王**与文**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第10307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

文**在原审法院起诉称：我与刘*在2006年2月23日登记结婚，2009年5月23日，刘*与王**签订《房屋买卖合同》，购买101号房屋。合同约定，王**应当在该房屋办理完毕房屋所有权转移手续之日起十日内将原户口迁出，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，王**应当按日计算向我方支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依约向王**支付全部款项，双方于2009年6月9日办理房屋所有权转移手续。此后，我与刘*于2014年4月21日登记离婚，双方协议上述房屋归我所有。2014年7月15日，我与张**签订《房屋买卖合同》，约定我应当在房屋所有权转移之日起30日内，办理原有户口迁出手续，如因我的原因未如期迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，我应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我收取张**支付的定金10万元，同时张**也向交易资金监管账户汇付房款100万元，在双方拟办理房屋过户手续前，我到该房屋所在地公安机关查询该房屋户口情况，结果此时才发现王**并未按照约定将户口迁出。我即时与王**电话沟通此事，其以种种理由推脱不办，我又与张**沟通欲终止房屋买卖合同的履行，但是张**未予同意，并表示如我不按照合同约定履行房屋过户手续将追究我的违约责任。为了减少我违约而造成的巨额经济损失，经与张**协商，双方同意将房屋转让总价款减少30万元，得以免除该房屋原户口未迁出所造成我的违约责任。我在与王**办理房屋过户手续后，应当由其自行办理原户口迁出事宜，我也始终没有户口迁入。由于王**未及时将原户口迁出的违约行为，并且在我催告后仍然不予办理，导致我产生巨大的经济损失。现诉至法院，要求：1、王**支付我自2013日1月31日到2015年1月30日的违约金67.89万元；2、王**以186万元为基数，按照每日万分之五的标准支付我自2015年1月30日至其将该房屋内原有户口迁出之日止的违约金；3、诉讼费由王**承担。

一审被告辩称

王**在原审法院答辩称:我虽然未将户口迁出，但我没有过错。我未迁出户口是经刘*同意的，因我考虑在海淀区另行购置房屋，故和刘*商量在我购买新房屋之后再迁出户口，刘*对此表示同意，故我没有过错，不构成违约。我未迁出户口的行为不影响文**实际居住和使用房屋，不影响其作为购房人的权益，也不影响其落户，没有给其造成任何的经济损失。鉴于此，请求对合同约定违约金明显过高的情形进行调整，我不同意支付违约金。文**和第三人签订合同并减价的行为与我没有迁出户口无关，我们和文**商量过可以随时迁出户口，且2009年至今其没有要求我迁出户口，依据公平、诚实信用原则，请求法院驳回文**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明:2009年5月23日，王**（出卖人）与刘*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定101号房屋的成交价格为80万元。该合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付（空白）元的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日，王**（甲方）与刘*（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售101号房屋实际净得总价款为186万元；甲方最晚于过户之日起15个工作日内将户口迁出。2009年6月9日，101号房屋产权由王**过户至刘*名下，但王**未依约将其及家属的户口自101号房屋内迁出。审理中，王**表示刘*曾口头同意在其另行购房后再迁出户口，但就其主张未提交相应证据。

另查，文**与刘**夫妻关系，二人于2006年2月23日登记结婚，2014年4月21日二人协议离婚，并在离婚协议中约定101号房屋归文**所有。2014年4月16日，文**取得101号房屋的所有权证。2014年7月15日，文**与张**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定文**将101号房屋出售给张**，房屋成交价格及家具、家电、装饰装修、配套设备等价格共计480万元。同时合同第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日，双方签订《补充协议》，约定张**于2014年7月15日支付定金10万元，2014年10月15日前支付第一笔首付款，过户前3个工作日内付清第二笔、第三笔首付款。审理中，文**表示因王**的户口未迁出，导致101号房屋最终减价售出，现其要求王**按照合同约定承担违约责任。据此其提交文**（甲方）、张**（乙方）、北京链**有限公司（丙方）的《补充协议》，约定：“甲乙双方就101房屋的买卖合同及补充协议（以下简称“该合同”）该合同双方已经签字生效，由于该合同所涉房屋的前房主王**未将房屋中王**及其家人的户口迁出导致甲方履行该合同时出现违约风险，为了减少相应损失，甲乙双方协商一致对该合同作如下变更：1、甲方将总房款下调至人民币（大写）肆佰伍拾万元整。2、双方一致同意不再履行该合同中有关户口事项的相关约定，就该合同中所涉房屋中户口事宜乙方不得再追究甲方任何责任，甲方也不再因此承担有关户口事项的任何合同及法律义务……甲方：文**；乙方：张**；丙方：朱**；日期：2014年12月16日。”王**对补充协议不予认可。文**还提交了律师费票据、房屋所有权转移登记申请书打印件、2014年7月15日及12月的银行业务凭证，证明张**已按补充协议付清全部房款，并完成过户事宜。王**表示对房屋所有权转移登记申请书的真实性无法确认，该证据未显示转移登记完成日期，对其他证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可。文**还提交了录音，证明其在出售房屋过程中发现王**的户口未迁出及其与购房人协商的过程。王**表示无法确认录音中谈话人的身份，但文**在录音中表示户口未迁出不影响使用，而且能顺利上户口，其不同意承担违约责任。

