北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，王**起诉至原审法院称，2000年4月5日，我与沈**签订《委托购房协议书》，沈**将自己的购房资格出售给我，我向北京**贸集团交付购房款197644元（含封阳台款1500元），购买位于丰台区×××21号楼4单元502号房屋（以下简称涉案房屋），后又给付沈**劳务费2.5万元。我一直在该房屋内居住，并两次装修房屋花费共计192207.1元。2013年11月，双方所签《委托购房协议书》经法院确认无效，沈**应承担主要过错责任，给我造成的损失应当予以赔偿，故起诉要求沈**返还购房款共197644元，自2000年4月5日始按照银行存款利率支付利息，至给付之日止；要求沈**返还劳务费2.5万元、赔偿装修损失192207.1元，赔偿房屋重置成新价及区位补偿价，赔偿房屋增值价格；诉讼费由沈**负担。

一审被告辩称

沈桂英辩称：双方所签合同无效，双方均有责任。王**并非集体组织成员，明知无权购买涉案房屋，贪图便宜与我建立买卖关系，其不存在信赖利益损失。王**放弃其他性质房屋，执意购买涉案房屋，其购房成本加大与我无关。无效合同无履约损失，其应自行承担相应责任。王**主张的原有房款不应单独返还，该款项应包含在房屋现值中一并返还，该款项亦非借款，王**要求支付利息无法律依据。其所交劳务费系我配合其办理购房各项手续的报酬，双方所签合同无相关约定，故无需返还该款。不认可王**对房屋进行装修，且其所述装修已超过5年，应折旧为零，即使存在装修，装修物一直由王**使用，其要求我赔偿装修损失缺乏法律依据。王**购买的房屋系建设在集体土地上的楼房，无法进行评估，不存在增值损失，该房现无拆迁趋势，王**要求的重置成新价及区位补偿价已重复计算。另，诉讼费应当按照双方过错比例分担，综上，不同意王**的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王**与沈**所签《委托购房协议书》，已经生效判决确认无效，法院予以认定。合同无效后，沈**应当返还王**所交款项。王**已向售房单位交纳房款196144元，另向沈**支付2.5万元，上述款项沈**应当予以返还。鉴于涉案房屋由王**居住使用，故王**要求沈**一并返还房款利息，缺乏法律依据，法院不予支持。王**要求返还封阳台款1500元，沈**不予认可，王**证据不足，法院不予认定。区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用价值。房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。可以看出，所谓区位补偿价及房屋重置成新价，应在房屋拆迁安置补偿过程中适用，现涉案房屋不存在拆迁事实，故王**要求沈**按照拆迁房屋区位补偿价及重置成新价标准予以赔偿，缺乏法律依据，法院不予支持。关于王**要求沈**赔偿房屋市场增值价值，因该房系建设在集体土地上的住宅，未经房地产管理部门依法登记，目前不能上市进行交易，故无法评估确定房屋的市场增值价值。综上，王**要求沈**赔偿房屋重置成新价、区位补偿价及增值价格，法院均不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、沈**于判决生效后七日内返还王**购房款十九万六千一百四十四元；二、沈**于判决生效后七日内返还王**二万五千元；三、驳回王**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：第一，一审法院认定事实错误。王**主张的房屋重置成新价和区位补偿价与是否存在拆迁事实无关联性，一审判决将区位补偿价和房屋重置成新价的定义限定于拆迁范围内没有法律依据，且属于以偏概全的片面性定义。第二，一审未对涉案房屋市场增值价值予以认定，显然违反公平原则，也违反最**法院和北京**民法院会议指导精神。涉案房屋不能上市交易不代表房屋的市场增值价值无法评估确定。退一步讲，即使无法评估涉案房屋的市场增值价值，法院也应采取调研方式了解涉案房屋市场现值，方显公平。综上，一审法院判决严重违反公平原则，侵害了王**的合法权益，故请求：1.维持原审判决的第一项、第二项；2.撤销原审判决的第三项；3.判令沈**赔偿王**房屋装修费192207.1元；4.判令沈**赔偿王**房屋市场增值价格（具体数额以评估鉴定的价格为准）；5.判令沈**赔偿王**房屋重置成新价和区位补偿价（具体数额以评估鉴定的价格为准）；6.沈**承担本案一、二审的诉讼费用。

