郭*等与蒋**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）郭*、刘**与被告（反诉原告）蒋**、第三人北京市**纪中心（以下简称兴商中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭*、刘**及其委托代理人付*，被告（反诉原告）蒋**及其委托代理人苏**，第三人兴商中心的委托代理人吴*、王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郭*、刘**诉称：郭*与刘**系夫妻，双方于1994年5月15登记结婚，2006年11月3日共同取得位于昌平区x号楼x单元x层（x）房屋所有权证。2015年1月11日，我们与蒋**在兴商中心居间服务下，我们将位于昌平区x号楼x单元x层（x）房屋出卖给蒋**，并签订《存量房屋买卖合同》（合同编号x）。合同约定：房屋总价款为123万元，双方于2015年1月13日前办理贷款审批手续，贷款审批后7个工作日内，蒋**支付我们首付款43万元。双方合同签订后，我们依约履行，蒋**反悔，至今拒绝继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》。依据我们与蒋**签订的《存量房屋买卖合同》第五条违约责任，蒋**的行为已构成了根本违约，为维护我们的合法权益，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判决解除我们与蒋**2015年1月11日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判决蒋**支付我们违约金24.6万元；3、本案的诉讼费由蒋**承担。

被告辩称

被告蒋**辩称：对第一项郭*、刘**要求解除合同我们同意，第二、三项诉求不同意，我们审核程序没有完成正在审批中，第三方中介公司没有通知我们过户，我们不存在违约情形，反而郭*、刘**要求解除合同是一种违约行为，因此我们提起反诉。

被告兴商中心述称，买卖合同是双方真实意思表示，具有约束力，尊重法院判决，我们促成双方合同成立的义务已经完成，不应承担任何责任。

反诉原告蒋**诉称：我通过中介兴商中心，于2015年2月11日与郭*、刘**签订《存量房屋买卖合同》，蒋**购买郭*、刘**位于昌平区x镇x号楼x单元x号房屋58.81平米，总价款123万元，合同签订之日给付郭*、刘**定金2万元，余款买受人以公积金贷款形式支付80万元，双方于2015年1月13日前将贷款所需要证件资料准备齐全，办理贷款手续，审批合格后7个工作日内，双方办理上述房产的过户手续，同时买受人将首付款43万元（含定金2万元）一次性支付给出卖人。时至今日，贷款手续还在办理当中，并没有审批合格，但郭*、刘**在此期间多次找我以解除合同进行威胁，说我在昌平有人，告你你肯定输。我在催促贷款机构办理审批之时，3月3日接到了法院的传票，既然郭*、刘**要求解除合同，我也同意，但其行为已经构成违约，应当双倍返还本人所付定金。反诉请求：1、双倍返还定金4万元；2、郭*、刘**承担本案诉讼费用。

反诉被告郭*、刘**辩称，不同意蒋**的反诉请求，不符合事实，中介公司多次找双方要求对方办理过户，对方与中介公司贷款期限发生纠纷，我方一直要求蒋**履行合同，是蒋**不履行。

本院查明

经审理查明：郭*与刘**为夫妻关系。2015年1月11日，郭*、刘**（出卖人）与蒋**（买受人）在兴商中心的居间下签订《存量房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落在昌平区x镇x号楼x单元x号，该房屋所在楼层为x层，建筑面积为58.81平方米，该房屋所有权证号为X京房权证昌私字第x号；该房屋成交价格为123万元；本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金2万元；买受人选择住房公积金贷款形式支付房款；出卖人与买受人约定于2015年1月13日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款43万元（其中已包含购房定金2万元）一次性支付给出卖人，剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户；出卖人应当在收到全部购房款一周内将房屋交付给买受人。除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各项损失费：1、逾期交房超过30日。2、逾期付款超过30日。3、因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的。4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的。5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的。合同签订当天，蒋**向郭*、刘**支付了定金2万元。蒋**在合同签订后一周内提交了公积金贷款所需资料。公积金贷款机构于2015年2月2日收到兴商中心交来的蒋**、唐*的评估资料。2015年2月3日上午，评估公司评估人员对抵押物进行了现场勘察。经评估公司评估后得出该抵押物剩余使用年限为19年，由于蒋**、唐*申请公积金贷款年限为22年，不能满足其贷款年限需求，评估公司评估人员于2015年2月3日电话通知兴商经纪中心代办人员郑**，郑**答复与蒋**协商后回复，暂不出评估报告。2015年2月28日评估公司评估人员与兴商经纪中心代办人员郑**电话询问协商情况，郑**答复其正在与买方（贷款人）协商，等她通知。截止2015年6月11日，评估公司未收到郑**可出评估报告的回复，未出具贷款人抵押物评估报告。兴商中心将评估结果告知买卖双方后，郭*、刘**与蒋**及兴商中心曾就贷款一事进行过协商。兴商中心建议蒋**采取商贷形式；蒋**表示不能承受贷款压力，故协商未果。因此郭*、刘**诉至本院，要求给予解决。

在审理中，郭*、刘**提出其主张的违约金中包含定金2万元；蒋**提出双方约定的违约金比例过高，要求降低。

上述事实，有《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、情况说明及双方当事人的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：郭*、刘**与蒋**所签订的《房屋买卖居间合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。合同签订后双方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。本案争议的焦点问题是买卖双方究竟谁存在违约行为。根据双方合同约定，蒋**的付款方式为公积金贷款，合同签订后蒋**依约履行了提供贷款资料的义务，评估公司亦根据申请进行了房屋价值鉴定，经评估得出双方买卖所涉房屋剩余使用年限为19年，而不能满足蒋**申请的贷款年限。在此情况下，郭*、刘**与蒋**及兴商中心在得知此情况后虽然进行了协商，兴商中心曾提出过解决方案，但蒋**并未同意，仅提出不能承受贷款压力，而其亦未提出解决方案。至此，应当认定蒋**已无履行合同的意思表示，其以自己的行为表明不履行主要义务，应属违约行为，从而导致合同目的无法实现。郭*、刘**基于此提出解除双方所签订买卖合同的请求，符合法律规定，同时蒋**以表示同意解除合同，故本院对于郭*、刘**要求解除合同的请求予以支持。因合同解除系因蒋**的违约行为所致，故蒋**应当按合同约定支付违约金，但根据本案实际情况，双方所约定的违约金比例过高，本院根据蒋**的申请对违约金比例予以降低，具体数额由本院根据本案实际情况酌定。关于蒋**反诉要求郭*、刘**双倍返还定金一节，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除郭*、刘**与蒋**于二〇一五年一月十一日签订的《存量房屋买卖合同》。

二、蒋**与本判决生效之日起十日内支付郭*、刘**违约金十万元（含已支付的定金二万元）。

三、驳回郭*、刘**的其他诉讼请求。

四、驳回蒋**的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费四千三百六十元，由郭*、刘**负担二千零六十元，已交纳；由蒋**负担二千三百元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉费四百元，由蒋**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月四日