曲*与马*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曲*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第09940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，曲虹起诉至原审法院称：我系北京市户籍，名下原有在京住房一套。2015年4月24日，我与马*、北京宜**纪有限公司（以下简称宜**公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》及居间服务合同，约定由我购买马*所有的位于北京**开发区×××1503的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积161.33平方米，总价款为398万元，由我向马*支付定金10万元，同时签订上述合同后我出售原房屋，原房屋出售后由双方另行协商具体涉案房屋款项支付时间及支付方式并签订补充协议。合同签订当日，我向马*支付定金10万元，并向宜**公司支付中介服务费1.7万元。随后，我开始出售原房屋。在我出售原房屋的过程中，因涉案房屋周边地段房价上涨，涉案房屋同类房屋价格上涨约30万元，马*见此情形便明确告知我其不再出售涉案房屋并愿意承担相应责任。我认为，马*单方终止合同属违约行为，依法应当适用定金罚则，故马*应向我双倍返还定金；因宜**公司提供的居间服务并未完成，故宜**公司收取中介服务费于法无据，故起诉至法院请求：1、判令马*向我双倍返还定金20万元；2、判令马*向我赔偿中介服务费1.7万元；诉讼费由马*负担。

一审被告辩称

马*辩称：2015年4月24日，曲*与我签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，补充协议就付款时间及方式进行了明确约定：曲*应于2015年4月25日前支付定金10万元，2015年4月30日前支付购房款205万元，剩余房款183万元以贷款方式支付。签订购房合同时，曲*表示具有购房资质并签署了购房承诺书，承诺其提供的任何信息均为真实有效，如隐瞒真实情况违反住房限购政策规定，导致合同无效或解除的，愿意承担相应的赔偿责任。合同签订当日，曲*按照补充协议的约定支付了定金10万元。2015年4月27日，曲*表示其名下有房产，不具备购房资质，希望与我重新签订合同。我未同意其延迟付款的要求，表示曲*可以先按照约定付款，后期我配合办理相关手续。后曲*并未按照合同约定支付205万元的购房款。其间，我多次向宜**公司打电话，催促曲*尽快支付购房款，或者解除合同以便我重新出售房屋。2015年6月1日，曲*逾期付款已超过30日，根据约定，我向曲*发送短信通知其合同解除。2015年6月11日，我再次将解约函正式递交宜**公司以及将解约函快递至曲*的合同通讯地址。曲*隐瞒不具有购房资质事实且未按照合同约定支付购房款，故其支付的定金按照法律规定不予退还，同时我保留向曲*追究违约责任的权利。

宜**公司述称：《北京市存量房屋买卖合同》并非是定金合同，合同中有明确的过户的时间；付款方式也进行了明确约定，也是事实成立的，补充协议没有签字是因为双方的疏忽，而且有证据证明双方已经就补充协议达成了一致意见，所以房屋买卖合同是真实有效且成立的。

一审法院认为

原审法院经审理认为：根据诉辩双方的观点，归纳本案的争议焦点为：一、曲虹是否隐瞒了其不具备购房资质的事实；二、双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议的效力应当如何认定。法院依据审理查明的事实以及诉辩双方提交的证据，对此分别评述如下：

曲虹是否隐瞒了其不具备购房资质的事实。

本院查明

法院认定曲*具有隐瞒其不具备购房资质的情节，理由如下：根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马*及宜**公司的陈述、购房承诺书、如实陈述交易信息的声明均可证明曲*在与马*签订合同时承诺了其具有购房资质，其虽主张已告知马*及宜**公司其在通州区拥有一套房屋，但未提交证据予以证明且马*及宜**公司对此予以否认，故法院依法确认其存在隐瞒不具备购房资质的情节。

双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议的效力。法院认定双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议依法成立并有效，理由如下：

曲*主张双方对定金条款仅进行了口头约定与常理有悖。首先，曲*主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为定金合同，马*应按照定金罚则双倍返还定金，但是《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定定金条款及定金数额；其次，买卖房屋交易对双方来说均系重大交易事项，且在居间方存在的情况下，双方未对定金条款进行书面约定而仅是进行了口头约定与常理不符；再次，补充协议中约定的定金的数额以及支付时间均与曲*支付的定金的时间与金额相符，故从常理分析，曲*是按照补充协议的约定履行的定金支付义务的可能性较大。

