王**与沈**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告沈**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林**独任审判，公开开庭进行了审理。原告王**及委托代理人张*、陶**，被告沈**的委托代理人于若*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2000年4月5日，我与被告签订《委托购房协议书》，被告将自己的购房资格出售给我，我向北京**贸集团交付购房款197644元（含封阳台款1500元），购买位于丰台区永外大李窑502号房屋，后又给付被告劳务费25000元。我一直在该房屋内居住，并两次装修房屋花费共计192207.1元。2013年11月，双方所签《委托购房协议书》经法院确认无效，被告应承担主要过错责任，给我造成的损失应当予以赔偿，故起诉要求被告返还购房款共197644元，并自2000年4月5日始按照银行存款利率支付利息，至给付之日止；要求被告返还劳务费25000元；赔偿装修损失192207.1元；赔偿房屋重置成新价及区位补偿价；赔偿房屋增值价格，诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告沈*英辩称：双方所签合同无效，双方均有责任。原告并非集体组织成员，明知无权购买诉争房屋，贪图便宜与我建立买卖关系，其不存在信赖利益损失。原告放弃其他性质房屋，执意购买诉争房屋，其购房成本加大与我无关。无效合同无履约损失，其应自行承担相应责任。原告主张的原有房款不应单独返还，该款项应包含在房屋现值中一并返还，该款项亦非借款，原告要求支付利息无法律依据。其所交劳务费系我配合其办理购房各项手续的报酬，双方所签合同无相关约定，故无需返还该款。不认可原告对房屋进行装修，且其所述装修已超过5年，应折旧为零，即使存在装修，装修物一直由原告使用，其要求我赔偿装修损失缺乏法律依据。原告购买的房屋系建设在集体土地上的楼房，无法进行评估，不存在增值损失，该房现无拆迁趋势，原告要求的重置成新价及区位补偿价已重复计算。另，诉讼费应当按照双方过错比例分担，综上，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：沈**北京**贸集团职工，现已退休。2000年4月5日，王**与沈**签订《委托购房协议书》，约定：因王**（甲方）住房困难，欲购楼房二居室一套，而沈**（乙方）单位卖房，甲方经乙方同事刘**介绍，乙方同意用乙方名义为甲方购买位于丰台区永外大李窑502号房屋；乙方受甲方委托于2000年3月27日从本单位已购该套住房，购房款已由甲方以乙方名义分二次向乙方单位交纳，购房款196144元，购房面积85.28平方米；甲方委托乙方购房，双方议定并同意，甲方一次性付给乙方酬劳费5000元。签订协议后，王**入住诉争房屋，对房屋进行装修并使用。

2005年3月23日，王**（甲方）与沈**（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方为感谢乙方转让房屋购买权，已支付乙方5000元酬劳费，现根据北京**贸集团对放弃房屋购买权的股东给予2万元的规定，双方经协商，乙方同意甲方按此规定再次支付乙方2万元作为乙方转让房屋购买权的补偿费（此补偿费不包含甲方之前支付的5000元，甲方两次累计支付乙方25000元）。签订上述协议，王**共计给付沈**酬劳费、补偿费25000元。

沈**曾起诉王**，2013年9月12日，本院判决确认沈**与王**于2000年4月5日签订的《委托购房协议书》无效，后王**提起上诉，2013年11月20日，北京**人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。

在本院审理过程中，王**主张于2000年5月30日对所购房屋进行装修，并于2010年4月19日进行二次装修，总计支付装修款192207.1元。王**提交《房屋装修合同》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》及相关收据等，沈**对上述证据均不予认可，认为即使原告进行装修，装修年限已满5年，不同意赔偿装修损失。经本院征询原告意见，原告明确放弃对房屋现有装修进行价值评估。

庭审中，原告向本院提交评估申请，要求对涉案房屋自2000年4月5日至2015年1月8日期间房屋的市场增值价格进行评估，原告另要求对诉争房屋所属地块的区位补偿价格、房屋重置成新价价格进行司法评估，经查，诉争房屋系建设在集体土地上的住宅，目前无法办理房屋权属登记，无法上市交易，诉争房屋所在地域亦未面临拆迁。

以上事实有双方当事人陈述、本院（2013）丰民初字第8036号民事判决书、北京**人民法院（2013）二中民终字第16343号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告所签《委托购房协议书》，已经生效判决确认无效，本院予以认定。合同无效后，被告应当返还原告所交款项。原告已向售房单位交纳房款196144元，另向被告支付25000元，上述款项被告应当予以返还。鉴于涉案房屋由原告居住使用，故原告要求被告一并返还房款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求返还封阳台款1500元，被告不予认可，原告证据不足，本院不予认定。区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用价值。房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。可以看出，所谓区位补偿价及房屋重置成新价，应在房屋拆迁安置补偿过程中适用，现涉案房屋不存在拆迁事实，故原告要求被告按照拆迁房屋区位补偿价及重置成新价标准予以赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋市场增值价值，因该房系建设在集体土地上的住宅，未经房地产管理部门依法登记，目前不能上市进行交易，故无法评估确定房屋的市场增值价值。综上，原告要求被告赔偿房屋重置成新价、区位补偿价及增值价格，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沈**于判决生效后七日内返还原告王**购房款十九万六千一百四十四元。

二、被告沈**于判决生效后七日内返还原告王**二万五千元。

三、驳回原告王**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3836元，由原告王**负担1840元（已交纳），由被告沈**负担1996元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十日