吕**与北京国**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕**因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，吕**之委托代理人杨*、北京国**有限公司（以下简称国瑞公司）之委托代理人胡**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，吕**起诉至原审法院称：2012年11月1日，我与国**司签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买国**司开发的306号房屋，总价款为5228491元；国**司应于2013年12月30日前交付房屋，交付时应满足市政双路供电达到使用条件，同时还约定未按期限和条件交付房屋应承担的违约责任。合同签订后，我依约支付房屋总价款5228491元。2013年12月13日，国**司发出《京禧阁交付使用通知书》，通知我办理收房手续。2013年12月19日，我支付房屋面积差价款156855元，领取房屋钥匙后，我发现房屋用电为施工用电，不符合合同约定的交付条件。2014年2月11日，国**司发出《紧急通知》，要求我自2014年2月15日起可以领取购电卡及用电证。我认为，合同依法订立便具有法律约束力，当事人应严格履行合同义务。现国**司在约定期限内未能交付合格房屋，构成违约，国**司应当承担违约责任。故我诉至法院，请求判令国**司向我支付自2013年12月31日起至2014年2月14日止的逾期交房违约金74317元，由国**司承担本案诉讼费。

一审被告辩称

国**司辩称：我公司主张吕**已付购房款数额为5228491元，并不包括后续补交的房屋面积差价款156855元，计算违约金的基数应为5228491元。我公司于2014年2月14日向小区提供双路市政供电。在此之前，我公司认可没有提供按照合同约定的双路市政供电，即自2013年12月31日起至2014年2月14日期间，我公司向小区提供的是临时供电，但我公司认为，临时供电从电压到电量均能满足业主的使用，并未出现问题。同时，我公司积极努力解决供电问题，缩短违约持续时间，使业主的损失最小化。在报批供电方案及设计图纸的过程中，由于相关电力部门审批权限转移，以及电力部门为保障任务所采取的一系列保电措施等客观原因也导致了时间的延误。预售合同中有关双路市政供电仅属于十项市政基础设施和其他设施承诺中的一项，有关违约金的计算应对应全部违约责任的十分之一标准计算。我公司认为，综合我公司较为轻微的违约情节及吕**未有实际损失等，吕**所主张的违约金过高，要求驳回或者降低吕**的违约金标准，具体标准为合同约定违约金标准的十分之一即万分之零点三为标准计算为宜。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年3月21日，北京**革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会出具京发改（2012）347号《关于东城区忠实里危改小区一区3号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，载明经研究，同意东城区忠实里危改小区一区3号住宅楼及地下车库项目（以下简称涉诉小区项目）由北京**业公司转为国**司继续开发建设。

2012年11月1日，吕**与国**司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称涉诉合同），约定吕**购买国**司开发的涉诉小区项目306号房屋（以下简称涉诉房屋），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该房屋预测建筑面积为113.55平方米，套内建筑面积为92.51平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为56518.12元，总价款为5228491元；合同第十二条约定，国**司应当在2013年12月30日前向吕**交付涉诉房屋，交付时国**司应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋），同时还应当符合下列条件：1、涉诉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足第十三条中国**司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；合同第十三条约定，市政基础设施和其他设施的承诺，国**司承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与国**司向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：市政基础设施包括上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线均应于2013年12月30日达到交付使用条件或敷设到户，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按逾期交房处理，国**司参照本合同第十四条规定承担逾期交房的违约责任；如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起的延误的，国**司可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任；合同第十四条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，国**司未按照第十二条约定的期限和条件将涉诉房屋交付吕**的，按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国**司按日计算向吕**支付已交付房款万分之叁的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向吕**支付违约金，合同继续履行；合同第十六条交接手续中约定，涉诉房屋达到第十二条约定的交付条件后，国**司应当在交付日的7日前，书面通知吕**办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，国**司应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件，国**司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，吕**有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由国**司承担，并按第十四条处理。

涉诉合同签订后，吕**交纳了购房款5228491元。国**司于2013年12月13日向吕**邮寄发出《京禧阁交付使用通知书》，载明涉诉房屋经验收合格，已具备交付使用条件，请吕**于2013年12月19日前办理收房手续。吕**于2013年12月19日办理收房手续，并交纳涉诉房屋面积差价款156855元。2013年12月30日，吕**委托律师向国**司发出《律师函》，载明吕**等业主领取了房屋钥匙，但在查验过程中发现房屋用电尚未达到合同约定的收房条件，经咨询供电部门，获知目前小区用电系施工用电。为此，吕**要求国**司积极履行义务，在具备双路市政供电条件后及时通知吕**，并按约定承担违约责任。对此，国**司不认可收到过该《律师函》。2014年2月14日，国**司在小区内张贴《通知》的方式告知包括吕**在内的全体业主小区已于2014年2月14日正式通电，并通知业主领取购电卡。吕**遂于2014年2月15日领取购电卡。

