张**与司**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告司**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人徐**、张*，被告司**的委托代理人易勇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：2009年10月11日，曾*作为昌平区西环路26号楼4-7层房屋产权人与我签订《房屋租赁合同》，即曾*将其所有的位于昌平区西环路26号楼4-7层房产出租给我，租期15年（2009年10月15日至2025年1月14日）租金付款方式年付，自2011年以后每年租金应在当年1月8日前付清。2011年6月23日，曾*因拖欠银行债务，其房屋被法院拍卖，王**竞拍取得该房屋的所有权（面积2821.8平方米）。2014年1月9日，王**也因债务问题，其房屋被法院拍卖，司**通过竞拍取得王**部分房屋的所有权，具体包括4层01、02、03；5层01、02、03；6层01；7层01、02共计9套房屋（面积2081.54平方米）。至此，9套房屋的出租方由王**变为司**。根据法律规定我与司**之间形成了租赁关系，各方应按照2009年10月11日曾*与我签订租赁合同履行各自义务。依约定：2015年度租金为人民币201381元。司**作为出租方依法享有收取其名下房屋租金的权利，同时负有全面履行义务即把房屋继续出租给我使用义务。法院通知我向司**交付2015年租金的义务时，其对租金数额不认可而拒绝接收。我于2015年1月4日通过汇款方式，将2015年度租金201381元汇给司**，至今未得到其是否收到此笔款项的信息。为此诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令司**继续履行原《房屋租赁合同》；2、司**履行接收我的租金201381元协助义务；3、诉讼费由司**承担。

被告辩称

被告司博*辩称：对事实基本认可，但是张**没有汇款给我方。我方是通过拍卖取得的房屋所有权，在对房屋进行评估时，由于房屋的实际使用人没有配合，所以双方存在很大的矛盾。我方需要核实房屋现在由谁经营、经营什么、开设公司的股权分布、有几个股东、公司是否承包给他人经营、股东与张**的关系。我方认为原合同租金标准过低，要求变更合同。

本院查明

经审理查明：坐落在北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4-7层房屋原为曾宁所有。2006年5月31日，曾宁与中国农**平区支行（以下简称昌平区支行）签订《抵押合同》，以该房屋作为抵押，为北京富**有限公司向昌平区支行贷款1000万元提供担保。合同签订后，双方到北京**建委办理了抵押登记，但未在《房屋所有权证》上注明抵押登记情况。后由于北京富**有限公司未能偿还到期贷款，昌平区支行曾诉至北京**人民法院，要求北京富**有限公司偿还借款及利息，曾宁承担担保责任并处置抵押物。北京**人民法院以（2008）一中民初字第9187号民事判决书，判决北京富**有限公司偿还昌平区支行借款1000万元及利息、支付律师代理费，昌平区支行有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖形式优先受偿。

2009年10月11日，曾*与张**签订《房屋租赁合同》，约定曾*将西环路26号楼4-7层房屋（建筑面积为2747.92平方米）租赁给张**，租期15年，自2009年10月15日至2025年1月14日止（其中2009年10月15日至2010年1月14日为免租装修期）；关于租金，双方约定：第一年至第四年年租金260000元，第五年至第六年年租金273000元，第七至第八年年租金286650元……，付款方式：租金为年付，即本合同签字之日给付租金26万元，自2011年起（含2011年）以后每年租金应在当年1月8日前一次性付清，另收租房押金21600元，待租期满退还。曾*未告知张**该房屋已经抵押的事实，并向张**提交了房屋产权证，张**收取了复印件。2009年10月11日，张**向曾*交纳租金26万元、押金21600元；2011年2月21日，张**向曾*交纳租金26万元。合同签订后，张**对承租的毛坯房进行装修，并经营“速8酒店”至今。

由于北京富**有限公司未履行发生法律效力的民事判决书确定的给付义务。2010年4月15日，北京**人民法院作出（2010）一中执字第560-2号民事裁定书，查封曾宁所有的西环路26号楼4-7层房屋，并委托北京保**限公司进行拍卖。2010年7月14日，北京**人民法院执行人员曾找到张**，告知拍卖情况及优先购买权，张**表示放弃优先购买权。2011年4月15日，王**以1530万元竞拍成功。2011年5月4日，北京**人民法院执行人员告知王**该房屋存在租赁情况，王**可代替原承租人成为出租人，但要变更实体权利义务须经承租人同意。2011年7月13日北京**人民法院执行人员召集王**与张**，协商租赁合同继续履行情况，王**承认原租赁合同有效，但要求张**以后租金要向王**交纳，张**表示同意。后王**以曾宁抵押房屋在先，租赁房屋在后，故租赁合同无效为由诉至北京市昌平区人民法院，要求被告腾退房屋。北京市昌平区人民法院经审理后做出（2012）昌民初字第750号民事判决书，依法驳回了王**的诉讼请求。王**不服一审判决上诉至北京**人民法院，该案经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。

