北京沃托玛腾**限公司与北京**限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京沃托玛腾**限公司（以下简称沃**公司）与被告北京**限公司（以下简称天擎公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。沃**公司的法定代表人周**及其委托代理人周*、赵**，天擎公司的委托代理人张**、杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

沃**公司起诉称：沃**公司与天**司于2010年11月17日签订协议书，约定沃**公司将从北京市平谷区平谷镇东鹿角村经济合作社租赁取得的位于平谷区平谷镇×号土地使用权及租赁土地范围内的地上建筑物、地上地下构筑物、部分设施设备等转让给天**司，转让价款共计20100928元，分四次支付：第一次支付定金100万元（该款已于2010年9月30日前支付），第二次付款300万元，于2010年11月26日前支付（已支付）；第三次付款11100928元，于2011年1月20日前支付；第四次付款500万元，于2011年4月30日前支付；一号厂房及一号厂房内的附属设施，沃**公司自本协议签订之日起有权无偿使用三年。合同签订后，沃**公司按约定向天**司移交设施设备等标的物物品。2011年1月17日，双方签订《补充协议》，将原协议“第三次付款11100928元，于2011年1月20日前支付”改为2011年1月20日前，天**司支付沃**公司第三笔转让款7100928元，将原协议“第四次付款500万元，于2011年4月30日前支付”改为2011年4月20日前天**司支付沃**公司第四笔转让款900万元；另外天**司分别在2011年2月20日、3月20日、4月20日前向沃**公司各支付一次利息，每次计5万元。2011年4月19日，双方签订《补充协议》-2，约定：1、天**司在2011年4月20日前向沃**公司支付5万元利息；2、天**司在2011年4月底前向沃**公司支付500万元；3、天**司在2011年7月底前向沃**公司支付剩余400万元；4、天**司在2011年7月底前另向沃**公司一次性支付20万元，作为400万元延期支付的利息。2012年9月29日，双方签订《补充协议-3-1》，约定：1、天**司于2012年9月28日前向沃**公司支付价款100万元；2、天**司于2012年9月28日前向沃**公司按年息15%支付200万元的利息共计35万元，扣除沃**公司在2011-2012年度供暖费97000元，实际支付额253000元；3、剩余100万元天**司在2012年12月底前向沃**公司支付，同时按月息1.3%支付利息。2013年2月5日，双方签订《补充协议-4》，约定：1、天**司于2013年2月5日前支付沃**公司前期部分利息12万元（已于2013年2月5日支付）；2、天**司于2013年2月28日前或北京**中心支付天**司剩余价款300万元之日，即支付沃**公司前期利息余额239160元（已于2013年3月15日支付）；3、剩余价款200万元，天**司在获得政府经济损失补贴款之日向沃**公司支付；如在2013年底前天**司未获得政府经济损失补贴费，天**司于2013年12月30日前向沃**公司支付剩余价款和同期利息；4、剩余价款200万元（于2013年4月3日支付26万元），从2013年2月6日，天**司按利率0.8%计算月息，同剩余价款及期限向沃**公司支付全部利息。《补充协议-4》签订后，天**司却没有按协议约定按时足额向沃**公司支付以上款项。截止2014年9月，天**司仍拖欠沃**公司转让款174万元及相应利息。沃**公司多次与天**司协商，天**司以种种理由拒付。《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性和禁止性规定，是真实合法有效的，对双方均有约束力。协议签订后，沃**公司按约定履行了义务，但天**司却违反协议约定，未按时足额支付转让款及利息。同时，天**司将沃**公司转让的全部标的物，在事先未告知沃**公司并征得沃**公司同意的情况下，又另行与北京**中心于2013年2月5日签订《固定资产及租赁权转让协议》及《补充协议》，将以上标的物全部转让给北京**中心，致使沃**公司被迫于2013年4月28日搬出一号厂房，天**司单方违背其与沃**公司签订的《协议书》第三条、第五条约定，其行为给沃**公司造成巨大的经济损失。故起诉至法院，要求天**司向沃**公司支付转让款174万元及自2013年2月6日起至款付清之日止的利息；要求天**司向沃**公司支付违约金100万元；诉讼费由天**司负担。

