马**与陈**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**、陈**因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第04614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，马**诉至原审法院称：2014年5月4日，我与陈**经平等协商签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方就我所有的坐落于北京市大兴区旧宫镇吉丽路×的房屋（以下简称涉案房屋）买卖事宜达成一致。根据双方约定，陈**出资540万购买涉案房屋及其内部家电、装修，并承诺于2014年10月10日前将房款人民币530万（不含前期支付定金10万元）以非建委资金监管的方式支付给我。同时《补充协议》第四条第3款还明确约定，“逾期履行付款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”，此外，该款还约定了陈**逾期付款的违约责任。2014年10月25日，在陈**逾期履行付款义务超过十五日后，经陈**再三请求，我再次与陈**订立《补充协议》，针对陈**的根本违约行为，同意在陈**承诺支付部分违约金及房款的前提下，于2014年10月31日前暂不行使法定解除权，并进一步明确了陈**逾期仍不能足额付款的违约责任。2014年11月1日，在10月25日的《补充协议》约定的付款期限届满后，陈**仍未支付任何购房款，其行为已构成根本违约。据此，2014年11月1日，我向陈**出具《解除房屋买卖合同的律师函》，解除双方之间的房屋买卖合同，要求陈**搬离涉案房屋并承担合同约定的违约责任。但陈**不仅拒绝承担相应违约责任，而且恶意拖延时间、拒不撤销网签，导致我继续出售房屋受阻，进一步扩大了我的经济损失。我多次协商无果，为切实维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、陈**支付违约金108万元；二、陈**支付逾期付款的违约金18900元；三、陈**支付房屋占用费及房屋空置损失44000元；四、本案房屋评估费10820元由陈**负担；五、本案诉讼费由陈**负担。

陈**答辩并反诉称：马**陈述的签订合同时间、支付定金、我入住的情况属实。2014年5月4日我向马**交付10万元定金，同年8月27日交付房款10万元、10月25日交付房款40500元、10月26日支付房款5万元，2015年10月29日向贷款公司支付的贷款定金2万元。我入住之后花费装修费用3万元。马**于2014年5月11日将房屋交付我。合同履行过程中，我没有在约定的时间交付房款，是因为我父母将手中资金全部投入到了工程中。2014年10月31日，我最终未能筹集到全部房款。我认可双方合同于2014年11月1日解除。关于马**要求我支付违约金及逾期付款违约金的请求，马**请求的上述两项违约金总计110万元，明显高于马**的实际损失，请求法院酌减。我认为马**在交易中，并没有实际损失，马**收到我支付的19.5万元房款（除了定金10万元），还有3万元的装修添付，马**是获利的。北京楼市的价格一直比较稳定，没有大幅度波动。而评估公司对涉案房屋作出的市场价值评估没有建立在客观事实基础上，评估报告里面对小院的描述仅有一处，其措辞是“估价对象室外存在自建院落，本次评估暂未扣除拆除自建院落的相关费用”，我认为评估机构不但没有将小院作为增值因素考虑，且是作为影响房价的负面条件予以考虑的，只是本次评估暂未考虑扣除拆除自建院落的相关费用，所以对评估公司作出的涉案房屋的市场价值不认可。关于马**要求我支付房屋使用费及空置费的请求，在合同签订之后，我基于合同居住在涉案房屋中，我不需要支付租金。我没有接到撤销网签的通知，我没有恶意拖延撤销网签的行为，不同意支付马**请求的我恶意拖延撤销网签的损失。对房屋评估费，因为对房屋市场价值的举证责任在于马**一方，所以房屋评估费应该由马**负担，对诉讼费由法院决定各自负担的数额。基于上述答辩理由，我认为双方合同无法履行后，马**拒绝返还购房款，现提出反诉，请求法院判令：一、马**返还我购房款190500元；二、马**赔偿我损失5万元（包括装修损失3万元，支付小额贷款手续费2万元）；三、请求马**返还我购房定金10万元；四、反诉费由马**承担。

