满城县**有限公司与北京瑞**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京瑞**有限公司（简称瑞**公司）因物业合同纠纷一案，不服保定市高碑店市人民法院（2014）高民初字第2184号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人瑞赢物业的委托代理人董**、刘**，被上诉人满城县**有限公司（简称昆**公司）的委托代理人祖宝海、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2009年5月7日甲方隆**和实**公司与乙方**公司签订前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对河北保定满城县阳光诺林湾提供前期物业服务，期限三年自2009年6月1日至2012年5月31日。该合同到期后，原告**公司（甲方）与被**赢物业公司（乙方）就河北保定满城县阳光诺林湾项目进行合同续签，由乙方为该项目提供物业管理服务。合同约定：前期物业服务期限为三年，自2012年5月31日至2015年5月30日；乙方在本合同签订之日向甲方缴纳服务保证金10000元，在合同履行期限内乙方未达到服务标准的，甲方将视情况扣除部分服务保证金；物业收费选择包干制方式，盈余或者亏损均有乙方享有或者承担；甲方不再就空置房屋及特殊关系房屋的物业管理、取暖等费用进行任何形式的补贴；合同期最后一年，乙方收取业主物业费时不能超过合同截止日期；在合同终止后，向甲方移交物业管理权、管理用房和相关档案资料；双方共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作等条款。合同附件包括物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业服务标准。签订前期物业服务合同后，瑞**公司进行了物业管理并收取了业主相关费用。2014年5月15日昆**公司通知瑞**公司解除前期物业服务合同。2014年5月28日瑞**公司撤出，原、被告未进行物业交接和善后工作处理。2014年5月29日满城县**有限公司开始向河北保定满城县阳光诺林湾提供物业服务。瑞**公司进行河北保定满城县阳光诺林湾物业管理过程中，收取业主装修押金。至瑞**公司2014年5月28日撤场，仍有206户业主的装修押金317120元未退回业主。瑞**公司撤场后，昆**公司已收回该206户业主持有的瑞**公司开具的装修押金收据，并向业主清退了相应押金。瑞**公司进行河北保定满城县阳光诺林湾物业管理过程中，预收业主物业服务费。至被告2014年5月28日撤场，按物业服务期限计算，仍有105045.64元未到期物业服务费没有移交给昆**公司或者继任物业服务公司。瑞**公司进行河北保定满城县阳光诺林湾物业管理过程中，2014年5月份的水费、电费没有结清。瑞**公司撤场后，昆**公司和继任满城县**有限公司没有进行水费、电费的分段计算和清理。昆**公司提供了2014年6月2日、6月17日交纳电费的票据以及2014年6月4日交纳水费的票据。昆**公司主张为瑞**公司垫付4、5月份的水电费44827元，瑞**公司予以否认。瑞**公司主张小区业主尚拖欠物业费314419元，应由昆**公司代瑞**公司收取；昆**公司不予认可。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效。双方解除合同后，没有进行物业服务的交接和善后工作，是造成纠纷的主要原因。瑞赢物业收取业主装修押金尚有317120元未退回业主，昆仑地产已收取业主持有的瑞赢物业开具的装修押金收据并退还了相应款项，瑞赢物业应将该款项返还给昆仑地产。瑞**公司收取业主的物业服务费，没有提供对应期间的物业服务。原、被告双方解除合同后，瑞**公司占有的105045.64元未到期物业服务费应移交给昆**公司。瑞赢物业撤场后，昆仑地产没有进行水费、电费的分段计算和清理，导致相应事实无法查清。昆仑地产主张为瑞赢物业垫付4、5月份的水电费44827元，证据不足，不予采信。瑞**公司主张业主拖欠物业费314419元抵给昆**公司，未经业主或昆仑地产确认，昆仑地产也不同意接受；瑞**公司该项主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条的规定，判决：一、被告返还给原告业主装修押金317120元，于本判决生效后10日内付清；二、被告向原告移交物业服务费105045.64元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4681元，由被告承担。

上诉人诉称

一审判决后，瑞赢物业公司不服提出上诉，主要理由为，一审法院认定原告已收取业主持有的被告开具的装修押金收据并退还了相应款项，被告应将该款项返还给原告是错误的，没有证据支持，应予撤销。一审法院对“双方解除合同后，被告占有的1050245.64元未到期物业服务费应移交给原告”的认定，无合同及法律依据，原告起诉的只是依合同约定的“双方解除合同时需进行债权债务的交接”，即使据此约定被告应向原告交接债务，那么，被告的债权原告也应一并接收，而一审法院却认定“该项主张本案不予处理”，显然与“被告需向原告移交预收物业费”的认定相矛盾。原审认定被告收取装修押金317120元证据不足。

被上诉人辩称

被上**产公司答辩称，一、本案权利义务关系明确，被答辩人负有依约对物业服务相关债权债务进行进行交接的义务。二、答辩人代被答辩人承担了债务，有权向被答辩人进行追偿。三、一审法院关于装修押金和未到期物业费的认定事实清楚、证据充分，作出的判决使用法律正确，应予维持。

本院查明

经审理查明，二审中双方当事人均未提供新的证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，虽被上诉人昆仑地产在一审中提出的诉讼请求是要求判决上诉人瑞**公司依约进行物业用品交接及判决与上诉人进行债权债务的清算，返还装修保证金、预收的物业费、预收的水电费等，而一审判决只处理了瑞**公司的部分债务，即只是返还装修押金、移交物业费，并未对被上诉人昆仑地产其他诉讼请求及对上诉人瑞赢物业经营期间的全部债权债务清算等主张进行处理，并予以了驳回。但被上诉人昆仑地产即原审原告对一审判决服判，并未提出上诉。关于上诉人瑞赢物业在二审中主张的对债权、债务账目进行全面清算等问题，因其在原审中并未就对其在经营涉案区域的物业服务期间的债权、债务及账目进行全面审计提出反诉请求。鉴于其在一审中是被告的诉讼地位，其只就对方的主张提出了抗辩，并未提出反诉权利主张，其在二审中主张的对其经营涉案区域的物业服务期间的债权、债务账目进行全面清算等问题，原审判决中已告知对其该项主张本案不予处理，可另行解决，即仍有救济途径。

关于上诉人对其经营期间所收业主的装修押金和预收物业费的问题，原审中经过两次庭审，对装修押金及预收物业费的票据原件在庭审中已经过质证，上诉人对上述所收费用应予退还。

综上，原审判决处理结果并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9361元，由上诉人北**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十日