被告辩称

天**司答辩称：不同意沃**公司的诉讼请求。理由：沃**公司与天**司于2010年9月28日所签的《固定资产及租赁权转让协议（要点）》、2010年11月17日所签《协议书》及其补充协议均系无效合同，根据我国《合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力，不能也不应履行，法院更无权判令天**司履行无效合同。首先，关于土地使用权租赁问题。我国《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，本案中涉及的土地系农村集体所有的土地，该土地出租用于非农建设违法。假设不违法，根据《合同法》的规定，租赁合同的有效期不得超过20年，超过20年的部分无效，而沃**公司所租赁的土地虽然约定租赁50年，实则只有20年的有效期，并且沃**公司已使用了10年，其转租给天**司的土地使用权期限仅有10年，超过10年的部分根本无效。其次，沃**公司转让给天**司的建筑物、构筑物等均未取得规划许可或权属证书。根据我国法律规定未取得规划许可及权属证书的建筑物、构筑物不允许转让。更何况沃**公司转让给天**司的建筑物、构筑物均属于违法建筑，不具可转让性。再次，房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的附着物，具有不可分离性。因此房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。现沃**公司仅转让地上物的所有权，并未转让土地使用权（该土地仍是集体土地并未征收国有后出让，且沃**公司并非土地所有权人），系房地产分离出卖行为，合同依然无效。沃**公司与天**司所签协议均系无效合同，该合同自始没有法律约束力，无法履行。法院亦可将本案中止审理，待天**司提起确认协议无效之诉且取得生效判决后，再行裁判。

本院查明

经审理查明：2001年6月17日，北京市平谷区平谷镇东鹿角村经济合作社（以下简称东鹿角村经济合作社）作为出租方（甲方）与乙方北京**有限公司（后变更名称为北京沃托玛腾**限公司）签订一份土地使用权租赁合同，约定甲方出租给乙方的土地位于平谷镇×科技园区，地块编号为03，该地块测量后的地形图经东鹿角村盖章为依据；地块面积18200平方米；本合同项下土地使用权租赁年限为50年，自本合同签字生效之日起算；50年后双方另议商定；本合同项下的租赁地块，按照平谷**员会批准建立一个以民营企业为主的《工业用机械手及精密机械制造工程开发中心》的科技生产区，准许开办与本企业经营范围有关及该项目相配套的生产和生活服务设施；每年租赁费56000元，自2005年7月起缴纳，每半年缴纳一次，由乙方直接汇入甲方帐户；乙方在承租的地块内或建设相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，在其承租年限内有权有偿出租给第三方或与第三方合资、合营；本合同规定的使用年限届满，甲方有权收回租赁地块和使用权，但地块上建筑物及其他附着物应按其价值由甲方收购等。后沃托玛**司陆续在其承租的土地上建造了厂房、办公楼、锅炉房、传达室、围墙等建筑物、构筑物。

2010年11月17日，沃**公司作为出让方（甲方）与受让方（乙方）天**司签订协议书，约定：甲方于2001年6月17日通过租赁方式，取得平谷区**号土地50年期使用权，土地面积18200平方米，剩余使用年限为40年；甲方在上述租赁土地范围内自行投资建设了以下建筑：2888平方米的厂房两座，2850平方米的办公楼一座，840平方米二层附属楼一座，锅炉房，传达室及地上地下构筑物包括：南、西、北三面围墙，厂区道路及硬化路面，地下管网，地下电缆等建筑设施，以上主要建筑如办公楼及两座厂房均由冶金工**研究院协助设计，但所有建筑设施因故未经过有关行政机关审批及竣工验收；建筑施工过程中，对以上建筑物个别部分有所更改，如办公楼顶和二层附属楼等;甲方同意将上述租赁土地使用权及地上建筑物、地上地下构筑物、部分设备设施等固定资产的所有权有偿转让给乙方，且甲方已就租赁土地使用权转让乙方事宜征得土地所有权人平谷镇东鹿角村经济合作社（以下简称相关方）同意；双方已就上述标的转让事项于2010年9月28日签订了《固定资产及租赁权转让协议（要点）》，并依据该协议（要点）约定的付款方式，乙方已向甲方支付了定金100万元；甲方从相关方取得的18200平方米工业用地租赁权，年限自本协议签订之日起，至甲方与相关方签订的土地使用权租赁合同第六条约定的租赁期限届满之日止；转让总价款为20100928元，分四次支付：第一次支付定金100万元，付款时间为2013年9月30日前（此次100万元定金已于本协议签订前支付，自本协议签订之日，该定金自动折抵本协议约定的转让款）；第二次付款300万元，于2010年11月26日前支付；第三次付款11100928元，于2011年1月20日前支付；第四次付款500万元，于2011年4月30日前支付；一号厂房及一号厂房内的附属设施，甲方自本协议签订之日起有权无偿继续使用三年（但不得转租），此三年期间甲方所发生的水、电、暖等项费用在双方商定的额度内可按8.5折向乙方支付，土地使用税、排污费等其它规费可全部免于支付；甲乙双方签订本协议后，甲方于2001年6月17日与相关方签订的土地使用权租赁合同终止，由乙方取代甲方履行甲方与相关方签订的“土地使用权租赁合同”，甲方退出该合同后，乙方与相关方的权利义务与甲方无关，自2011年度起，由乙方向相关方缴纳土地租赁费用，因乙方未向相关方履行义务，由乙方向其承担违约责任，与甲方无关；甲方负责出面与相关方接洽、协商，由乙方与相关方在租赁条件不变的前提下，重新签订租赁合同；乙方取得甲方转让的地上建筑物、地上地下构筑物及其装饰装修附属设施后，如需办理有关证照等行政审批手续，乙方应自行办理，甲方可以协助，如因地上建筑物、地上地下构筑物及装饰装修附属设施的设计存在缺陷或施工质量不达标等原因未能办理行政许可等相关审批手续，由乙方自行承担等。上述协议书上有沃**公司、天**司以及平谷区平谷镇东鹿角村经济合作社的签章。合同签订后，沃**公司与天**司办理了交接手续，并签署了《固定资产及租赁权转让协议附件移交清单》（一）、《平谷厂区工程相关资料移交清单》（二）、《平谷厂区工程完整设计资料移交清单》（三）。