针对陈**的反诉，马**辩称：双方合同签订后，陈**于2014年8月27日支付购房款10万元，10月25日陈**支付违约金40500元，10月26日支付购房款5万元，其中15万元购房款应与陈**支付的违约金进行抵销，对40500元违约金不同意返还；我认可陈**翻修了小院的栅栏及屋内的地板，马**不认可陈**装修花费3万元，即使陈**装修花费了3万元，根据审理城镇房屋租赁合同的司法解释第13条规定，在未经我同意的情况下，对房屋进行装修发生的费用陈**需要自行承担；陈**主张的贷款手续费2万元无法收回，是因为陈**违约导致合同解除，与我无关，这部分费用需要陈**自行承担；陈**支付的定金10万元，可以与我主张陈**支付的违约金进行折抵。

一审法院认为

原审法院经审理认为：马**、陈**之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务、行使合同权利。

本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及5月4日《补充协议》后，陈**未能履行上述协议约定的付款义务，双方为此签订10月25日《补充协议》，约定陈**应于2014年10月29日之前支付购房款520万元，该宽限期届满后，陈**未能支付上述购房款。陈**在庭审中认可是因为其资金周转的原因导致未能按照约定履行上述义务，陈**迟延履行支付购房款的行为构成根本违约，马**、陈**均认可涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2014年11月1日解除，法院对此不持异议，双方合同解除后，陈**应按照合同约定向马**承担违约责任。

关于马**要求陈**向其支付2014年10月26日至2014年11月1日逾期付款违约金18900元的请求，双方在5月4日《补充协议》中约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，陈**在合同约定的期限内，未履行付款义务，马**据此要求陈**支付逾期付款违约金的请求有合同及法律依据，但双方合同在2014年11月1日已经解除，陈**支付逾期付款违约金的期限应截至到2014年10月31日，马**请求的期间有误，法院予以调整，对马**此项请求的合理部分，法院予以支持。

关于马**要求陈**支付2014年5月11日至2014年11月11日房屋使用费33000元的请求及2014年11月11日至2015年1月11日涉案房屋空置损失11000元的请求，陈**主张其基于房屋买卖合同的约定合法占用涉案房屋，同时其在2014年11月11日已将涉案房屋交还给马**，故其亦不同意支付上述费用。对此问题，法院认为，马**、陈**双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定“出卖人在签约后于2014年5月12日前将该房屋交付给买受人”，在5月4日《补充协议》中亦约定“甲方应在2014年5月12日将房屋交付给乙方暂时提前使用”，但双方并未约定陈**提前使用涉案房屋应向马**支付对价。此外，《北京市存量房屋买卖合同》第六条中，出卖人可以选择三种交付房屋的方式“1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，将该房屋交付给买受人；2、出卖人收到买受人全部购房款后将该房屋交付给买受人；3、双方约定其他交付房屋的时间”，马**、陈**可以协商选择前两种交房方式，但最终选择了提前将房屋交付陈**使用，这也可以表明马**放弃了该期间房屋使用、收益的权利，所以马**主张陈**向其支付2014年5月11日至2014年11月11日期间的房屋使用费33000元依据不足，法院不予支持。对马**主张的2014年11月11日至2015年1月11日期间的房屋空置损失，由于陈**已经将房屋交换给马**，该期间涉案房屋实际由马**控制，涉案房屋的网签合同没有在该期间内撤销，不影响该房屋的实际使用，故马**主张的房屋空置损失11000元无事实依据，法院不予支持。