另查，2011年5月11日，北京**业公司（用电方）与国网**力公司（供电方）签订《供电方案确认协议》（协议编号：1003630863），约定供电方结合供需实际情况为客户编制1套供电方案供客户选择，选择确定本协议所附供电方案（第201105036596号）中全部内容。本协议所附供电方案是供用电双方进行工程设计、施工、验收的依据。本协议所附供电方案有效期为2011年5月11日至2012年5月11日（注：有效期的起始时间为本协议签订时间，高压供电方案的有效期为12个月，低压供电方案的有效期为3个月）。供电方案逾期外电源工程仍未开工的，用电方应在有效期内到供电方办理确认手续。用电方逾期未办理确认手续的，本协议所附供电方案自动失效。

2013年3月11日，北京**业公司向国网**力公司出具《申请》，因北京**业公司忠实里用电方案（客户编号1003630863，方案号201105036596）超期，该用电方案已办理完工程设计招标，正进行下步工作，因此申请该用电方案延期。2013年5月16日，国**司（用电方）与国网**力公司（供电方）签订《供电方案确认协议》（协议编号：1003630863），约定供电方结合供需实际情况为客户编制1套供电方案供客户选择，选择确定本协议所附供电方案（第201105036596号）中全部内容。本协议所附供电方案是供用电双方进行工程设计、施工、验收的依据。本协议所附供电方案有效期为2013年5月13日至2014年5月13日（注：有效期的起始时间为本协议签订时间，高压供电方案的有效期为12个月，低压供电方案的有效期为3个月）。供电方案逾期外电源工程仍未开工的，用电方应在有效期内到供电方办理确认手续。用电方逾期未办理确认手续的，本协议所附供电方案自动失效。

诉讼中，法院向国网**力公司调查有关国**司开发的涉诉小区项目供电情况。国网**力公司称，根据2013年3月11日北京**业公司出具的《申请》及京发改（2012）347号《关于东城区忠实里危改小区一区3号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，国网**力公司于2013年5月16日与国**司在沿用其与北京**业公司原供电方案的基础上签订了延期后的《供电方案确认协议》。此后，国**司通过北京万弘**有限公司于2013年7月底向国网**力公司城区供电公司报送高压外电源、低压电缆设计图纸。2013年7月29日，国网**力公司审批通过高压外电源设计图纸。2013年8月初，国网**力公司城区供电公司经审核发现低压设计图纸与低压供电方案不符。2013年9月6日，国**司申请修改低压批量供电方案。2013年9月26日，国**司取走修改后的低压供电方案。2013年10月初，北京万弘**有限公司将依据修改后的低压供电方案修订的低压设计图纸报审。2013年10月17日，低压设计图纸复审通过。由于低压供电方案调整，相应的需要调整高压箱变设计图纸。2013年10月23日，北京万弘**有限公司再次报审高压箱变设计图纸。2013年10月31日，高压箱变设计图纸审核无问题。北京万弘**有限公司分别于2013年11月5日、11月6日补充低压电缆部分、高压箱变部分报审资料及图纸。最终，高压箱变设计图纸审批通过时间为2013年11月6日，低压电缆设计图纸审批通过时间为2013年11月8日。对此，吕**、国**司均认可真实性，但国**司称自2013年5月16日签订《供电方案确认协议》后，国**司积极通过招投标选择设计单位进行图纸设计，由于高压箱变部分设计图纸被国网**力公司多次要求修改，直到2013年11月6日，国网**力公司才审批通过。

