斯迈尔**份有限公司与吴**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人斯迈尔**份有限公司（以下简称斯**公司）因与被上诉人吴**、周**及原审第三人北京汉**有限公司（以下简称汉旗商旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第15826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴**、周**在原审法院诉称：2012年11月1日，我们将位于顺义**开发区××房屋转让出售给了斯**公司，建筑面积1349.71平方米，总价款为人民币21325000元。涉案的房产于2012年11月1日过户转让。转让前，双方曾口头约定：斯**公司如果不能及时给付房款，以不能给付金额为基数，按月百分之一的利率标准，给付违约金。该房产转让以后，斯**公司只给付我们50万元房款，其余房款20825000元，经多次追索，斯**公司未给付。我们诉讼请求为：1.判令斯**公司给付购房款20079000元；2.判令斯**公司给付未及时给付购房款的违约金（以20079000为基数，按中**银行同期贷款利率的标准自2013年3月17日计算至斯**公司实际给付之日止）；3.诉讼费由斯**公司负担。

一审被告辩称

斯**公司在原审法院辩称：我公司确实欠付吴**、周**购房款，但是我公司对吴**、周**主张的金额不认可。我公司认可欠付吴**、周**1143.4万元。根据我公司庭前的调查，本案应当是两个诉，因为本案涉及两个合同。对于第二项诉讼请求，我公司不同意支付，因为在合同中双方没有约定违约金。

原审第三人汉**公司在原审中既未做出陈述，亦未参加法院庭审。

一审法院查明

原审法院经审理查明：吴**与周*海系夫妻关系，吴**与吴**系姐妹关系。

经北京**管理局核准，2010年12月21日，北京汉旗**有限公司名称变更为北京恒基**份有限公司（以下简称恒**公司）；2014年4月29日，恒**公司名称变更为恒基伟业**有限公司；2015年3月24日，恒基伟业**有限公司名称变更为斯**公司。

坐落于顺义区天柱路×层3-A号房屋于2008年4月2日登记于吴**名下，于2010年11月4日转移登记于吴**名下，于2012年11月1日转移登记于**业公司名下。坐落于顺义区天柱路×层3-B号房屋于2008年4月2日登记于周**名下，于2012年11月1日转移登记于**业公司名下。

2010年9月1日，周**（甲方）与汉**公司（乙方）签署《以租代售合同》。该合同载明的出租人为周**、吴**（甲方），约定：甲方同意出租，乙方同意承租顺义区天竺空港工业开发区××房屋；租赁期限为两年，自2010年9月1日至2012年8月31日；房屋租金为捌万元／月，租金按季度支付，每季前5日支付；甲方向乙方出租该房屋，系按以租代售方式进行的。乙方基于本合同享有于本合同租赁期限内或租赁期届满时购买该房屋之权利，即于本合同租赁期限内2011年9月1日购买即为人民币1350万元，2012年9月1日购买，房屋总价款为人民币1450万元（另：2012年4月30日前应向甲方支付累计达人民币725万元，如果在此时间未付，视为乙方放弃购买，但可以租赁至2012年8月31日），乙方向甲方提出购买意向，即为乙方正式购买该房屋之明确的意思表示；在本合同所指房屋的租赁期间，甲方应在收到乙方发出的购房要求后，与乙方签订书面房屋买卖合同；乙方向甲方提出购买意向后，已付的租金自动转为购房定金。吴**表示同意周**代其签署该合同。

后周**、吴**及恒**公司、汉**公司签署协议书1份。该协议书的主要内容为：“周**、吴**：杜*及汉**公司与你们签订了关于北京房屋以租代售的协议书，因个人及公司原因，现由恒**公司履行该合同，并享有此合同中规定的全部权力（利）与义务。”

2012年10月31日，吴**与恒**公司就顺义区天柱路×层3-A号房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为687万元。2012年10月31日，周**与恒**公司就顺义区天柱路×层3-B号房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为614万元。双方均认可《存量房屋买卖合同》系用于办理过户的网签合同。周**、吴**称双方为了避税，故在《存量房屋买卖合同》中约定房屋价款低，并非双方真实的交易价格。斯**公司称该2份《存量房屋买卖合同》系双方真实交易合同，能够反映出房屋的真实交易价格。