（二）曲*在起诉书中诉称：“……，签订上述合同后曲*出售原房屋，原房屋出售后由双方另行协商具体涉案房屋房款支付时间及方式并签订补充协议，……”，但根据本案查明的事实，曲*至今尚未将原房屋出售，而且双方是在签订《北京市存量房屋买卖合同》的当天即对补充协议的内容进行了协商，曲*的诉称明显与本案查明的事实不符。曲*提交的相关证据也未显示其有为履行合同而积极出售原房屋的行为。

（三）曲虹、马*对补充协议第一条第二款第七项的捺印表明了双方协商一致后对该条款的确认。根据常理推断，在双方对补充协议第一条第二款第七项予以确认的情况下，双方对补充协议第一条第二款前六项已予以确认的可能性比较大。而且曲虹、马*、宜**公司手中的补充协议内容均已填写完毕且三份补充协议的内容相一致，假使双方未就补充协议的内容达成一致，在三份补充协议上均填写未经双方确认的协议内容是不符合常理的，据此曲虹、马*已就补充协议的内容达成一致的可能性较大。

（四）马*于2015年6月1日向曲*发送短信主张按照补充协议的约定曲*已逾期付款超过30日并据此要求解除合同，在两次庭审中，曲*仅以“30天没有起算时间，是马*主观想象的日期”予以回应，其从未陈述有任何积极维护其合同权利的行为不符合常理。且马*于2015年6月12日向曲*发送的快递亦佐证了马*的主张。

综合上述分析，曲*虽主张双方未对补充协议进行签字确认，补充协议未生效，但其主张存在多处与常理相悖、与查明事实不符之处，相反的，马*提交的证据形成比较完整的证据链条，并且得到宜居地产公司的证据支持，结合本案审理查明的事实，其待证事实具有高度可能性，故法院认定双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议依法成立并合法有效。据此，曲*、马*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。曲*隐瞒不具备购房资质的事实且未按照合同约定履行支付购房款的义务已构成违约，故其要求马*双倍返还定金并赔偿中介服务费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：驳回曲*的全部诉讼请求。

判决后，曲*不服，上诉至本院称：一、原审法院认定我存在隐瞒不具备购房资质的情节，是错误的，事实上是我如实告知了马*及宜**公司真实情况，并在双方签订合同后积极处理自己的房产；二、原审法院关于“双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议依法成立并生效”的认定，无相关证据支持，其主观臆断的结论，与事实相反，补充协议上马*所按手印，只能说明双方曾就此进行过磋商，因未能最终达成一致，当事人未签字，故补充协议未成立；三、马*、宜**公司利用其优势地位，恶意串通，对我进行欺诈，马*骗取定金，宜**公司骗取中介费；综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求或发回重审。马*、宜**公司同意原审判决。

经审理查明：2015年4月24日，曲*与马*在宜**公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由曲*购买涉案房屋，建筑面积为161.33平方米；合同第四条约定，房屋成交价格为398万元，买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额183万元，买受人因自身原因未获得银行贷款的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人；合同第七条第二款关于逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，违约方还需承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费；合同第十条关于权属转移登记约定，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

原审庭审中，曲*提交以下证据以证明其主张：

证据一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，欲证明双方就购房款的支付方式及支付时间并未达成合意，双方均未在补充协议上签字确认，故主张《北京市存量房屋买卖合同》应属定金合同，而非买卖合同。该补充协议载明：出卖方为马*，买受方为曲虹；该房屋的成交价格为398万元；具体付款方式及期限为：买受方于2015年4月24日前向出卖方支付购房定金5万元，于2015年4月25日前向出卖方支付购房定金5万元，于2015年4月30日前向出卖方支付购房款205万元，剩余购房款183万元买受人以贷款方式支付（上述条款中的支付期限及金额均为手写），双方应于2015年5月15日前（日期为手写）共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方约定自本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续，应当在过户自行办理物业交割手续；并对税费负担作了约定。该补充协议的落款处仅有宜**公司的盖章，没有出卖方马*及买受方曲虹的签字。马*、宜**公司认可该证据的真实性，不认可其证明目的，其主张双方已就该补充协议达成合意。

证据二、收款日期为2015年4月24日的定金收据，欲证明其向马*支付了10万元定金。马*、宜**公司认可该证据的真实性。

证据三、居间协议、中介费收据（日期为2015年4月27日），欲证明其与宜**公司达成居间协议并支付了1.7万元的居间服务费。马*、宜**公司认可该证据的真实性。

马*提交以下证据以证明其主张：

证据一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，内容与曲虹提交的一致，欲证明双方之间存在房屋买卖合同关系。**认可《北京市存量房屋买卖合同》的真实性，不认可补充协议的真实性。