2011年1月17日，沃**公司作为甲方与乙**公司签订补充协议，主要内容：甲乙双方于2010年9月28日签订的固定资产及租赁权转让协议（简称原协议），因乙方转让款支付遇到困难，经与甲方协商，双方同意修改部分原协议：1、原协议2011年1月20日前，乙方支付甲方第三笔转让款计11100928元，现改为：2011年1月20日前，乙方支付甲方第三笔转让款7100928元；2、原协议：2011年4月20日前，乙方支付甲方第四笔转让款计500万元，现改为2011年4月20日前，乙方支付甲方第四笔转让款计900万元；3、乙方分别在2011年2月20日、3月20日、4月20日前向甲方各支付一次利息，每次计5万元等。

2011年4月12日，沃**公司作为甲方与乙**公司签订补充协议-2，主要内容：1、乙方在本月20日前向甲方支付5万元利息；2、乙方在本月底前向甲方支付500万元；3、乙方在今年7月底前向甲方支付剩余400万元；4、乙方在今年7月底前另向甲方一次性支付20万元，作为400万元延期支付的利息等。

2012年9月28日，沃**公司作为甲方与乙**公司签订补充协议-3-1，主要内容：截止2011年7月底，乙方已支付购买泃河西路临2号院的款额计18100928元，利息350万元，还剩余价款200万元，今因乙方资金筹措仍存在很大困难，经双方继续友好协商，达成如下补充协议:1、乙方本月28日前向甲方支付价款100万元；2、乙方本月28日前向甲方按年息15%支付200万元的利息共计35万元，扣除甲方2011年-2012年度取暖费97000元，实际支付余额253000元；3、剩余100万元，乙方在今年12月底前向甲方支付，同时按月息1.3%支付利息等。

2013年2月5日，沃**公司作为甲方与乙**公司签订补充协议-4，主要内容：1、乙方于2013年2月5日前支付甲方前期部分利息12万元；2、乙方于2013年2月28日前或北京**中心（以下简称兴谷中心）支付乙方剩余价款300万元之日，即支付甲方前期利息余额239160元；3、剩余价款200万元，乙方在获得政府经济损失补贴款之日向甲方支付；如2013年底前乙方未获得政府经济损失补贴费，乙方于2013年12月30日前向甲方支付200万元剩余价款和同期利息；4、剩余价款200万元，从2013年2月6日，乙方按利率0.8%计算月息，同剩余价款及期限向甲方支付全部利息等。

天**司已付沃托玛**司部分款项，沃托玛**司对此事实无异议，但双方对天**司尚欠款项的数额存有争议。沃托玛**司主张天**司尚欠174万元以及自2013年2月6日起计算的利息未付。天**司则主张双方于2013年2月5日签订补充协议后，又分别付给沃托玛**司26万元、239160元、12万元。依照沃托玛**司提供的银行对帐单，天**司于2013年2月5日付给沃托玛**司12万元；兴**心于2013年3月15日付给沃托玛**司239160元；兴**心于2013年4月3日付给沃托玛**司26万元。天**司承认兴**心付给沃托玛**司的上述两笔款项，是在经过其同意的情况下支付的。

2012年9月23日，天**司作为出让方（甲方）与受让方（乙方）兴**心签订固定资产及租赁权转让协议，约定兴**心为北京兴**理委员会下属全资子公司，全权代表北京兴**理委员会实施本次固定资产及租赁权转让；转让内容：（一）固定资产：地上建筑物、地上地下构筑物、设备；（二）租赁权：甲方租赁平谷镇东鹿角村现甲方所在土地剩余39年的“租赁权”等。其后，兴**心与天**司又分别签订两份补充协议对相关内容进行约定。2013年3月6日，兴**心与福建光**限公司、北京蛋之初食品有限公司签订厂房租赁及转让合同，给定兴**心将涉案厂房及其附属设施的所有权和土地租赁权转让给福建光**限公司、北京蛋之初食品有限公司。

