孙**与陈*等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**与被告师秀明、陈*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张*独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈**、张*，被告陈*及二被告委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙*芝诉称，二被告将其承租的位于北京×公司院内的场地出租给原告使用，并于2015年4月3日以被告一的名义与原告签订了租赁合同。合同中约定租赁期限为一年，即自2015年3月20日至2016年3月19日止。合同签订当日原告向二被告交纳了155000元的租金，并交纳了10900元的押金。2015年7月10日北京市×区×镇人民政府以违反《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条的规定，对涉诉场地进行封闭，进而导致原告无法正常使用涉诉场地。另，二被告系夫妻关系，根据《最**法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）》若干问题的解释（二）第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”。故原告将二被告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告一于2015年4月3日签订的租赁合同；2、二被告共同返还原告未到期租金107568元；3、二被告共同返还原告押金10900元；4、二被告共同赔偿原告违约金46500元，以上共计164968元；5、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告师秀明、陈**称，我们认为原告要求解除合同缺乏法律依据，解除的原因是不符合消防要求，原告承租后自身的行为也导致不符合消防的要求，是原告自身的原因导致消防问题，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回其诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2015年4月3日，师**作为甲方与孙**作为乙方签订名为“房屋租赁”实为“场地租赁”的租赁合同一份，合同约定甲方自愿将坐落在北京市×区×镇村西的场地出租给乙方使用，租赁期限为一年，自2015年3月20日起至2016年3月19日，月租金12900元。合同签订当日，乙方向甲方交纳10900元作为押金（合同中注明此押金为2014年度押金）。合同第二条“房屋用途”约定：该房屋或土地仅能作为乙方的使用权，除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途，但就场地的具体用途，双方未作明确约定。合同第十五条“违约责任”第1款约定：租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，需要向对方交纳年租金的30%作为违约金；第3款约定：甲方未按照合同约定，向乙方交付房屋，甲方给乙方总租金的30%作为违约金。合同中对于场地的面积及四至没有明确约定。2015年4月3日，孙**向师**交纳租金155000元，师**出具收据一张。孙**承租该场地后，用于存放和出售钢材，并在该场地搭建了塔吊一部。

2015年7月10日，北京市×区×镇人民政府发布通告，将涉诉场地所在的“北京×公司”院落封闭。该通告称：“经查，该经营场所内商品拥挤、过道狭窄，消防车辆无法通行，消防隐患十分明显，且该场所不能提供消防部门出具的验收审核意见。根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，×镇人民政府从保证公众安全、避免事故发生的角度，暂时对场所进行必要封闭，待其通过消防部门及其他相关执法部门验收审核后，我们将允许并支持相关场所的正常经营。在封闭期间，为保证人身安全，消费者和其他闲杂人员不能进入该场所。广大商户应对自己货品进行看护，但不能在商铺内居住”。随后，×镇人民政府修建围挡，将该市场临街一侧开设的卷帘门遮住。因未获消防部门的审核验收，目前该市场仍处于封闭状态，本案涉诉场地仍由原告孙**占用。

2015年7月30日，原告孙**持上述诉称理由诉至本院，要求解除合同，二被告共同返还未到期租金、押金，共同赔偿违约金并负担本案诉讼费。

另查一，2014年3月7日，师**作为乙方与北京×公司作为甲方签订厂房仓库及二层楼房租赁合同协议书，该协议书约定甲方将位于北京市×区×镇×村西的工业用厂房、仓库及二层楼房和现有的水、电设施现状租赁于乙方使用，且该协议书未禁止乙方对外转租的权利。师**承租后，陆续对外转租。目前临街的仓库被隔断隔出19间，据原告师**陈述隔断大部分为其所建。2015年4月，师**将该19间房屋临街一侧即北侧的墙壁部分拆除，每间均增设卷帘门。本案涉诉场地位于师**承租的厂房、仓库所在的院内，二层楼房西侧，南侧仓库以北。

另查二，师**与陈**夫妻关系。

上述事实有当事人陈述、租赁合同、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，被告师秀*作为涉诉房屋及场地的合法使用权人与原告孙**签订的名为“房屋租赁”实为“场地租赁”的租赁合同，系双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。

关于合同解除问题。合同成立以后因客观情况发生了重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。一方面，双方签订的租赁合同对场地是否用于经营并未作出明确约定，原告孙**租赁场地后的经营行为，系其单方行为，换言之，众多租户承租后的自发经营行为使得该场所人员聚集，形成市场。另一方面，被告师秀*将涉诉场地所在市场内其承租的仓库隔出单间对外出租，随后又将临街一侧墙壁拆除开设卷帘门，足以表明其对于承租人的经营行为默许的。再者，原告孙**在承租场地堆放钢材并从事经营，是造成市场内过道狭窄、商品拥挤的原因之一。按照相关规定，作为公众聚集场所的市场在投入使用前必须通过相关职能部门的审核验收，具备相应的消防安全设施，符合规定的消防安全标准，其消防安全标准与工业用厂房仓库的消防安全标准不同。现由于原、被告双方原因导致涉诉场地所在的市场因未经消防审核验收而被封闭，继续履行合同对原告明显不公平，故原告起诉要求解除合同，理由正当，本院予以支持。因原告未提交证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，本院以原告要求解除合同的起诉状副本送达之日即2015年8月4日作为合同解除之日，租金计算至合同解除之日，未到期租金被告应予返还。因目前原告仍实际占用涉诉场地，就场地使用费问题，被告可待原告腾退之后另行主张权利。

关于违约金问题。原告孙**主张被告按照年租金的30%支付违约金，虽然合同第十五条对违约责任有约定，但导致合同解除系客观情况之变化且双方均有责任，而非被告师秀明的违约行为，故原告的该项诉求，本院不予支持。

关于夫妻共同债务问题。原告以夫妻共同债务为由要求被告师秀*与被告陈*共同承担责任，因租赁合同系原告与被告师秀*本人签订，根据合同的相对性，剩余租金的退还亦应向师秀*本人主张，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告孙**与被告师秀明于二〇一五年四月三日签订的租赁合同自二〇一五年八月四日起解除。

二、被告师秀明于本判决生效后十日内返还原告孙**二〇一五年八月五日至二〇一六年三月十九日的租金九万六千三百九十七元、押金一万零九百元。

三、驳回原告孙**其他诉讼请求。

如果被告师秀明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百元，由被告师秀明负担一千二百二十二元（本判决生效后七日内交纳），原告孙**负担五百七十八元（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日