关于马**要求陈**支付108万元违约金的请求，马**、陈**于2014年10月25日签订的《补充协议》第一条第3款约定“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、未能在本协议规定日期内履行付款义务或协助过户义务。乙方出现上述违约情形的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”。陈**未能在双方约定的2014年10月29日将剩余房款520万元支付给马**，马**据此要求陈**向其支付108万元有合同依据，但陈**认为马**主张的违约金数额请求过高，远高于马**实际损失的数额，请求法院对违约金予以酌减。马**针对其损失情况申请对涉案房屋的当前市场价值进行评估，北京华源**评估有限公司作出的《房地产估价报告》，显示“估价对象在价值时点2015年4月29日的房地产总价为441.66万元”，马**认为合同约定的交易价格540万元与房屋评估价值441.66万元的差价是因为陈**违约导致马**遭受到的损失，该损失陈**应予赔偿。陈**对《房地产估价报告》的客观性提出质疑，认为该评估报告将自带小院作为房屋价值的消极因素看待，评估报告并未考虑自带小院的价值，对此评估公司给法院答复称其在评估过程中已经考虑了自带小院的价值，对此问题，法院认为，《房地产估价报告》对涉案房屋市场价值的评估结果具有客观性，法院予以采纳，对于陈**应支付马**具体的违约金数额，应综合考虑马**、陈**双方的过错程度、合同的履行程度、马**的合同可得利益损失、马**获取可得利益须支付的必要交易成本、马**因此丧失的订约机会损失、陈**应支付给马**的迟延履行违约金数额等因素予以确定：本案中房屋买卖合同解除的原因是陈**不能按约支付购房款导致根本违约，相较于全部房款540万元，陈**仅支付了一小部分房款，陈**存在明显的过错且陈**的合同履行程度较低，马**对合同解除并无过错，且马**及时行使解除权避免损失的扩大；涉案房屋的差价损失是马**的可得利益损失，由于存量房屋价格处于波动之中，马**的该项损失并非完全固定，并不能排除涉案房屋价值上升的可能性，其次马**同时主张陈**迟延履行违约金和合同解除违约金，系针对陈**同一违约行为提出，所以在确定解除合同违约金中应予考虑扣除。此外，马**主张的违约金还应考虑扣除马**获得可得利益所应支出的必要交易成本，即办理房屋过户手续所应承担的各项税费。综合以上各种情形，法院认为马**所主张的108万元违约金数额过高，应酌定为50万元为宜，对马**此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持，由于双方在合同中约定陈**已支付的款项在折抵违约金后多退少补，故该违约金数额在折抵陈**已支付的购房款及定金后为25万元。

关于评估费，由于陈**的违约行为导致涉案合同解除，马**为证明其经济损失对涉案房屋的市场价值进行评估，该评估费用属于马**的损失，陈**应当予以赔偿，对马**此项诉讼请求，法院予以支持。

陈**在本案中提起反诉，要求马**返还其已经支付的房款、定金并赔偿其装修损失及贷款手续费损失。对于上述问题，法院分别予以阐述：

关于购房款（190500元）及定金（10万元）的返还问题，马**认可收到陈**支付的定金10万元、房款15万元，并主张上述款项可以与陈**应支付的违约金进行抵销；对于陈**2014年10月25日支付的40500元的性质，双方当事人存在争议，马**主张该40500元为陈**支付的逾期付款违约金，陈**认为是房款。根据10月25《补充协议》的约定，“乙方承诺根据2014年5月4日《补充协议》约定，向甲方支付自2014年10月10日至2014年10月25日期间的逾期付款违约金肆万零伍佰元整（计算方式为：5400000＊0.05%＊15=40500）”，该40500元的性质应认定为逾期付款违约金，马**对此有权受领无须返还。对于马**已收的定金10万元及购房款15万元，在双方合同中约定可以与违约金进行抵销，由于本案确认的违约金数额高于该款项，故马**可不负返还义务，对陈**反诉要求退还购房款、定金的请求，法院不予支持。

关于陈**主张的房屋装修损失3万元的问题，因陈**在对涉案房屋进行装修时，并未取得房屋产权，陈**也未举证证明其装修已经征得产权人同意，故陈**应自行承担该项费用，对陈**反诉要求马**赔偿其装修损失的请求，法院不予支持。

关于陈**主张的小额贷款手续费2万元损失的问题，该项费用为陈**为购买涉案房屋办理贷款支出的费用，但涉案合同的解除系因陈**违约所致，故陈**主张的该项损失与马**并无法律上的因果关系，对陈**此项反诉请求，法院不予支持。