2012年12月17日，周**（出卖人）、吴**（出卖人）与恒**公司（买受人）签订《补充协议》，约定就买卖顺义区空港工业开发区×大厦3层共计1349.71平方米房屋付款事宜，达成补充协议如下：“1.买受人至本补充协议签署之日已支付给出卖人购房款人民币捌佰捌拾贰万伍仟元。2.欠剩余房款人民币壹仟贰佰伍拾万元，出卖人同意买受人可以在本协议签署后三个月内付清。3.本补充协议取代甲、乙、丙三方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约和通信，如发生冲突以本补充协议为准。”该协议中的吴**签名系周**代签。周**及吴**称：签订该《补充协议》时，第一条约定的882.5万元并未实际支付，恒**公司口头告知周**、吴**由汉**公司给付该882.5万元，汉**公司在场且答应很快给付，周**、吴**基于相信恒**公司和汉**公司能够给付该882.5万元就签订了协议，并在协议中注明已付882.5万元。周**、吴**并称《补充协议》签订后，斯**公司、汉**公司未向其支付款项。斯**公司称签订《补充协议》的相关人员已经不在公司，其无法核实882.5万元是否实际已付，且写明已付882.5万元可能是为了多贷款。斯**公司称《补充协议》签订后斯**公司未向周**、吴**支付款项，其不清楚汉**公司是否支付款项。斯**公司未提交证据证明汉**公司于《补充协议》签订后向周**、吴**支付购房款。

周**及吴**陈述汉**公司及恒**公司共向周**及吴**支付124.6万元。

审理中，周**及吴**陈述二人曾与恒**公司口头约定，如恒**公司逾期支付《补充协议》中的款项，恒**公司按照月息1%的标准给付利息作为违约金，现因其对此没有证据证明，故其要求斯**公司按照中**银行同期贷款利率给付逾期付款利息，其主张之违约金实际为逾期付款利息。斯**公司对此不予认可。

诉讼中，斯**公司提交2011年12月16日出具的情况说明复印件一份以及2015年3月7日斯**公司会计耿*与周**的录音一份，证明双方就涉诉房屋约定的实际交易价格为1300万元。情况说明部分内容为：“2010年9月1日汉**公司与周**、吴**签订房屋以租代售合同书，约定将二人分别所有的涉诉房屋用以租代售的方式租赁给汉旗商旅。后双方签订补充协议约定汉**公司的权利义务由恒**公司承受，并约定由恒**公司购买以上承租房屋。现双方就购买事项达成如下一致：（1）双方确认最终成交价格为壹仟三百万元；（2）再扣除已支付房租122.6万元，买方再支付1177.4万元…”该情况说明底部有周**、周*签名，并注明周**代吴**签订。周**、吴**以斯**公司未提交情况说明原件为由不认可情况说明的真实性，但表示其确实签署过该情况说明，同时称该情况说明系针对汉**公司出具，汉**公司未实际履行，且情况说明于2011年12月16日签订，当时房价低，2012年房价上涨故进行了重新约定。周**、吴**认可录音的真实性，不认可合法性及证明目的。录音的部分内容为：“周**（以下简称周）：这个房没多少钱，过了有功夫了。耿*（以下简称耿）：你认可这个12428988，认可当时恒基伟业应该付你而没有付的房款，是这个数吧？周：现在我不知道你想达到什么目的…当时啊，你没在这，他们这几个人跟我谈这些事，说该我的钱，三月给不了怎么办，按国家利息走，4倍走。口头都说了，到现在谁他也没人承认，谁都不想给这钱…2012年1450万卖你的房，就给了我点租金…非得等法律起诉你，我也不愿意起诉…。耿：周*，你起诉可能是不仅仅是这1200万。周：肯定不是这个啊。我的损失，对不对啊。耿：我是说咱一个一个解决，1200万肯定是要还，这是不争的事实…现在不是连1200万都没给你嘛。周：是啊，他给我还不起诉，要不好好说，用什么东西做抵押也可以…我在银行这电话打着，这房作价是2600万，贷款1300万，当时就还了我就啥事没有了。征信函也拿下来了，贷款1000多万、1000万…当时我看到了那个批复函，王会计给杜*亲自打电话说跟行长说好了说没问题，说你过户吧，你过完了，这边钱就能给你放了。这么着我才帮他过的户，明白吗…耿：当时过完户贷下来放的款还给你1200多万就是了。周：对呀，可是他银行不给他贷了啊…当时他们就想走这个，想招，把钱弄出来。为什么说当时他们做2600万，要贷出1300万来还了我啥事不就没有了。过完户以后才给了我50万…你该给我的钱你得给我，是不是。你承诺我的东西你就得给我，是不是。等于说这1200多万，这一年利息按银行利息4倍走就多少钱，贷款利率，是不是。耿：哪有4倍的利息啊。周：那咋没有，这是法院、法律可以承认的。可是当时他们口头约定的我们这还有一个借款的…月息1%，我们这都有他们写的东西，1%，1250万，一年不就125万不止…。”