之后，北京**民法院依据已发生法律效力的（2012）京方圆内经证字第12067号执行证书，于2013年2月27日依法委托鼎丰**限公司拍卖王**所有的位于北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4层至7层部分商业房产9套（建筑面积2081.54平方米）进行拍卖。2013年12月24日司**以1506万元的最高价竞得。北京**民法院于2014年1月9日出具（2012）昌执字第3251号执行裁定书，裁定：“一、北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4层01（昌字第495603号）、4层02（昌字第495610号）、4层03（495620号）、5层01（昌字第495608号”、5层02（昌字第495609号）、5层03（昌字第495607号）、6层01（昌字第495631号）、7层01（昌字第495612号）、7层02（昌字第495621号）房产的所有权及相应的其他权利归买受人司**所有，自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人司**可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。”2014年12月31日，北京**民法院执行人员召集司**与张*（张**之女），协商租赁合同继续履行情况，并告知司**应收取竞拍房屋的租金，司**表示知道此事，但不认可房租，不同意收取。

2015年1月4日，张**向司**汇款201383元，作为2015年1月8日至2016年1月8日期间的租金。张**称其向银行查询，该笔汇款现因无人领取，已被全款退回，张**同意再行支付司**该期间的租金201383元。

另查，2011年12月12日至2011年12月23日期间，王**曾将西环路26号楼4-7层房屋中的6层02—08号房屋出卖给白**，白**于2011年12月12日至2011年12月23日期间取得了上述房屋的所有权证书，根据上述房屋所有权证书显示，白**名下的房屋的总面积为740.26平方米。2013年7月18日，北京**民法院就张**与白**之间的房屋租赁合同纠纷一案作出（2013）昌民初字第3120号民事判决书，判决：“一、白**与张**继续履行张**与曾*于二○○九年十月十一日签订的《房屋租赁合同》。二、张**于本判决生效后十日内给付白**二○一二年度及二○一三年度房屋租金共计一十三万六千四百一十四元七角七分。三、驳回白**的其他反诉请求。”该案经二审审理后依法驳回上诉，维持原判。

上述事实，有《房屋租赁合同》、（2012）昌民初字第750号民事判决书、（2012）一中民终字第6210号民事判决书、拍卖确认书、（2012）昌执字第3251号执行裁定书、工作笔录、汇款收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁合同因承租人对租赁物的占有及使用具备了一定的公示性，从而使得合同具备了对租赁物之物权变动的对抗性。

依据已生效裁判文书认定的事实可知，诉争房屋原产权人系曾*，因曾*拖欠银行债务，致使房屋被人民法院依法拍卖，王**经拍卖程序取得诉争房屋的所有权，后司**再次经拍卖程序取得诉争房屋。张**与曾*所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，张**、曾*实际履行了合同，王**在经拍卖程序取得诉争房屋所有权后，明确向人民法院表示同意张**就诉争房屋的租赁权继续存在。而司**在拍得诉争房屋时亦知晓诉争房屋已存在租赁关系，据此，租赁物所有权虽在租赁期间发生变动，但租赁合同之效力在承租人张**与买受人司**之间得以维持，双方应按照张**与曾*之间签订的《房屋租赁合同》继续履行各自义务。依据上述事实，现张**主张要求继续履行合同，具备事实及法律依据，本院予以支持。

根据庭审查明，司**与白**各自出租给张**的房屋面积合计为2821.8平方米，故对于张**应付给司**的租金的具体数额，应以年租金273000元除以总的房屋面积2821.8平方米，得出承租房屋的每平米年租金，再乘以司**所有的房屋面积。根据司**提交的汇款收据显示，张**已于2015年1月4日向司**汇款支付租金201381元，但张**称该笔款项后被银行退回，现张**同意再行支付该笔租金，对此本院不持异议，司**应履行接收租金的协助义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告司**与原告张**继续履行张**与曾*于二○○九年十月十一日签订的《房屋租赁合同》。

二、原告张**于本判决生效后七日内支付被告司**二○一五年度的房屋租金二十万零一千三百八十三元，被告司**应协助接收上述款项。

案件受理费二千一百六十元，由被告司**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月八日