损失41164.56元。

被告辩称

张**称：不同意链**司的诉讼请求。链**司与张*所签的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2014年9月30日解除，张*已补偿给链**司的租户4990元。链**司的租户是被他人赶走的，张*并没有违约行为，不应承担违约责任，不同意支付违约金及赔偿经济损失。链**司认为合同尚未解除，故张*不同意链**司要求退还未发生的租金的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：张**涉诉房屋的所有权人。

2014年7月11日，张*（甲方）与链**司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋，委托代理期限自2014年7月12日至2020年1月12日，租金每月5100元，自第二年起每年度年租金以上一年度年租金为基础递增3％；合同第九条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；（三）因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15个工作日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标）；3、拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的；4、因甲方或其亲属、邻里的行为，影响房屋出租或承租人居住的；5、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延划付房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；4、明知承租人存在上述行为而放任的；（六）其他法定的合同解除情形；第十条违约责任约定：（一）除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理情形内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200％支付违约金；（二）甲方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；（三）乙方有本合同第九条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；（四）如租赁房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，甲方应按月租金的200％向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。该合同附件三为“房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（季付）”，约定了租金、佣金、管理服务费的支付方式，其中第一年即2014年7月12日至2015年8月25日，2014年7月26日支付租金15252元、2014年10月12日支付租金15300元、2015年1月12日支付租金15300元，甲方向乙方支付的第一年代理佣金以2015年7月12日至2015年8月10日的租金抵扣，甲方向乙方支付的第一年管理服务费以2015年8月11日至2015年8月25日的租金予以抵扣。同日，张*（甲方）与链**司（乙方）签订《〈北京市房屋出租委托代理合同〉之补充协议》，约定对于代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除《出租委托合同》约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费【计算公式为：装修损失费＝装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中装修费用一切应以实际发生金额为准】、家具家电配置折旧费【计算公式为：家具家电配置折旧费＝家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数／出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准】、代理佣金和管理服务费【即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费＝合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金＋合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金】、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。

合同订立后，张*将涉诉房屋交付链**司。链**司于2014年7月22日给付张*房租15252元，于2014年10月9日给付房租张*15300元。2014年10月23日，链**司的租户被义善财富（北京**有限公司（以下简称义善财富公司）赶出涉诉房屋，涉诉房屋被义善财富公司占有。

诉讼中，链**司称其在与张*签订合同后，对涉诉房屋进行了装饰装修，对外出租。2014年9月底，张*称要出售涉诉房屋，要求解除合同，链**司将解除合同的费用告知张*，张*不同意解除合同的费用，并要强行收回房屋，链**司为解决矛盾，降低张*的损失，将涉诉房屋返还给张*，并一直与张*沟通解除合同的事宜，在沟通过程中张*称涉诉房屋已经出售，买受人同意继续出租该房屋，要求链**司继续向张*支付房租，2014年10月9日，链**司向张*支付了房租15300元，并又将涉诉房屋对外出租。2014年10月23日，义善财富公司的人员将涉诉房屋强行撬锁，称该房屋属于义善财富公司，要求链**司的租户立即腾房，链**司与张*联系，张*拒绝承担责任，链**司无奈腾退了涉诉房屋。

诉讼中，张*称2014年5月张*向义**公司借款，还款时间为2014年8月，张*因无力还款向链**司询问出售房屋的事宜，链**司建议先将房屋出租，如有合适的买受人再出售，故2014年7月11日，张*与链**司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，签订合同时，链**司将委托期限约定为5年，张*表示异议，链**司称合同是格式合同，先约定期限5年，张*出售房屋时委托链**司出售就不算张*违约。2014年8月，张*无力偿还借款，向链**司提出出售涉诉房屋，链**司要求签订出售房屋的委托合同，约定2014年8月19日至2014年9月19日链**司独家代理张*出售涉诉房屋，但2014年9月19日，链**司并未找到合适的买受人，故张*找到其他中介公司寻找买受人，当张*提出带买受人看房时，链**司提出要先解除委托合同，要求张*赔偿租户损失，张*同意链**司提出的方案，即与3个租户签订了协议，赔偿了租户损失。2014年10月4日，张*与买受人签订了房屋买卖合同，链**司称涉诉房屋内还有其配备的物品需搬走，没有返还张*房屋钥匙。2014年10月9日，链**司未经张*同意，通过汇款给付张*房租15300元。2014年10月23日链**司通知张*，义**公司持涉诉房屋产权证将租户赶走，张*才得知链**司又将涉诉房屋出租了。之后，张*针对与义**公司的纠纷提起了诉讼。

