李**与曹**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人曹**租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第02822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，曹德山起诉至原审法院称：2007年1月1日，我与李**签订了《土地承租协议书》，合同约定：我将我位于北京市通州区曹庄村南承包的土地58亩出租给李**，租期为22年（自2007年1月1日至2028年12月31日止），年租金为29000元（年每亩租金500元）。2011年，我与李**经北京**民法院和北京**人民法院依法解除了58亩土地中的44亩，现李**仍有曹德山14亩承租地。从2014年1月1日起，李**未支付过我14亩承租地的租金，我多次找李**索要租金，但李**不予支付，故我诉至法院，请求判令解除双方于2007年1月1日签订的《土地承租协议书》中的14亩承租地（共计58亩，已解除44亩），请求李**向我支付2014年1月1日至2015年1月1日一年的租金7000元，诉讼费由李**承担。

一审被告辩称

李**在原审法院辩称：曹**起诉内容不符合合同约定，合同是转包58亩土地，每亩500元，计29000元，我给曹**29000元才符合合同约定，不同意给14亩土地的租金。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据查明的事实，北京**民法院作出的（2010）通民初字第17319号民事判决书、北京**人民法院作出的（2011）二**终字第01294号民事判决书均已对《土地承租协议书》的内容变更做出了认定，故曹**与李**之间的土地租赁协议的标的物应为14亩土地。李**使用14亩土地，但在2014年后未交纳相应租金，违反了合同约定，故对于曹**要求李**支付租金的诉讼请求，法院予以支持。关于曹**要求解除14亩土地租赁协议的诉讼请求，法院认为2010年至2013年期间，李**均无正当理由而延期支付租金，法院曾考虑维护交易秩序稳定、李**实际经营状况等因素判决李**交纳欠付租金，驳回曹**解除合同的请求。李**在上述判决后仍欠交2014年租金，属经诉讼催告后仍未履行支付租金义务。且在本案审理过程中，李**表示有能力交付租金但仍然表示拒绝缴纳2014年1月1日至2015年1月1日的14亩土地的租金，明确表示不履行该合同的主要义务，故对曹**要求解除14亩土地租赁协议的诉讼请求，法院予以支持。鉴于曹**并未主张返还土地请求，法院不予一并处理。

据此，原审法院于2015年6月作出判决：一、解除曹**与李**于2007年1月1日签订的《土地承租协议书》项下14亩土地的租赁关系；二、李**支付曹**2014年1月1日至2015年1月1日租金7000元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，李**不服原判，以本案系农村土地承包经营权流转的法律关系，而非租赁合同关系，双方签订的针对58亩土地的合同未经双方协商一致解除或变更，合法有效，且李**不存在拖欠租金问题，是曹**拒绝收取租金等为由，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回曹**的原审全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2007年1月1日，曹**与李**签订《土地承租协议书》，约定曹**将其承包的位于北京市通州区漷县镇曹庄村南58亩土地转租给李**，承包期限自2007年1月1日起至2028年12月31日止，租金为每年每亩500元，每年一月交纳。2010年李**诉至北京**民法院，要求继续履行协议中李**未使用的44亩土地，并配合李**到村委会备案，办理58亩土地承包经营权证；停止侵害李**生产经营自主权的行为，赔偿李**直接经济损失2650元；赔偿李**950棵樱桃树果树延误结果两年造成的损失。曹**在上述案件中提起反诉，要求解除双方的承包协议，李**向曹**返回其占用的14亩土地，并移除地上物，李**向曹**给付14亩土地的租金。2010年11月30日北京**民法院作出（2010）通民初字第17319号民事判决书，认定“李**自2008年开始仅占用14亩土地，且仅交纳此部分土地的租金，其余44亩土地由曹**实际使用，应视为李**与曹**已于2008年协商解除了此44亩土地的租赁关系，该租赁协议的标的物实际已于2008年起由原58亩土地变更为现由李**实际占用的14亩土地。故李**要求继续履行其余44亩土地的诉讼请求，本院不予支持。”判决后李**不服，上诉至北京**人民法院，2011年3月14日北京**人民法院作出（2011）二**终字第01294号民事判决书，认定“李**自2008年始，即使用其承租的58亩土地中的14亩，并且交纳了相应亩数的租金，2009年李**使用的亩数仍为14亩并且向曹**交纳了相应租金。现李**称其将剩余14亩土地交给曹**是双方协商由曹**的朋友使用一年的主张，未能提供证据证明，故本院对其主张不予采信。从双方上述行为来看，可以认定李**与曹**已经协商变更了合同内容。”故维持原审法院上述判决，2014年曹**以李**未支付《土地承租协议书》14亩承包地租金为由，诉至法院要求李**支付2011年1月1日至2013年12月31日租金并支付违约金630元，同时要求解除《土地承租协议书》。2014年6月17日，北京**民法院作出（2014）通民初字第04095号民事判决书，认定“李**使用14亩土地，但在2011年后未交纳相应租金，违反了合同约定，故对于曹**要求李**支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。曹**要求解除14亩土地租赁协议的诉讼请求，鉴于李**有给付租金的能力，且租赁土地上种植有大量经济树木，解除合同不利于双方生产经营，故对于曹**现要求解除协议的诉讼请求，本院不予支持。但需指出的是，李**今后应严格按照内容已经确认变更了的《土地承租协议书》约定的事项履行合同义务。”并据此判决李**支付曹**二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日租金21000元，违约金630元，同时驳回曹**的其他诉讼请求。该判决双方均未上诉，现已生效。