综上，原审法院于2015年8月判决：一、陈**于判决生效之日起十五日内支付马**逾期付款违约金一万六千二百元；二、陈**于判决生效之日起十五日内支付马**违约金二十五万元（已折抵已付款项二十五万元）；三、陈**于判决生效之日起十五日内支付马**评估费一万零八百二十元；四、驳回马**其他诉讼请求；五、驳回陈**的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，马**、陈**均不服，均上诉至本院。马**上诉请求二审法院撤销原判第二、四项，依法改判支持其全部诉讼请求。陈**上诉请求二审法院撤销原判，依法改判驳回马**的全部诉讼请求并支持其全部反诉请求。马**的主要上诉理由为：依据评估报告，涉案房屋的市场价值已经下降了近一百万元，原审判决确认的50万元违约金不足以弥补其损失；双方房屋买卖合同的解除系因陈**的单方违约行为所致且合同解除后陈**不积极履行配合其办理网签撤销手续的义务，导致其无法及时另行出售房屋，故陈**应当向其支付房屋使用费和房屋空置费。陈**的主要上诉理由为：评估机构并未考虑涉案房屋自带小院的价值，其作出的房屋市场价值的评估结果不具有客观性；双方合同解除并非给马**造成实际损失，且其入住后对该房屋进行了装修，故马**实际上是获利的；马**应对房屋市场价值承担举证责任，故房屋评估费应由马**负担。

本院查明

经审理查明：2014年5月4日，经北京链**有限公司居间，马**与陈**签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：陈**以540万的价格购买马**所有的涉案房屋及其内部家电、装修及配套设施；陈**于2014年5月4日向马**支付定金10万元，并于2014年10月10日前将房款530万（不含前期支付定金10万元）以非建委资金监管的方式支付给马**；陈**承诺从签约日起五个月内即2014年10月10日前将除定金外的剩余的房款以资金监管方式支付给马**且于付款后5个工作日内完成房屋过户手续；马**应在2014年5月12日将房屋交付给陈**暂时提前使用等。《补充协议》第四条第3款约定：陈**出现下列情形之一的，陈**构成根本违约，马**有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。陈**出现根本违约情形之一的，陈**应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向马**支付违约金，陈**向马**支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。

上述合同签订当日，陈**向马**支付定金10万元，马**于2014年5月11日将涉案房屋交付陈**使用。2014年8月27日，陈**向马**支付房款10万元。

后因陈**未能按约向马**支付剩余房款，2014年10月25日，马**（甲方）、陈**（乙方）及北京**经纪公司（丙方）再次签订《补充协议》，约定：一、甲方暂不行使解除权的承诺1、虽然乙方已构成根本违约，但鉴于乙方承诺在2014年10月29日前将购房款人民币伍*贰拾万元（不含前期支付的全部定金贰拾万元）以资金监管的方式支付给甲方，并承诺在2014年10月31日前配合办理完成房屋所有权转移登记，甲方为促进合同的继续履行，同意在2014年10月31日前暂不行使法定解除权。甲方同意暂不行使解除权并不意味着甲方对乙方的违约行为的豁免，甲方仍有权追究乙方的违约责任。2、若乙方在本条第一款约定的期限内完成付款及协助过户义务，甲方同意继续履行合同。3、若乙方出现下列情形之一的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理或未能在2014年10月31日前完成房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）未能在本协议规定的期限内付款或履行协助过户义务的。乙方出现上述违约情形的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向马**支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。二、乙方前期违约金的支付：根据2014年5月4日《补充协议》，乙方应于2014年10月10日前将伍*贰拾万（不含前期支付的全部定金贰拾万元）以资金监管的方式支付给甲方。但截至2014年10月25日，乙方仍未付款，已构成根本违约。乙方承诺根据2014年5月4日《补充协议》约定，向甲方支付自2014年10月10日至2014年10月25日期间的逾期付款违约金肆万零伍*元整。三、其他资金的交付：为显示乙方筹集资金的努力及继续履行的诚意，乙方同意于签订本合同之日当天向资金托管帐户支付叁拾伍万元，并向甲方支付部分房款拾万元。若乙方于本协议第一条第1款约定的期限内能够凑齐房款，则甲方应于实际付款日将拾万元返还给乙方，以使乙方完成付款。对于直接向甲方支付的拾万元购房款，乙方同意从丙方的资金托管帐户中予以扣除，即乙方同意丙方的托管数额减少为伍*贰拾万元。