庭审中，北京万弘**有限公司王**出庭作证，北京万弘**有限公司作为涉诉小区项目供电施工图纸的设计公司，于2013年7月初向国网**力公司城区供电公司报送高压外电源、高压箱变、低压三部分设计图纸，高压外电源线路部分于2013年7月底审批通过。高压箱变部分于2013年8月19日召开审图会，并于2013年8月底通过。低压部分也于2013年8月底通过。后由于国**司变更低压部分供电方案，直到2013年10月底，北京万弘**有限公司将修改后的低压部分设计图纸再次报审，并于2013年11月8日审批通过。同时，由于低压部分供电方案的修改导致高压箱变部分也需要修改设计图纸，北京万弘**有限公司于2013年10月底将修改后的高压箱变部分报审，并于2013年11月6日审批通过。有关国**司陈述的审批权限流程的变更，以及因任务保电措施等问题客观上并未对涉诉小区项目的设计图纸审批产生影响。另，北京华**有限公司职员胡*出庭作证，北京华**有限公司作为涉诉小区项目低压部分的施工单位，于2013年9月25日与国**司签订施工合同，此后北京华**有限公司代表国**司协调过设计图纸审批、与北**用电建设承发包公司之间签订服务合同等问题，但对于设计图纸审批的具体流程等事项不知情。有关审批权限流程变更的问题导致国**司与北**用电建设承发包公司之间签订服务合同的时间顺延了几天。涉诉小区项目双路市政供电于2014年2月14日正式通电。无论业主是否领取电卡，涉诉小区内的供电于2014年2月14日即为正式双路市政供电。

法院经询北**用电建设承**公司，该公司称国**司与该公司于2013年11月1日签订代建合同，由该公司负责本市东城区忠实里危改小区一区3号楼住宅楼项目的公用部分的供电建设管理。2013年11月13日，该公司组织招标工作，并于2013年12月23日完成招标，于12月底与中标公**开发总公司签订施工合同，施工工期为28个日历日，北**区供电开发总司在约定工期内完工。2014年2月14日，涉诉小区项目双路市政供电正式通电。

上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》、购房发票、建筑面积差异及房款结算协议、《京禧阁交付使用通知书》、《律师函》、《通知》、公证书、EMS北京邮政信筒同城快件、《EMS北京同城速递业务详情单》、调查笔录、供电方案确认协议、《关于东城区忠实里危改小区一区3号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》、《建设工程施工合同》、《供用电工程项目管理服务合同》、证人证言及当事人的当庭陈述等证据材料在案为证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，吕**与国**司之间签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉诉合同的约定，2013年12月30日，涉诉房屋应予交付，且市政双路供电达到使用条件是双方约定的交付房屋应符合的标准。现国**司逾期履行上述义务，依约应当承担违约责任。故吕**要求国**司支付交房时市政双路供电不能使用而应付的违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。关于国**司提出违约金计算基数应以涉诉合同中约定的购房款为准的抗辩意见，因涉诉合同中约定逾期违约金为自2013年12月31日起至实际交付之日止按日以已交付房款万分之叁的标准计算，而吕**在2013年12月31日前已经交纳完毕涉诉合同约定的购房款和涉诉房屋面积差价款，故对国**司的该项抗辩意见，不具有合同和事实依据，法院不予采纳。对吕**主张以其实际交纳的涉诉合同约定的购房款和房屋面积差价款作为违约金的计算基数的意见，法院予以采纳。诉讼中，国**司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。国**司违约客观存在，但考虑到涉诉房屋的市政双路供电在吕**入住房屋后一个多月即已达到使用条件，违约的时间较短，且吕**入住房屋后免费使用临时供电，其未举证证明已造成实际损失等情节，法院认为涉诉合同约定的违约金标准偏高，综合考虑合同中有关违约责任的立约本意，国**司的过错程度，法院依法酌情确定违约金数额。

据此，原审法院于2014年7月判决：一、北京国**有限公司于判决生效后十日内支付吕**违约金人民币三万七千一百五十九元；二、驳回吕**的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，吕**不服，上诉至本院称：一、原审法院就违约金的性质问题，存在认识错误；二、意思自治是订立合同的基础，人民法院不能随意做出调整；三、比照目前银行同期贷款利率，商品房预售合同中约定违约金不属过高；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持吕**的全部诉讼请求。国**司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明事实与原审查明事实无异，予以确认。

本院认为

本院认为：原审法院认定国**司未能依约提供市政双路用电存在违约所以应承担违约责任，吕**对此认可，国**司未对此上诉，据此，原审法院判处国**司向吕**承担违约责任，恰当准确，本院予以确认。

关于违约金的数额问题，吕**主张国**司应依据合同约定的标准支付违约金，国**司提出酌减违约金的抗辩，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法酌减确定违约金数额，并无不妥，本院予以维持，故此吕**的上诉意见不成立。

综上所述，吕**的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费849元，由北京国**有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1698元，由吕**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十八日