杨*与李**农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*与被上诉人李**因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第03066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成由法官刘*担任审判长，法官王**、刘*参加的合议庭，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人杨*的委托代理人常秀珍、易**，被上诉人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**一审起诉称：1999年3月28日，李**与杨*写了买卖房屋协议书，李**宅院北房五间以及西厢房三间和院内四棵果树卖给杨*，价款38000元，当时李**并不知道农村农民的房屋国家政策不允许卖给城市居民，过去的十多年里李**为了生活长期忙碌的焦头烂额，法律知识一点没有，儿子成家之后，仅有的一套楼房给儿子结婚用了，李**老两口无房住的情况下想申请宅基地建房，这时才知道国家的《土地管理法》有相关规定，而且当时签订房屋买卖协议书的时候杨*也是居民。故诉至法院要求：1要求确认李**与杨*的农村房屋买卖协议无效。2要求杨*腾退房屋将房屋返还于李**，李**返还杨*买房款38000元。

杨*一审经法院传票传唤未到庭应诉，亦未向法院提交书面答辩状。

一审法院查明

一审法院经审理查明：1999年3月28日，李**（甲方）与杨*（乙方）签订买卖房屋协议书。协议书约定：甲方房主李**愿将北房五间、西厢房三间，院内果树2棵，大门口果树2棵，共计人民币三万八千元整，出售给乙方杨*，同时乙方愿意接受此房价格。协议书底部有李**和杨*的签字。协议书签订后，杨*给付李**购房款38000元，李**将涉诉房屋及院落交付给杨*居住使用。杨*系居民户口。2015年5月，李**持诉请诉至法院，杨*以辩称理由不同意李**的诉讼请求，一审法院经调解未果。

经杨*申请，一审法院随机确定北京宝孚**有限公司对涉诉院落的正房、厢房及其附属设施的现值以及宅基地区位补偿价进行评估鉴定。2015年11月16日，北京宝孚**有限公司出具房地产估价报告载明：区位补偿价70560元；建筑物总价：109328元，其中：房屋重置成新价78727元，附属设施、装修价格：30601元。杨*对房地产估价报告存在异议。李**对房地产估价报告认可。

一审法院认为

一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，杨*非洞台村大王早峪本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故李**与杨*签订的买卖房屋协议书，违反了有关法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李**在其返还杨*购房款38000元后，有权要求杨*腾退涉案的房屋，故对李**要求杨*腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。杨*的相应损失，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、李**与杨*于一九九九年三月二十八日签订的买卖房屋协议书无效。二、李**于判决生效后十日内返还杨*购房款三万八千元。三、杨*于判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区渤海镇洞台村大王早峪11号房屋及院落腾退给李**。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

杨*不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院适用法律错误，杨*与李**签订的《买卖房屋协议书》是经过洞**委员会盖章同意的，李**也承诺永不反悔，故该协议是合法有效的，一审法院不应以杨*不是该村村民认定合同无效；二、一审法院认定事实错误，对于涉案房屋评估价值过低，损害了杨*的合法利益。综上，请求二审法院撤销（2105）怀民初字第03066号民事判决，发回重审或者依法改判驳回李**的起诉，全部诉讼费用由李**承担。

被上诉人辩称

李**同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意杨*的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，请求驳回杨*的全部上诉请求。

杨*、李**在二审期间均未向本院提交新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有李**、杨*双方陈述、买卖房屋协议书、房地产估价报告等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，双方争议所涉房屋及土地属于农村宅基地，应属农民集体所有的土地。依据法律的规定，农村的宅基地的取得应当经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。而杨*非洞台村大王早峪本村村民，故依照法律及相关政策的规定，不享有购买及使用该村集体组织宅基地的资格。杨*上诉提出其购买宅基地的行为获得了本村村民委员会的同意，涉案合同是合法有效的合同的主张，于法无据，本院不予支持。杨*上诉还提出对于涉案房屋评估价值过低，损害了杨*的合法利益的主张，鉴于杨*并未提供充分证据证明一审法院委托评估评估机构作出的评估结论存在价值过低的情况，且对于涉案房屋的损失问题双方可以另行解决，不属本案审查范畴，故对于杨*的该项上诉主张，本院亦不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费375元，由李**负担300元（已交纳），由杨*负担75元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费750元，由杨*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日