北京武**限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京武**限公司（以下简称原告）与被告张**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人夏微观、李*、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告系北京市通州区通胡大街5号武夷花园牡丹园某号楼某单元某室的业主，其2015年5月在原告处办理了入住手续，同时与原告签署了《北京武夷花园业主公约》、《北京武夷花园物业委托管理协议》、《装饰装修管理协议》。2015年5月，被告违反《装饰装修管理协议》约定，在未经任何单位批准的情况下私自在花园内违章建设。经原告多次与其协商，至今未果。原告认为，签订《装饰装修管理协议》系双方的真实意思表示，各方均应遵照执行。被告的行为已经严重违反了双方的约定，为了维护广大业主的利益，维持《装饰装修规定》的合法履行。现原告起诉到人民法院，请求判令被告将私自建设的玻璃棚子拆除、将阳台恢复原状（恢复成给被告交房时有围栏的状态），诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，我2015年5月买的房，当时围栏是坏的，我找过物业，物业说过了保修期让我自己修，所以我才自己拆除后搭了一层防腐木，后来也入住了，我买房附赠了花园，楼上经常掉东西，物业也不管，所以我才在花园搭了一个玻璃棚子用来养花，花园内都是我的，不是违建，没有超出范围，不同意拆除。

本院查明

经审理查明：被告张**是北京市通州区通胡大街5号武夷花园牡丹园某号楼某单元某室的业主，作为一层住户，2015年5月买房时附赠了花园。2015年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北京武夷花园物业委托管理协议》，约定甲方将位于武夷花园牡丹园9号楼99单元1A室的房屋及小区的共用设施、共用部位委托给乙方实行统一管理，乙方依照政府相关法规规定、本协议、《业户手册》、《业主公约》及物业管理规定对小区实行物业管理，协议中还约定了其他内容；同日，双方签订了《装饰装修管理协议》，约定对一层赠送花园的业户，不得在花园内设置高于1.2米的封闭式建筑物、暖房及构架花廊等，协议中还约定了其他内容；同日，双方还签订了《北京武夷花园业主公约》，约定业主不得更改、凿、拆承重墙、梁、柱、板、外门窗及玻璃颜色或加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变楼宇任何部分的外貌，不得在楼宇外墙安装任何遮光帘、遮*、花架、天线、旗杆、旗帜、招牌、广告、灯箱、防盗防护设施、晾晒衣架或其他任何伸出物，也不可堵塞任何窗户，不得擅自封闭本物业内未封闭的阳台、平台，不得践踏、占用绿化地，对首层有小花园的住户，种植植物不影响小区美观及其他业户，不得在花园内搭建构筑物。

庭审中，被告虽不认可物业委托管理协议及装饰装修管理协议，称协议上的签字系装修工人所签，但不申请对笔迹进行鉴定，故本院对两份协议的真实性予以认定。

上述协议及公约签订后，原告依约对被告房屋及小区实行了统一的物业管理，被告对涉案房屋进行了拆改装修，原告拍摄了玻璃棚建设现场照片，被告均认可。

经本院现场勘察，被告的拆改装修内容包括：将房屋客厅南侧阳台的窗户和围栏拆除，占用原阳台位置向南搭建了玻璃棚，搭建玻璃棚所使用的材料主要为玻璃和木板，玻璃棚高于1.2米。

上述事实，有物业管理服务协议、装饰装修管理协议、业主公约、照片、现场勘察笔录以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告之间签订了物业委托管理协议，原告依约对被告房屋及小区的共用设施、共用部位实行了统一的物业管理，双方之间系物业服务合同关系，物业服务合同的内容应以物业管理服务协议、装饰装修管理协议、业主公约为准，被告应按合同约定服从物业管理，维护正常的管理秩序。《装饰装修管理协议》中规定一层赠送花园的业主不得在花园内设置高于1.2米的封闭式建筑物”，《业主公约》中规定业主不得加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变楼宇任何部分的外貌，而被告将房屋客厅南侧阳台的窗户和围栏拆除，改变了楼宇的外貌，占用原阳台位置向南在花园内搭建了玻璃棚，且玻璃棚高于1.2米，明显违反了物业服务合同，妨害了物业服务与管理，应承担采取补救措施等违约责任。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告张**于本判决生效后三十日内将北京市通州区通胡大街五号武夷花园牡丹园某号楼某单元某室客厅南侧占用原阳台位置并向南搭建的玻璃棚拆除，并将南侧原有的阳台恢复原状（恢复成给其交房时有围栏的状态）。

案件受理费三十五元，由被告张**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月六日