证据二、居间协议，欲证明其与宜**公司达成了居间协议。曲虹认可该证据的真实性。

证据三、通话记录、短信记录，欲证明其要求曲*支付购房款的情况，其中2015年4月28日曲*打电话要求延期支付首付款，其没有同意，2015年6月1日其给曲*打电话告知已逾期付款超过30日，要求解除合同。曲*认可通话记录、短信记录的真实性，不认可其证明目的。

证据四、解除房屋买卖合同通知、快递单、收条，欲证明其通过短信、快递及要求宜**公司转交的方式向曲*告知要求解除合同。曲*不认可解除房屋买卖合同通知、快递单的真实性，其表示从未收到马*发送的快件，且该快件从未被打开过，可能是后天形成的，曲*认可收条的真实性，并认可宜**公司通知了曲*说马*要解除合同，并主张这也可以证明马*违约在先。

证据五、承诺书，欲证明曲*书面承诺其有购房资质。曲*认可该证据的真实性，但表示马*知道其在通州区拥有一套房屋。宜居地产公司对马*提交的证据均予以认可。

宜**公司提交以下证据以证明其主张：

证据一、微信截屏、如实陈述交易信息的声明，欲证明其公司已向曲*告知应如实陈述交易信息，曲*亦在如实陈述交易信息的声明上签字确认。曲*不认可微信截屏的真实性，认可如实陈述交易信息的声明的真实性，但不认可其关联性，其主张是应宜居地产公司的要求签署的。

证据二、服务费确认书、贷款确认书，欲证明其公司已经撮合曲虹与马蕊就买卖房屋达成了合意。曲虹认可上述证据的真实性，不认可其关联性。

证据三、北京市存量房屋买卖合同及补充协议，欲证明曲*与马*在补充协议上捺印进行了确认。该补充协议上第一条第二款第七项载明：“剩余房款人民币壹佰捌拾叁万元整（1830000元），乙方以贷款方式支付”，其中大小写金额处均捺有手印。曲*认可上述条款中有关金额的改动处经过其捺印确认，但主张仅是对数字修改的确认，并非对合同有效性的确认。

证据四、证人证言。宜**公司的员工李*出庭作证如下事实：我是居间方，曲*和马*之间的买卖合同是我促成的，整个流程都是我负责的；《北京市存量房屋买卖合同》的内容是双方真实意思表示，补充协议是按照曲*的意思写的，但是是经过双方协商一致后由我公司填写的；双方手中的补充协议都是按照我公司持有的补充协议的内容照抄的；补充协议交给双方的时候我在场，为什么没有签字我不清楚，但是双方均未提出异议；在签订房屋买卖合同前，曲*告知我其具有购房资质；在合同履行过程中，曲*告知我其还有一套房屋，故其购房资质审核没有通过。曲*认为证人与本案有重大利害关系，本案的中介费会影响到其报酬，且其系宜**公司的员工，故不认可其证人身×，其陈述仅仅可以作为宜**公司的陈述。马*对宜**公司提交的证据均予以认可。

本院审理期间，曲*提交其与北京链**有限公司签订的《房屋出售委托登记表》（委托期限自2015年5月24日至2015年8月23日）、住房公积金提前全部还清贷款申请书及还清证明（日期为2015年6月4日，加盖有北京住房公**金贷款中心的公章，显示贷款于2015年5月25日全部偿还），欲证明其一直在积极处理已拥有的房产，积极履行合同，不是故意隐瞒购房资格。马*、宜**公司对《房屋出售委托登记表》的真实性、关联性均不认可，对贷款还清证明的真实性认可，关联性不予认可。关于马*何时以何方式告知其不再向其出售涉案房屋一节，曲*称大概在2015年6月4日左右，马*电话告知其因其违约，如果要继续履行合同就要加钱，如果不加钱就解除合同，定金不予退还，6月5日，双方见面，其按照原合同的价格继续磋商，马*不同意以原价格继续签订合同。对此，马*称按照补充协议约定，曲*当时已迟延付款超过一个月，曲*要求将付款日期向后延，其不同意。经询，曲*表示其有支付房款的能力，将原有房屋出售是解决购房资格问题，就其原有房屋出售其曾与他人达成过交易意向，但是要等与马*的合同条款落实后才能和他人签订合同。

