中国建设**吉林省分行诉程爱旭房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国建设**吉林省分行（以下简称建设银行）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春**业开发区人民法院（2015）长高开民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人建设银行的委托代理人刘*，被上诉人程**、原审被告恒**（长春**限公司（以下简称恒**司）的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

程**原审诉称：程**于2011年11月13日与恒**司签订《商品房买卖合同》（编号为0000000000569773），约定由程**购买恒**司拟建的位于长春高新开发区超凡大街的一套建筑面积为111.06平方米的商品房，房屋为高新区超凡大街以西，乙西路以南恒盛豪庭·长春小区C区2期C6幢1单元3201号，交房日期为2013年10月20日之前。协议生效后，恒**司为程**办理了贷款，程**向恒**司支付首期款人民币344606元及契税、物业维修基金等各项费用合计人民币28401元，至此以后程**一直向银行按月还贷款。但是恒**司超过交房日期也未能向程**交付房屋。直至今日，恒**司一直违反合同约定，未履行交房义务，导致程**入住权利无法实现。恒**司的行为严重侵犯程**的合法权益，故诉至法院，请求：1.解除程**与恒**司签订的商品房买卖合同及解除程**与建设银行之间签订的借款合同；2.判令恒**司返还程**购房首期款344606元；3.判令恒**司给付程**首付款344606元的利息，按照银行的同期贷款利率，自2011年11月13日起至返还购房款之日至；4.判令恒**司偿还程**向第三人建设银行支付的按揭贷款本金及利息；5.判令恒**司向建设银行支付剩余的贷款本金及利息；6.判令恒**司返还程**契税、物业维修基金、印花税等合计人民币28401元；7.判令恒**司支付违约金22230.3元；8.本案案件受理费由恒**司负担。

一审被告辩称

恒**司原审辩称：违约事实存在，同意与程**解除合同。我们也同意按照合同违约条款支付违约金；违约金与即时利息不能同时赔偿，相关税费已经向税务机关代缴；程**主张的公证费、保险费非我公司收取，没有偿还义务。

一审法院认为

建设银行原审述称：《住房公积金借款合同》已经成立并且生效，且实际发放了全部的公积金按揭贷款，程**作为公积金借款合同的借款人无权单方面解除《住房公积金借款合同》。程**要求恒**司向第三人履行公积金借款合同剩余的借款本息的诉请内容属于合同法规定的债务转移行为，该行为应当经过债权人同意后方能生效。《住房公积金借款合同》与《商品房买卖合同》系两个独立合同，两个独立的民事法律关系，不属于可合并的诉讼，且已有生效（2014）靖民二初字第15号民事判决书确认两种合同不合并审理。公积金贷款是一种具有公益性、职工福利的贷款，同时具有强制性互助性的性质和特点，因此在处理公积金贷款时应当充分考虑公积金的性质和特点，不能将公积金贷款等同于其他贷款。基于以上理由同时根据程**与第三人签订的住房公积金贷款合同第八条约定，程**与第三人签订的《住房公积金借款合同》不应当因《商品房买卖合同》的解除而解除。

原审法院审理认定的事实：程**与恒**司于2011年11月13日签订了《商品房买卖合同》（编号为0000000000569773），合同约定程**从恒**司处购买位于长春高新开发区超凡大街的恒盛豪庭·长春小区C区2期的第C6幢1单元3201号房，建筑面积共111.06平方米，单价为4003.30元／平方米，总价款为人民币444606元，交房日期为2013年10月20日；恒**司如逾期交房超过180日后，程**有权解除合同，并且应当自程**解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按程**累计已付款的5%支付违约金。合同签订后，程**向恒**司支付了首付款合计人民币344606元，并且向恒**司交付了契税、物业维修基金、印花税、预抵费等合计人民币27531元，并为此支出产权代办费、公证费、保险费等费用合计人民币870元。恒**司因工程延迟未在合同约定的期限交房。双方就合同解除事宜未达成一致，故程**诉至法院。

另查明，程**于2011年11月16日与恒**司、建设银行签订了《住房公积金（组合）借款合同》（编号为220010102-117-201114015），建设银行按照合同约定于2011年12月9日将借款人民币100000元整划入恒**司账户，程**按月向第三人偿还借款本金及利息。