另查，现李**支付曹德山租金至2013年12月31日，尚欠2014年租金未交纳。诉争的14亩土地一直由李**使用，原审庭审中，李**主张双方的租赁土地面积为58亩，不认可曹德山双方租赁土地面积为14亩的陈述且表示有能力支付58亩土地的租金。

上述事实，有当事人陈述、《土地承租协议书》、（2010）通民初字第17319号民事判决书、（2011）二**终字第01294号民事判决书、（2014）通民初字第04095号民事判决书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：李**主张双方之间为农村土地承包经营权流转法律关系，而非土地租赁合同关系。本院认为，以出租方式进行的农村土地承包经营权流转描述的是承包方从发包方处承包农村土地之后再将其承包的土地转租给承租方使用这一法律行为，实际涉及三方主体两层法律关系，在发包方与承包方之间为农村土地承包关系，而在承包方与承租方之间则为土地租赁关系，因此原审法院认定李**与曹德山之间为土地租赁关系并无不当。依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故双方《土地承租协议书》约定租赁期限中超出20年的部分无效。

李**主张双方之间签订的《土地承租协议书》未进行变更，应按原合同的约定，由李**承租曹**58亩土地并支付相应的租金，但生效法律文书已对《土地承租协议书》的内容变更做出了认定，已经确认李**与曹**之间的土地租赁协议的标的物应为14亩土地，双方应按变更后的协议履行各自的义务。依据既往生效判决认定的事实以及本案证据所显示的情况，李**长期未按变更后的协议履行支付租金的义务，李**虽主张并非其拖欠租金，而系曹**拒绝收取，但对此未提供充分证据佐证，本院难予采信。因李**长期拖欠租金，此前曹**即曾诉至法院，并据此要求解除双方针对14亩土地的租赁合同关系，在该案中法院虽查明了李**未交纳2011年至2013年三年租金的事实，并认定李**上述行为违约，但充分考虑了维护交易秩序稳定以及李**实际种植经营情况等因素驳回了曹**要求解除合同的诉讼请求，上述法院判决中已明确指出李**今后应严格按照内容已经确认变更了的《土地承租协议书》约定的事项履行合同义务。然而，在法院判决李**支付2011年至2013年租金后，其仍未按期履行支付2014年租金的义务，且在原审庭审中明确表示不同意按14亩支付租金，已明确表示不履行合同的主要义务，原审法院支持曹**的请求判决解除双方之间签订的《土地承租协议书》，同时判令李**支付2014年1月1日至2015年1月1日一年租金并无不当，本院予以维持。

综上，李**的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费50元，由李**负担（于本判决生效后七日内交纳），二审案件受理费100元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十日