李**与北京绿**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第09536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，李**起诉至原审法院称：2013年1月，我与北京绿**限公司（以下简称绿**公司）签订了商品房预售合同，约定由我购买绿**公司开发的位于1层101号、102号、103号的房屋。其中，101号房屋面积465.7平方米、102号房屋面积153.88平方米、103号房屋面积209.74平方米。房屋总价款21010077元，付款方式为签订合同后交首付款10520077元，剩余1049万元由绿**公司负责找银行办理商业按揭贷款。房屋交付日期为2014年12月31日前。逾期交房的违约责任为，逾期交房时间大于120天的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二十的违约金。合同签订后，我按照绿**公司的要求交付了首付款，但绿**公司没有按照约定办理按揭贷款，也没有按时交付房屋。经我向绿**公司发函催促，绿**公司至今未将符合交付条件的房屋交付给我。商品房预售合同签订后，我于2014年11月27日与北京邦**限公司签订了《房屋租赁合同》，将其中的101号房屋出租给北京邦**限公司，年租金2019180元；于2014年12月17日与北京天**限公司签订了《房屋租赁合同》，将其中的102、103号房屋出租给北京天**限公司，年租金1554900元。由于绿**公司没有按照约定交付房屋，按照合同约定应当向我支付违约金和可得利益损失。我起诉要求1.绿**公司赔偿逾期交房违约金3839828.11元，2.绿**公司赔偿可得利益损失1787040元。诉讼费由绿**公司承担。

一审被告辩称

绿**公司辩称：本案不是我公司逾期交房的问题，而是李**没有付清房款的问题。绿**公司已按照合同约定向李**发出了入住通知书，李**不能提出不收房的约定或法定理由，应视为绿**公司已经向李**如期交房。不同意李**的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：李**、绿**公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。李**、绿**公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据查明的事实，在商品房预售合同约定的交付期限届满之前，李**向绿**公司购买的房屋已经符合了合同约定的交付条件，且绿**公司已依约向李**发出了交房通知。李**称房屋未开通燃气、现场尚有工人施工和有建筑垃圾而拒绝收房。李**主张的上述事由，不是法律规定和合同约定的买受人拒绝接收房屋的事由。李**亦未提供证据证明房屋存在重大瑕疵以致严重影响正常使用。李**要求绿**公司给付逾期交房违约金并赔偿可得利益损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：驳回李**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，李**不服，仍持原审理由上诉至本院，称绿**公司交付的房屋内有建筑垃圾、没有通燃气，不符合交房条件，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。绿**公司同意原审判决，不同意对方的上诉请求。

本院查明

经审理查明：2013年4月30日，李**与绿**公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类》（以下简称预售合同），李**向绿**公司购买坐落于1层101、102、103号的三套房屋。预售合同约定，101号房屋预测建筑面积465.7平方米，价款11791524元；102号房屋预测建筑面积153.88平方米，价款3896242元；103号房屋预测建筑面积209.74平方米，价款5322311元；付款方式为商业按揭贷款，李**应于签署预售合同的当日向绿**公司支付首付款10520077元（含已付定金），剩余房价款1049万元以商业按揭贷款方式支付；无论采用何种支付方式，李**在预售合同约定的房屋交付前需向绿**公司付清全部购房款及各项税费并向绿**公司付清依据预售合同或补充协议约定应承担的违约金等各项费用，否则，绿**公司有权拒绝交付房屋并无需承担因此逾期交房的违约责任。预售合同第十二条对交付条件的约定为，绿**公司应当在2014年12月31日前向李**交付商品房，在交付时应当符合的条件为：该商品房已经取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十六条对房屋交接手续的约定为，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格，查验该商品房时发现质量或其他问题，双方同意由绿**公司按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，李**不能以此作为拒绝接收该商品房的理由（不满足国家相关质量标准的除外）；商品房达到第十二条约定的交付条件后，绿**公司应当在交付日的7日前书面通知李**办理交接的时间、地点以及应当携带的证件；在验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于李**的原因未能按期办理交接手续的，自绿**公司入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为绿**公司已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到李**。预售合同未对燃气的开通问题进行约定。

预售合同签订后，李**陆续向绿地置业公司交付了首付款，共计为10520077元。本院审理中，李**陆续向绿地置业公司交付了剩余购房款，绿地置业公司认可李**现已足额支付涉案101号房屋、102号房屋、103号房屋购房款。李**购买房屋所在的1#商务办公楼已具备房屋面积测算技术报告书，并于2014年12月24日办理了竣工验收备案。绿地置业公司于2014年12月19日向李**发出入住通知书。李**在诉讼中称，已实际收到了绿地置业公司发出的入住通知书，但是房屋至今未接通天然气，现场还有工人在施工并有建筑垃圾。李**认为房屋并不具备交付条件，未与绿地置业公司办理房屋交接手续。

上述事实，有李**提交的预售合同、购房款收据，绿地置业公司提交的预售合同、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系李**以绿**公司违反双方签订的商品房预售合同，交付的房屋有建筑垃圾且未接通燃气而不符合交房条件为由，要求绿**公司承担延迟交房的违约责任。现，李**主张的上述事由，不是法律规定和合同约定的买受人拒绝接收房屋的事由。李**亦未提供证据证明房屋存在重大瑕疵以致严重影响正常使用。在合同约定的时间内李**向绿**公司购买的房屋已经符合了合同约定的交付条件，且绿**公司亦向李**发出了入住通知，故李**的上诉请求，无法律依据，本院难以支持。

原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25594元，由李**负担（已交纳）。二审案件受理费51188元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ｏ一六年三月三十一日