2014年10月25日，陈**向马**转账支付40500元。次日，陈**向马**转账支付5万元。2014年11月1日，马**向陈**发出解除买卖合同通知，陈**主张未收到该通知，但认可双方合同于2014年11月1日解除。2014年11月11日，陈**将涉案房屋交还马**。2015年2月15日，陈**配合马**办理了涉案房屋的网签撤销手续。

经马**申请，原审法院委托北京华源**评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，评估结论为：涉案房屋在价值时点2015年4月29日的市场价值为441.66万元。马**对该评估结论无异议。陈**认为该评估结论未包含涉案房屋自带院落的价值，故申请评估机构对此问题作出说明。评估机构对陈**提出的异议作出回复：根据原审法院司法鉴定委托函委托范围为北京市大兴区旧宫镇吉丽路×号；另根据估价委托人提供的《房屋所有权证》中的《房地平面图》，申请人所述的小院并未包含在《房屋所有权证》内；由于估价对象实物存在小院，在房地产市场交易过程中属于增值部分，故我司在估价过程中已经予以考虑。陈**对评估机构出具的回复不予认可。马**预交了10820元的评估费。

原审审理中，双方当事人对陈**于2014年10月25日支付的40500元款项的性质存在争议，马**主张通过陈**给付该款项的时间及金额均可判断该款项为双方于同年10月25日签订的《补充协议》中约定的逾期付款违约金，陈**则认为该款项为购房款。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交接协议书》、《关于解除房屋买卖合同的律师函》、《房地产估价报告》、房屋所有权证及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

马**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据合同约定，陈**应于2014年10月10日前将除定金之外的530万元购房款支付给马**，但陈**未能按照上述约定日期履行付款义务，且在双方于2014年10月25日针对陈**的违约行为再次签订《补充协议》后，陈**仍未按照其承诺的2014年10月29日前付清全部房款之约定履行付款义务，导致双方之间的房屋买卖合同予以解除，陈**的行为已构成根本违约，其应当向马**承担相应的违约责任。现马**要求陈**支付违约金的诉讼请求，具有合同及法律依据，应予支持。关于违约金的具体数额，原审法院在综合考虑合同履行情况、双方过错程度、守约方的实际损失及存量房屋价格波动情况及守约方获得可得利益所应支付的必要交易成本等因素，酌情确定陈**除应向马**支付逾期付款违约金16200元之外还应向陈**支付违约金50万元，并无不当。同时因双方在合同中约定陈**已支付的款项在折抵违约金后多退少补，故原审法院最终认定陈**应向马**支付违约金25万元，处理正确，本院予以确认。对马**要求陈**按照合同约定的计算标准向其支付违约金108万元以及陈**要求马**返还已支付的购房款的上诉请求，本院均不予支持。现陈**以双方合同解除并未给马**造成实际损失为及房屋评估价值不客观为由不同意支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。

关于马**要求陈**支付房屋使用费和房屋空置费的上诉请求，因双方在合同中约定马**于2014年5月12日前将房屋交付陈**使用，且双方并未约定陈**提前使用涉案房屋应向马**支付对价，同时双方合同解除后，陈**已及时将房屋返还给马**，且该期间涉案房屋实际由马**控制，涉案房屋的网签合同没有在该期间内撤销亦不影响该房屋的实际使用，故马**的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

关于陈**要求马**赔偿装修损失3万元及办理贷款费用2万元的上诉请求，因陈**在装修涉案房屋时并未取得该房屋所有权，亦未经过房屋所有权人马**的同意，且陈**并未提交证据证明其装修费用为3万元，同时导致双方合同无法继续履行系因陈**无法按期支付房款所致，故对陈**的该项上诉请求，本院亦不予支持。

关于评估费，由于陈**的违约行为导致涉案合同解除，马**为证明其经济损失申请对涉案房屋的市场价值进行评估并预交了相应的评估费，故原审法院判决陈**向马**支付该笔费用，处理结果并无不当，本院予以维持。

综上所述，马**、陈**的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费7952元，由马**负担3417元（已交纳），由陈**负担4535元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3204元，由陈**负担（已交纳）。二审案件受理费9508元，由马**负担5020元（已交纳），由陈**负担4488元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日