胡**等与张**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、胡**因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，张*、张*和胡**共的同委托代理人韩续及张**的委托代理人侯**到庭参见诉讼。本案现已审理终结。

一审被告辩称

张**在一审法院起诉并答辩称：2014年4月13日，张**与胡**签订定金合同，张**给付胡**定金10万元，购买张*所有的密云县瑞海姆小区702室。张*更换房屋门钥匙，违反合同约定，致使张**不能对房屋进行刮白。现起诉要求胡**、张*双倍返还定金共计20万元。因胡**、张*违约，故不同意张*的反诉请求。

胡**、张*在一审法院答辩并反诉称：胡**与张**签订协议，出售张*所有的密云县瑞海姆小区702室，收受定金10万元。张*事后追认胡**的行为，胡**不是本案适格被告。张*更换房屋门钥匙，出于安全考虑，而非不让张**对房屋进行刮白。胡**、张*交付更换后的钥匙，张**不积极配合签订房屋买卖合同构成违约，致使房屋买卖合同未能签订。不同意张**的诉讼请求。张*反诉要求张**赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失共计5万元。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年4月13日，张**（乙方）与胡**（甲方）签订协议，协议约定：“甲方（出卖方）张*、乙方（购买方）张**；今有甲乙双方就购买密云瑞海姆小区702室达成如下协议；1、房款壹佰陆拾壹万元整；2、乙方于2014年4月13日交甲方定金壹拾万元整；3、尾款壹佰伍拾壹万元整乙方于2014年6月15日前支付甲方；4、甲方同意乙方于2014年6月15日前对房屋进行刮白，不能对房屋进行其他改造；5、甲方同意将房屋内所有（已）家具家电无偿送给乙方；6、甲方如果违约不出售此房屋，甲方赔偿乙方双倍定金；7、乙方违约，定金不退；甲方胡**（签名），乙方张**（签名）、中间方张**（签名）”等内容。同日，胡**将涉案房屋门钥匙交付张**，并收取定金10万元。2014年4月14日，张*关闭涉案房屋窗户、以保护室内财产安全为由，更换涉案房屋门锁芯。2014年4月15日，张**、胡**、张*在中介公司因张*将涉案房屋门锁芯更换问题双方产生争议、胡**、张*同意继续履行合同交付更换后的房门钥匙，张**以张*更换房门钥匙构成违约为由拒绝签字，致使双方未能签订房屋买卖合同。张*反诉要求张**赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失，未能提供充分证据。

一审法院查明上述事实，有双方当事人陈述、张**与胡**签订的协议书、证人证言等证据材料佐证。

一审法院审理后认为：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。张**与胡**签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效。胡**给付张**涉案房屋门钥匙后，张*更换该房屋门锁芯，违反协议的约定构成违约，应承担相应责任。张*表示同意交付更换后的房屋门钥匙，继续履行合同时，张**却以张*更换房门钥匙构成违约为由拒绝签字，致使双方房屋买卖合同未能订立，应承担主要责任。张**要求胡**双倍返还定金的诉讼请求，法院根据张**、张*的违约行为各自应承担的责任，对定金返还的数额法院酌情予以确定。张*要求张**赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失的反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决：一、胡**返还张**定金八万元。于本判决书生效之日起十日内付清。二、驳回张**的其他诉讼请求。三、驳回张*的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院判决后，张*、胡**不服，向本院提起上诉。张*的上诉请求是撤销一审法院判决第三项，依法改判张**赔偿张*经济损失5万元，案件受理费由张**承担。理由是：合同无法履行的责任完全在张**，张**根本违约，应承担全部责任；一审法院判决认定张*更换锁芯违反协议约定，系认定错误。张*发现张**没有关闭门窗，为了财产安全才更换锁芯，并且通知中介次日签订正式合同时就将新钥匙交给张**，该行为对张**没有任何影响，张*未违反协议约定；张**的行为导致张*错失交易机会，张**应当赔偿张*损失。

胡**请求撤销一审法院判决第一项，改判驳回张**一审的所有诉讼请求，案件受理费由张**承担。理由是：胡**不是本案适格的被告，不应承担返还定金责任，一审法院对于胡**主体资格认定错误；原审法院判决认定张*更换房门锁芯违反协议约定错误，张*一直依约履行协议，从未违反协议；张*更换锁芯对本案没有影响，仅是插曲；张**应当承担全部违约责任；一审法院判决上诉人返还张**金额太高，极不合理。

张**不认可一审法院判决，表示因为错过上诉期未上诉，也不认可张*、胡**的上诉请求和理由。

二审期间，张*、胡**提交张*与案外人丁唯一签订的房屋买卖合同及网签合同复印件，以证明其丧失了以161万出卖涉案房屋的机会，房屋最终只能以150万的价格出售，该损失系因张**行为造成，张**应承担赔偿责任，并要求法院调取涉案房屋的产权登记信息，以证明前述经济损失存在。张**表示对该合同的真实性无法核实，对该证据与本案的关联性不予认可，对证据的证明目的不予认可。

本院查明

本院经审理查明，张*、胡丽华系母子关系，涉案房屋在七楼，涉案房屋钥匙交付张如学后，张*还有其他钥匙。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：胡**、张*和张**均认可涉案的协议签订后还应当再行签订房屋买卖合同，因此涉案协议应认定为预约，双方并在该预约中约定并交付了立约定金。胡**代张*签订涉案协议，张*予以追认，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。

房屋买卖系大额交易，购房人对交易风险极为敏感。涉案协议本为胡**代张*签订，双方协议签订后，张*、张**本应积极磋商，如约履行并签订本约，但张*在协议签订后第二日即更换房门锁芯，给订立本约造成障碍，很可能影响张**对交易风险的判断，因此张*对本约未能订立有一定的责任。依据查明事实，张*后来同意将更换后的钥匙交付张**并同意继续完成交易，但张**拒绝签订本约，最终导致房屋买卖合同未能签订，因此张**对未能订立本约也应承担责任。综合签订合同过程中各个情节，张**应当对未能签订本约承担主要责任，张*应当承担次要责任。涉案定金系胡**收取，胡**与张*系母子关系，一审法院依据双方的责任比例，判处胡**返还张**定金八万元并无不妥。

张*与张**之间系预约关系，双方并约定和交付了立约定金，因此该预约的违约责任形式主要通过适用定金罚则的形式认定。就本案纠纷，张*本身对双方最终未签订本约应承担一部分责任，且其在2014年4月15日已经知道张**不愿继续购买涉案房屋，因此一审法院对定金的处理已经较好的均衡了双方利益，张*再行主张张**应赔偿其错失交易机会的损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，涉案房屋后续的交易情况，不影响本案处理，对张*申请法院调取涉案房屋后续产权登记信息的申请，本院不予调取。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2150元（张**已预交），由张**负担1250元（已交纳）；胡**负担900元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费525元，由张*负担（已交纳）。

二审案件受理费2850元，由胡**负担1800元（已交纳）；由张*负担1050元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日