另查明，2012年4月23日，平谷区经济和信息化委员会向北京市**谷分局出具《关于建设项目建设地点征求意见函》，主要内容：沃**公司拟开发建设的燃气汽车加气系统及装置项目，现申请立项，请确认该项目建设地点是否可行并函告我委，以便我们审批；建设地址：北京市平谷区平谷镇东鹿角村108号（平谷镇东鹿角东发科技园3号）。2012年4月28日，北京市**平谷分局向平谷区经济和信息化委员会出具《关于沃**公司燃气汽车加气系统及装置项目建设地点征求意见的复函》，主要内容：沃**公司燃气汽车加气系统及装置项目位于北京市平谷区平谷镇东鹿角东发科技园3号，建设内容为建设LPG燃气汽车和CNG燃气汽车加气系统和装置各一套；该项目土地规划用途为城镇建设用地，位置如附件所示；我局原则同意该项目；在项目施工前应按国家和本市有关法律、法规的规定，认真做好用地审批等相关手续的办理工作等。北京市**民委员会为沃**公司出具证明，涉案土地用途为工业用地。

上述事实，有沃**公司与天**司签订的协议书、移交清单、补充协议、厂房交接验收书、企业名称变更证明、北京市平谷区经济和信息化委员会出具的《关于建设项目建设地点征求意见函》、北京市**谷分局出具的《关于沃**公司燃气汽车加气系统及装置项目建设地点征求意见的复函》、北京市平**村民委员会出具的证明、银行进账单，本院自北京市平**村民委员会调取的土地使用权租赁合同、自北京市平**管理委员会调取的天**司与兴**心签订的固定资产及租赁权转让协议、兴**心与北京蛋之初**限公司和福建光**限公司签订的厂房租赁及转让合同、北京市平谷区人民政府专题会议纪要，本院调查笔录以及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。按照平谷区平谷镇土地利用总体规划图，沃**公司与天**司于2010年11月17日签订的协议书涉及的位于北京市平谷区平谷镇×村×号土地的规划用途为城镇建设用地，现状用途为工业用地而非农用地。沃**公司依据其与东鹿角村经济合作社签订的土地使用权租赁合同取得了平谷区平谷镇×村×号土地使用权后，自行投资建设了厂房、锅炉房、传达室、地下管网、地下电缆等地上地下建筑物，上述建筑物虽未经过有关部门审批以及办理竣工验收手续，但该情况在双方签订的协议中已经明确，天**司对此应为明知。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，违反合同约定或不履行其他法定义务的，应承担民事责任。沃**公司与天**司签订协议后，沃**公司已按双方协议约定履行了交付租赁物等义务，但天**司未按双方协议约定履行付款义务，系属违约，应承担违约责任。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。沃托玛**司与天**司对于天**司尚欠款项的数额存有争议。依照双方当事人在2013年2月5日签订的补充协议，天**司应在2013年2月5日前支付沃托玛**司前期部分利息12万元，以及在2013年2月28日前或兴谷中心支付天**司剩余价款300万元之日，支付沃托玛**司前期利息余额239160元，。天**司提出的12万元、239610元应为归还补充协议约定的剩余价款200万元中的部分款项之抗辩意见，不合常理，且与事实不符，为此本院不予采纳。12万元、239160元应为天**司为履行双方在2013年2月5日签订的补充协议第1、2项义务而支付的款项。兴谷中心在2013年4月3日转账至沃托玛**司账户的26万元应从天**司尚欠200万元中扣减。本案中，天**司尚欠沃托玛**司174万元未予支付，天**司应履行付款义务，并按合同约定支付利息。因双方在2013年2月5日签订的补充协议中明确约定了剩余价款200万元的给付期限以及支付利息的时间、标准，并同时注明该补充协议与2010年11月17日的协议书有同等法律效力，为此应为双方当事人通过书面形式变更了逾期付款的违约责任承担方式。沃托玛**司要求天**司支付违约金100万元一节，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：

裁判结果

一、被告北京**限公司于本判决生效后十日内付给原告北京沃托玛腾**限公司一百七十四万元，并按月息百分之零点八支付利息（其中以二百万元为基数，计息时间自二0一三年二月六日起至二0一三年四月二日止；以一百七十四万元为基数，计息时间自二0一三年四月三日起至款付清之日止）；

二、驳回原告北京沃托玛腾**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万一千一百七十元，由原告北京沃托玛腾**限公司负担八千元（已交纳），由被告北**限公司负担二万三千一百七十元(限本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年二月五日