诉讼中，链**司主张张*应赔偿的损失41164.56元，包括赔偿给承租人的损失6400元、代理佣金及管理服务费7650元、装修损失11698.67元、配置物品损失14349.19元、宽带损失1066.70元。链**司为证明其上述主张，提交盖有“北京**限公司”公章的证明及明细单，证明涉诉房屋的装修费用为11911.70元；提交有高晗、陈*签名的明细单，证明链**司为涉诉房屋配置了家具；提交链**司分别与郭**、谌**、许**、江**等四人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单，以及链**司向上述四人支付款项的银行凭证，证明链**司向承租人支付了违约金6400元，其中《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》均是在2014年10月8日至10日期间签订的。链**司还提交一份电信网上营业厅查询记录，证明2014年10月5日链**司的人员给张*打电话，要求张*支付解除合同赔偿款，张*不同意，并称已将涉诉房屋出售给郭**，郭**同意继续出租涉诉房屋，要求链**司继续向张*支付房租。张*对链**司的主张不予认可，对链**司提交的证据的真实性也不予认可。

诉讼中，张*提交一份补充协议复印件，证明其于2014年10月3日向链**司的租户支付了违约金4990元。该补充协议复印件上有赵*、王**、石*新三人的签名，时间为2014年10月3日，张*称其将补充协议原件丢失。链**司认可赵*等三人系原承租涉诉房屋的租户，但对张*提交的补充协议复印件的真实性、证明目的均不予认可。

上述事实，有涉诉房屋产权证、链**司与张*签订的《北京市房屋出租委托代理合同》、链**司给付张*房租的凭证、链**司提交的其分别与郭**、谌**、许**、江**等四人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》、解约协议、退租费用结算单、以及链**司向郭**等四人支付款项的银行凭证、盖有“北京**限公司”公章的证明及明细单、有高晗、陈*签名的明细单、电信网上营业厅查询记录、张*提交的补充协议复印件，以及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：链**司与张*签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同履行过程中，因张*要出售涉诉房屋，向链**司提出解除合同，双方对解除合同事宜未达成协议，链**司要求法院确认解除，本院予以确认。张*要求解除合同，应按合同约定承担违约责任，链**司要求张*支付违约金及赔偿代理佣金、管理服务费损失的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但链**司计算的代理佣金、管理服务费损失的数额有误，应为7480元。链**司在原承租人腾退房屋后，又重新对外出租，对此链**司称系张*同意继续出租，证据并不充分，链**司要求张*赔偿因重新出租而赔付给承租人的损失，本院不予支持。链**司要求张*退还的房租系2014年10月23日之后的房租，2014年10月23日，因张*的原因链**司未能继续使用涉诉房屋，张*应当退还链**司此后的房租。链**司要求张*赔偿的装修损失、配置家具损失、宽带损失，均没有充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告北京链**有限公司与被告张*于二○一四年七月十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；

二、被告张*于本判决生效后十日内给付原告北京链**有限公司违约金一万零二百元；

三、被告张*于本判决生效后十日内返还原告北京链**有限公司房租一万三千六百元；

四、被告张*于本判决生效后十日内赔偿原告北京链**有限公司代理佣金及管理服务费损失七千四百八十元；

五、驳回原告北京链**有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七百一十二元，由原告北京链**有限公司负担四百二十一元（已交纳），由被告张*负担二百九十一元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年二月二十五日