任**与北京燕**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人任**因与被上诉人北京燕**责任公司（以下简称燕科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成由法官孙*担任审判长，法官张**、法官李*参加的合议庭，于2016年2月18日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

燕**公司在一审中起诉称：燕**公司于2003年8月29日接受了北京天**发有限公司的委托，承担其开发的北京市通州区蓝调沙龙雅园小区（以下简称蓝调沙龙小区）的物业管理工作，与此同时双方签订了《物业管理委托合同》，2004年5月25日燕**公司进驻蓝调沙龙小区并开展物业管理工作。任**系该小区10号楼×单元×室的业主，于2005年6月27日办理了相关的入住手续，并当场签署了《蓝调沙龙雅园物业管理公约承诺书》及《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》，同意遵守该公约及协议的全部条款，表示如有违约愿意承担相应责任。按照该承诺及公约的约定，按时交纳物业管理的各项费用是业主的基本义务，这也是物业管理工作开展的基本保证。但是任**以各种理由从2009年4月27日至今拒绝缴费。为维护燕**公司的合法权益，特诉至法院，请求判令任**立即支付拖欠的2009年4月27日至2015年5月26日的物业费用共计人民币8652元，并自2009年4月27日起至实际给付之日止，按中**银行同期贷款利率的四倍支付违约金；任**承担本案的全部诉讼费用。

一审被告辩称

任**在一审中答辩称：首先，燕**公司起诉任**支付物业费部分请求已经过了诉讼时效，民法规定的最长诉讼时效期间是两年。由于燕**公司没有尽到物业管理义务，2009年至今，任**家里发生被盗和玻璃被砸事件，任**家里还发生过漏水，燕**公司对此都没有解决，另外，任**家的楼道门门禁始终是坏掉的，没有进行过修缮，在燕**公司服务的过程中，还存在很多没有履行义务的行为。由于燕**公司的疏于管理，导致任**家中的财产损失就达五万多元，当时要求燕**公司提供监控，但燕**公司也没有提供，现在这个案子也没有破案，梨**出所和通**局的人都到了现场，综上，任**不同意燕**公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明：任**系涉诉的蓝调沙龙小区10号楼×单元×室的业主，该房屋建筑面积为131.69平方米。2005年11月19日，燕**公司与任**签订《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》，约定由燕**公司为任**居住的北京市**调沙龙雅园提供物业服务；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米多层0.9元；每次交纳物业费用时间：上次交纳物业费截止日期的前30日，按全年支付。双方并就物业服务的其他事宜作出约定。后燕**公司进驻蓝调沙龙小区提供物业服务至今。经核实，任**未向燕**公司交纳2009年4月27日至2015年5月26日的物业费8652元。

一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。燕**公司与任**签订的《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。燕**公司作为物业服务企业依约对任**所居住的小区提供物业服务，任**理应交纳相应的物业费。现燕**公司要求任**给付物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。对于燕**公司要求任**给付违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。因燕**公司的物业服务具有连贯性，故对于任**所述燕**公司的部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，该院不予采纳；对于任**所述家中被盗、玻璃被砸、漏水等问题，其未提供证据证明燕**公司在其中的责任，以此为由拒交物业费无事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、任**给付燕**公司2009年4月27日至2015年5月26日的物业费共计人民币8652元（于判决生效之日起7日内给付清）；二、驳回燕**公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

任**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、燕**公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。1.《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；业主逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，燕**公司并未提供任何证据证明业主委员会督促任**限期交纳物业费，同时也并没有任何证据证明任**在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费用。2.《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到任**的前提下，方可适用通过小区公示牌公告送达等方式。燕**公司也没有证据证明其通过直接送达等方式向任**书面催缴了物业费。二、燕**公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。1.燕**公司并未尽到相应维修义务。任**家中曾经发生漏水，对任**的生活产生极大影响，为此任**要求维修，但燕**公司对此事一直推拖，没有积极处理。2.燕**公司未尽到相应安全防范义务。任**家的楼道门门禁故障，燕**公司一直没有进行维修，对小区安保疏于管理，导致任**家中被盗。燕**公司以各种理由未提供监控，导致被盗案件没有关键证据，至今没有侦破，造成任**损失5万余元。综上所述，任**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费均由燕**公司承担。

被上诉人辩称

燕**公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：任**在享受物业管理服务的同时理应缴纳物业费，其连续六年拒绝交费的行为，违反了双方签订的物业管理服务协议，已构成违约，既是对燕科**公司利益的侵害，也是对小区所有业主共同利益的损害，而且燕**公司管理的蓝调沙龙小区是通州区的十佳文明小区、优秀小区、平安小区，这些荣誉称号也充分证明了燕**公司履行了相关的职责和义务。任**的上诉理由与事实不符，漏水问题系任**楼上业主造成，与燕**公司无关，且与本案不属于同一法律关系，不能成为其拒缴物业费的理由。故燕**公司请求二审法院驳回任**的上诉请求，维持一审法院判决。

任**与燕**公司均未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有业主登记表、《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》、承诺书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：燕**公司依据双方当事人签订的《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》对任**所居住的蓝调沙龙小区提供物业服务，任**也已实际享受了燕**公司为其提供的物业服务，任**理应交纳相应的物业费。

关于诉讼时效，燕**公司主张已通过上门催缴、电话催缴等方式向欠费业主主张权利，且燕**公司提供的物业服务系持续性服务，任**并无证据证明燕**公司明显怠于行使权利，故任**关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。任**提出的业主委员会督促其限期交纳物业费是燕**公司主张权利之前置条件的上诉理由，于法无据，本院不予采信。任**主张燕**公司未完全履行相关管理义务故应承担赔偿责任，因未提供充分证据证明其家中被盗、玻璃被砸及楼上漏水事件中燕**公司应承担直接责任，一审法院对任**的该项抗辩意见未予采纳并无不当，本院予以维持。

另，双方当事人对于一审法院判决认定的物业费金额均不持异议，本院予以确认。

综上，任**的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由任**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费50元，由任**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日