上述事实，有法院庭审笔录、询问笔录、《以租代售合同》、《补充协议》、协议书、《存量房屋买卖合同》、情况说明、录音、名称变更通知等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、陈述并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人汉**公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利。

恒**公司经核准最终变更名称为斯**公司，依据法律规定，斯**公司承继恒**公司的权利义务。

依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。周**、吴**与汉**公司签订的《以租代售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。后周**、吴**及恒**公司、汉**公司签署协议书将汉**公司在《以租代售合同》中的权利义务转让给恒**公司，恒**公司后亦与原房屋所有权人周**、吴**签订了《补充协议》，法院对此予以确认。

关于涉诉房屋的交易价格，双方各执一词。根据《以租代售合同》的约定，在2011年9月1日交易则价格为1350万元，在2012年9月1日交易则价格为1450万元；根据两份《存量房屋买卖合同》的约定，在2012年10月31日交易价格为1301万元；根据2011年12月16日周**及其代吴**出具的情况说明，其认可双方确认的交易价格为1300万元，从上述证据材料可知，双方关于涉诉房屋的交易价格进行了多次协商，但协商总价并未超过1450万元。而根据周**在录音中的陈述，其多次提到的斯**公司欠付其款项的数额虽然并不统一，并主张因斯**公司未及时付款使其遭受了损失，但并未提及欠付购房款本身超过1450万元的范畴，且根据其前后陈述，存在双方将房价款作价为2600万元以便获取银行1300万元贷款用于支付欠付购房款的内容。综上，法院难以认定双方有以远超1450万元的价格对涉诉房屋进行买卖的合意。在签订《补充协议》时，涉诉房屋已经完成过户，周**作为完全民事行为能力人且作为购房款的权利人，应当清楚知悉签署该协议的法律后果，其仅以相信斯**公司和汉**公司能够付款为由而注明已付882.5万元的购房款，理由显然不充分，而综合本案查明的情况，法院亦难以认定周**、吴**对此作出了合理的解释。在此情形下，周**、吴**以《补充协议》第一条约定的已付购房款数额加上第二条约定的欠付购房款数额作为其应当获取的购房款总额，法院不予采信。斯**公司主张涉诉房屋双方约定的实际交易价格为1300万元，但其并未提交充分、有效证据予以证明，法院亦难以采信。