原审法院认为：程**与恒**司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。现因恒**司工程迟延，以致未按时交房，此符合合同约定的解除情形。故程**关于解除《商品房买卖合同》的诉请于法有据，应予支持。因双方的《商品房买卖合同》解除，致使《住房公积金（组合）借款合同》的目的无法实现，故支持程**关于解除《住房公积金（组合）借款合同》的诉请。因迟延交付房屋的责任在于恒**司，故对程**诉请的返还购房首付款344606元及利息，返还契税、物业维修基金、印花税、预抵费合计人民币27531元，返还已还借款本金及利息，并由恒**司向建设银行返还剩余购房借款本金及利息，应予支持。关于程**请求恒**司返还公证费、产权代办费、保险费一节，因上述费用并非由恒**司收取，恒**司不具有返还义务，故对该诉请不予支持。关于程**请求恒**司按照合同约定支付违约金一节，由于本院已经保护程**的实际损失，因此对违约金请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除程**与恒盛汇**有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为0000000000569773）；二、解除程**与恒盛汇**有限公司、第三人中国建设**吉林省分行签订的《住房公积金（组合）借款合同》（编号为220010102-117-201114015）；三、恒盛汇**有限公司于本判决生效后立即向程**返还购房首付款人民币344606元及利息（自2011年11月13日起至实际给付之日止按中**银行同期同类贷款利率计算）；四、恒盛汇**有限公司于本判决生效后立即向程**返还契税、物业维修基金、印花税、预抵费等合计人民币27531元；五、恒盛汇**有限公司于本判决生效后立即向程**返还已还借款本金及利息（以第三人中国建设**吉林省分行向程**实际收取的数额为准）；六、恒盛汇**有限公司于本判决生效后立即向第三人中国建设**吉林省分行返还剩余的借款本金及利息；七、驳回程**的其他诉讼请求。案件受理费8729元，由恒盛汇**有限公司负担8338元，程**负担391元。

上诉人诉称

宣判后，建设银行不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.程**作为借款人无权单方面解除《住房公积金借款合同》。程**要求恒**司向建设银行偿还剩余的贷款本息的诉请属于债务转移，应当经过债权人同意。即使法院判令解除借款合同，也应由程**偿还剩余本息。2.《住房公积金借款合同》与《商品房买卖合同》系两个独立合同，《商品房买卖合同》的解除不能必然导致《住房公积金借款合同》的解除。3.本案程**申请的是公积金住房贷款。公积金住房贷款是一种具有公益、职工福利性质的借款，具有明显的强制性、互助性和保障性的特定。因此，在处理公积金贷款事宜时，应当充分考虑到公积金的性质，不能简单的将其等同于一般商业贷款。综上，请求撤销原审判决第二、第六项判决内容；请求依法改判《住房公积金借款合同》继续履行；或即使借款合同解除，判令由程**偿还公积金贷款本息余额，由恒**司承担保证责任；案件受理费由程**、恒**司负担。

被上诉人辩称

程**二审辩称：一审判决正确，应予维持。

恒**司二审辩称：一审判决正确，应予维持。

本院查明

本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：1.程**签署《住房公积金借款合同》的目的为购房，当《商品房买卖合同》被解除后，程**无法取得所购房屋的所有权，此时《住房公积金借款合同》仍存续对买受人而言毫无意义，且订立借款合同时所期望的利益已不存在，合同目的无法实现，故依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，《住房公积金借款合同》应予解除。虽《住房公积金借款合同》的资金来源为住房公积金，但建设银行作为平等的民事主体，参与民事活动应平等接受民事法律的调整，故其上诉认为应考虑公积金的性质，不能将其等同于一般商业贷款而予以解除的主张本院不予支持。2.建设银行主张，依据合同法有关合同解除的规定，程**作为借款合同相对人，在合同解除后，应为返还借款义务人。本院认为，一方面，就借款资金而言，对买受人程**来说，是其对按揭银行所负的债务，而程**将此款交付出卖人恒**司后，恒**司成为买受人的债务人，而由买受人的债务人直接向买受人的债权人履行债务，即返还借款，对于债务的消灭具有积极意义；另一方面，由于按揭贷款购房的担保性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。在《商品房买卖合同》解除后，买受人程**无法取得房屋所有权，即无法取得担保物，而只有物的担保效力仍然存在，才能更有效保护借款的建设银行的权利。由此，因开发商恒**司的原因导致《商品房买卖合同》及《住房公积金借款合同》解除，且由出卖人实际占有借款款项的，由出卖人恒**司承担返还的责任，是按揭贷款购房的特定方式决定的，亦是合理的。故原审依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，判令由恒**司向建设银行返还借款和利息并无不当。建设银行主张由程**返还借款及利息的主张不成立，本院不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元由上诉人中国建设**吉林省分行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十七日