关于在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，曲*是否告知其并不具备购房资质一节，曲*主张马*及宜**公司均知道其在通州区有一套房屋；马*主张曲*、宜**公司均向其承诺曲*具有购房资质，所以才签的房屋买卖合同，在2015年4月27日曲*方告知其没有购房资格并希望可以与其协商，曲*要求迟延付款，其未同意；宜**公司主张曲*向其公司承诺具有购房资格，并签订了承诺书及如实陈述交易信息的声明。

关于曲*要求马蕊双倍返还定金所依据的合同约定一节，曲*主张双方系口头约定的定金条款和定金数额，定金收据可以证明双方约定的定金数额；马蕊主张有关定金的约定体现在补充协议第一条第二款第一、二项的合同内容，上述条款亦明确了定金金额共计10万元，曲*系依据该条款支付的定金10万元，双方未对定金另行作出口头约定。

关于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的性质以及补充协议的效力一节，曲*主张补充协议没有经过双方签字确认，补充协议未成立，因双方未对购房款的支付期限和支付方式达成合意，故《北京市存量房屋买卖合同》应属定金合同，马*应按照定金罚则双倍返还定金。马*主张补充协议系双方真实意思的表示，且曲*隐瞒没有购房资质的事实属于违约，故不应退还定金。宜居地产公司主张补充协议已经双方确认，《北京市存量房屋买卖合同》并非定金合同，补充协议没有签字是因为双方的疏忽。

关于马*于2015年6月1日向曲*发送的短信通知中所称“截止到现在已经超过30天了，在此期间您并没有履行合同，……，特此通知您一声”一节，马*主张根据补充协议的约定，曲*应于2015年4月30日支付205万元的购房款，其发送该短信时曲*已逾期30日未付款，根据约定其行使合同解除权。曲*主张30天并没有起算的时间，是马*主观想象的日期，没有任何的合同依据。关于马*于2015年6月12日向曲*寄送解除房屋买卖合同通知书一节，马*主张其向曲*发送了短信通知后，又履行了书面告知义务，该快件的收件人地址为曲*在《北京市存量房屋买卖合同》中所留通讯地址，但因曲*拒收，该快件被退回。曲*主张该快件是否真实邮寄需要核实，曲*并未收到该快件。原审庭审时，该快件被当庭打开，内含《解除房屋买卖合同通知书》1份，内容为马*要求按照合同约定行使合同解除权。

在原审期间，马*提出反诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求曲*支付违约金79.6万元，但马*未在指定期限内交纳反诉费，故对于其反诉请求，原审法院裁定按撤诉处理。

另查，2015年4月24日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时曲*不具备在北京市购买房屋的资质，截至原审法庭辩论终结前，曲*仍未取得在北京市购买房屋的资质；截至法庭辩论终结前，涉案房屋仍登记在马蕊名下且未与案外人做网签备案。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、居间协议、定金收据、中介费收据、通话记录、短信记录、解约函、快递单、收条、承诺书、服务费确认书、过户费确认书、如实陈述交易信息的声明以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于曲*上诉称其在签订合同时已告知马*和宜**公司其名下有房，不具备购房资格一节，其未提供证据予以证明，马*、宜**公司对此亦不予认可，且其亦签署购房承诺书、如实陈述交易信息声明，故本院对其该项上诉理由，不予采信。关于曲*所称双方之间的补充协议未成立并生效一节，曲*、马*虽然未在补充协议的落款处签字，但是根据双方在补充协议第一条第二款第七项捺印，且曲*、马*以及宜**公司手中的三份协议内容一致的事实，可以认定双方就协议内容进行过磋商，结合双方在存量房屋买卖合同中并未约定定金，而曲*实际交纳定金的数额与该补充协议中约定的定金数额一致的情形，以及居间方宜**公司提供的证据，可以认定曲*、马*就补充协议中的相关内容已经达成一致，该协议对双方具有约束力，曲*应依约履行支付房款的义务。关于其所述马*、宜**公司利用优势地位，恶意串通，对其进行欺诈一节，根据现有证据，本院亦难以采信。综上所述，曲*的上诉请求缺乏依据，本院不予支持，原审法院综合分析曲*、马*以及宜**公司举证、质证情况，判决驳回曲*的诉讼请求，正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2278元，二审案件受理费4556元，均由曲*负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月八日