沈**同意原判，其主要答辩意见为：答辩意见与一审的答辩意见一致，另外补充几点，首先，王**要求沈**赔偿装修损失没有事实和法律依据。王**自2002年以来一直控制使用涉案房屋，前期将该房屋出租获利，后期其儿子居住使用，其并非损失方。沈**两次装修时间至今均已超过5年，单独装修物折旧损失归零。一审期间沈**未申请进行装修损失评估，即使进行评估，评估结果也会归零，故沈**本有预期。其次，关于王**要求的房屋增值损失问题，该房屋是建设在集体土地上的楼房，根据现有法律法规，无法上市交易，此类房屋无法进行价值评估。王**要求法院确定房屋增值是强人所难，要求法院采取调研的方法确定房屋市场价值也是不严肃、不负责的。王**明知自己无购买涉案房屋的资格仍通过介绍人购买，并给沈**好处费，说明其主观上有过错，根据相关法律规定，王**应当承担相应的法律责任。此外，王**的诉讼请求存在重复，且房屋重置成新价、区位补偿价出现在拆迁的情况中，不拆迁不存在上述问题。综上，请求维持一审判决，驳回王**的上诉请求。

本院查明

经审理查明：沈**北京**贸集团职工，现已退休。2000年4月5日，王**与沈**签订了《委托购房协议书》。该协议约定：因王**（甲方）住房困难，欲购楼房二居室一套，而沈**（乙方）单位卖房，甲方经乙方同事刘*介绍，乙方同意用乙方名义为甲方购买位于丰台区×××21号楼4单元5层502号房屋；乙方受甲方委托于2000年3月27日从本单位已购该套住房，购房款已由甲方以乙方名义分二次向乙方单位交纳，购房款196

144元，购房面积85.28平方米；甲方委托乙方购房，双方议定并同意，甲方一次性付给乙方酬劳费5000元。该协议对双方其他权利义务同时进行了约定。签订协议后，王**入住涉案房屋，对房屋进行装修并使用。2005年3月23日，王**（甲方）与沈**（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方为感谢乙方转让房屋购买权，已支付乙方5000元酬劳费，现根据北京**贸集团对放弃房屋购买权的股东给予2万元的规定，双方经协商，乙方同意甲方按此规定再次支付乙方2万元作为乙方转让房屋购买权的补偿费（此补偿费不包含甲方之前支付的5000元，甲方两次累计支付乙方2.5万元）。签订上述两份协议后，王**共计给付沈**酬劳费、补偿费2.5万元。

沈**曾起诉王**，2013年9月12日，北京**民法院判决确认沈**与王**于2000年4月5日签订的《委托购房协议书》无效。王**提起上诉，2013年11月20日，北京**人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。

一审法院审理期间，王**主张于2000年5月30日对涉案房屋进行了装修，并于2010年4月19日进行了二次装修，总计支付了装修款192207.1元，并提交《房屋装修合同》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》及相关收据等进行佐证，沈**对上述证据均不予认可，认为即使王**进行了装修，装修年限已满5年，价值折旧为零，不同意赔偿装修损失。经法院征询王**意见，王**明确放弃对房屋现有装修进行价值评估。另，王**提交申请要求对涉案房屋自2000年4月5日至2015年1月8日期间的房屋市场增值价格和所属地块的区位补偿价格、房屋重置成新价格进行评估。因涉案房屋系建设在集体土地上的住宅，目前无法办理房屋权属登记，无法上市交易，且其所在地域亦未面临拆迁，法院未启动评估程序。

以上事实有双方当事人陈述、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第8036号民事判决书、北京**人民法院（2013）二中民终字第16343号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：王**与沈**订立的《委托购房协议书》已经生效判决确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于此，沈**应当返还王**所交房款196144元、酬劳费和补偿费2.5万元。对于王**要求的房屋装修款赔偿，因其放弃对房屋现有装修进行价值评估，法院无法确定该房屋的装修现值，且王**一直在实际控制使用该房屋，故王**主张沈**应当向其赔偿装修款192207.1元，缺乏依据。对于王**要求的房屋重置成新价、区位补偿价赔偿，因目前涉案房屋尚未面临拆迁，现王**要求沈**按照拆迁房屋区位补偿价和重置成新价标准予以赔偿，缺乏事实和法律依据。对于王**要求的房屋市场增值赔偿，因该房屋系建设在集体土地上的住宅，未经房地产主管部门依法登记，现不能上市交易，无法评估确定该房屋的市场增值价值，故王**的该项请求目前亦难以支持。对于王**的其他诉讼请求，原审法院判决驳回了相应请求，并无不当。综上所述，原判正确，应予维持。王**的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3836元，由王**负担1840元（已交纳），由沈**负担1996元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费4144元，由沈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月二十日