考虑到涉诉房屋买卖交易时存在以租代售、已付的租金转为购房定金且历经买受主体变更等情形，故在涉诉房屋完成过户后，对买卖双方至关重要的部分则为对欠付房款及支付期限等的确认。《补充协议》中明确约定恒**公司在签署《补充协议》时欠付购房款1250万元，付款时间为协议签署后三个月内，并注明该协议为双方就购房事宜的终局性约定，该约定符合本案整个交易流程，结合录音中双方商谈的内容，能够体现出当事人的真实意思，故法院对此予以确认。斯**公司并未提交证据证明其或汉**公司在《补充协议》签订后支付过购房款，故法院确认斯**公司仍需向周**、吴**支付购房款1250万元。鉴于周**、吴**主张的违约金实为逾期付款利息，考虑到斯**公司自《补充协议》签订至今并未支付购房款，法院对其要求给付利息的诉讼请求予以支持，但应以1250万元为基数，起付之日应为2013年3月18日。周**、吴**诉讼请求过高部分，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，原审法院于2015年8月判决：一、斯迈尔**份有限公司于判决生效之日起七日内给付吴**、周**购房款一千二百五十万元，并给付该款利息（利息按照中**银行同期贷款利率，自二○一三年三月十八日起计算至实际给付之日止）；二、驳回吴**、周**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，斯**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判斯**公司支付吴**、周**购房款一千一百七十六万四千元；一、二审诉讼费由吴**、周**承担。主要理由为：1.原审法院认定事实不清。本案为房屋买卖合同纠纷，双方办理房屋过户的网签合同可以证明，诉争双方就标的房屋的买卖价格为1301万元，结合原审中双方已确认的我公司给付吴**、周**购房款124.6万元，我公司实欠吴**、周**购房款1176.4万元，而非原审认定的1250万元。2.原审法院适用法律不当。双方在正式的存量房买卖合同中并未约定我公司的逾期付款责任。且合同法也未规定一方当事人未支付价款应向另一方当事人支付利息或违约金。故原审法院判决我公司支付吴**、周**购房款利息无法律及事实依据。

被上诉人辩称

吴**、周**辩称：同意原审判决，不同意斯**公司的上诉请求。理由如下：1.网签合同是在补充协议之前签订的，不能作为本案事实方面的依据，根据补充协议第三条，双方关于付款等权利义务应以补充协议约定为准。我方依照补充协议约定交付了房屋，斯**公司应按补充协议约定给付全部房屋价款。斯**公司仅给付了124.6万元，其他款项未实际给付。2.本案可适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，斯**公司未依据补充协议约定付款，应适用逾期付款的规定。原审判决利息低于最高院规定的利息标准。

原审第三人汉旗商旅公司未陈述意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行己方义务。周**、吴**与汉**公司签订的《以租代售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后周**、吴**及恒**公司、汉**公司签署协议书，将汉**公司在《以租代售合同》中的权利义务转让给恒**公司，恒**公司亦与周**、吴**签订了《补充协议》，签约各方均应依约全面履行各自义务。恒**公司经核准最终变更名称为斯**公司，依据法律规定，斯**公司承继恒**公司的权利义务。

根据查明的事实，2012年12月17日，周**、吴**与恒**公司签订的《补充协议》中明确约定，恒**公司欠付剩余购房款1250万元，付款时间为协议签署后三个月内，并载明该协议为双方就购房事宜的终局性约定，上述协议系各方真实意思表示，系合法有效协议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼中，斯**公司未提供证据证明该公司或汉**公司在签订《补充协议》后向周**、吴**支付过购房款，其上诉主张欠付吴**、周**购房款1176.4万元，缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决斯**公司向周**、吴**支付购房款1250万元，合法有据。

关于斯**公司上诉主张不支付周**、吴**逾期付款利息一节。根据合同法之相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。斯**公司未依约履行给付购房款义务，应依法承担逾期付款责任，原审判决斯**公司按照中**银行同期贷款利率标准，给付周**、吴**自二○一三年三月十八日起计算至实际给付之日止的逾期付款利息，具有事实及法律依据。

综上，斯**公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

公告费800元，由斯迈尔**份有限公司负担（已交纳500元，余款300元由周**、吴**代交，斯迈尔**份有限公司于本判决生效后七日内给付周**、吴**）。

一审案件受理费152172元，由吴**、周**负担45882元（已交纳）；由斯迈尔**份有限公司负担106290元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费27734元，由斯迈尔**份有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日