审理中，文**表示其于2014年11月中下旬查询得知王**一家尚未迁出户口，并于2014年12月12日与王**及其妻子电话、短信沟通，但王**明确表示不迁出户口。据此文**提交其通话、短信记录，证明其于2014年12月12日与王**及其妻子曾电话沟通，亦在当日及2014年12月13日给二人发短信，但文**表示并未留存短信记录及通话录音。王**对记录的真实性予以认可，但表示其未收到短信，且文**在电话中表示其要出售房屋，要求其迁出户口，其与其妻子均表示可以考虑，并提出是否可以同买家协商，但之后文**未再与其联系。

再查，王**于本案第一次庭审后将其与家属的户口全部自101号房屋内迁出。另外，刘*到庭接受询问，表示其与文**于2015年1月29日复婚，其不要求参加诉讼，且其并未口头允许王**一家暂不迁户。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、装修款补充协议、房屋所有权转移登记申请书、二手房交易房款发票、房屋所有权证、结婚证、离婚证、离婚协议书、补充协议、律师费发票、银行业务凭证、录音、通话记录、短信记录、户口本等证据在案佐证。

原审法院判决认定：文**与王**签订的北京市存量房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照该份合同的约定全面履行自己的义务。王**在101号房屋所有权转移后未依约将其与相关人员的户口迁出，其行为已经违反了合同的约定，加之根据文**提交的证据可以认定，王**的违约行为对文**再次售房造成了一定的经济损失，故王**应依约承担相应违约责任。王**提出其与购房人刘*口头协商暂不迁户的抗辩理由，因无证据相与佐证，法院不予采信。

一审法院认为

当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，首先刘*与王**签订的房屋买卖合同中虽然约定了王**逾期迁出户口的违约责任，但是文**作为101号房屋的权利人，自2009年5月购买该房屋后多年未查看房屋的户籍登记情况，并未及时向王**主张相关权益，未采取措施防止其损失的发生及扩大。其次，文**若再次售房，则负有核实101号房屋是否存在权利等瑕疵的义务。且文**系2014年7月与购房人张**签订房屋买卖合同，补充协议约定张**于2014年10月15日前支付第一笔首付款，期间文**亦完全有时间查看101号房屋户籍情况并向王**主张相关权利。但文**直至2014年11月中下旬才查询户籍信息，并仅于2014年12月12日采取电话、短信方式催促王**迁出过户，未通过法律或其他途径向王**主张权利便自行降低了售房价格并完成了全部交易过程，最终导致实际损失的发生。因此，法院认定文**对其损失的发生及扩大存在一定的责任。故王**提出合同约定的违约责任过高，要求予以降低的主张，法院予以采信。考虑到王**已经在本案诉讼过程中将其及相关人员的户口迁出，对于违约金的数额，法院结合实际损失、合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，本着公平原则酌情予以判定。文**主张王**曾在电话中明确表示不迁出户口，未提交相应证据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：王**于本判决生效后七日内给付文**违约金十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

王**不服原审法院判决，以原审法院认定事实错误、适用法律错误为由，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判驳回对方的诉讼请求。

文**服从原审法院判决，不同意王**的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘*与王**签订的北京市存量房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当依约履行。依照双方约定王**应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。但王**在本案原审第一次庭审后方将其与家属的户口自101号房屋内迁出，其行为已构成违约。文**在购房时系刘*的妻子，且在双方离婚时约定101号房屋归文**所有，文**并已实际取得101号房屋的所有权，现文**依约要求王**承担违约责任应予支持。王**提出其与购房人刘*口头协商暂不迁户的抗辩理由，因无证据佐证，本院不予采信。原审法院考虑到王**已经在本案诉讼过程中将其及相关人员的户口迁出，对于违约金的数额，法院结合实际损失、合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，本着公平原则酌情予以的判定是正确的。王**的上诉理由缺乏事实和合同依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五千二百九十五元，由文**负担四千一百四十五元（已交纳）；由王**负担一千一百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千三百元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十四日