北京武**限公司与周**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京武**限公司（以下简称原告）与被告周**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人夏微观、李*、被告周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告系北京市通州区通胡大街1号武夷花园月季园某号楼某单元某室的业主，其2010年11月在原告处办理了入住手续，同时与原告签署了《装饰装修管理协议》。2015年5月，被告违反《装饰装修管理协议》约定，在未经任何单位批准的情况下私自违章建设，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，并私自将露台封闭。经原告多次与其协商，至今未果。原告认为，签订《装饰装修管理协议》系双方的真实意思表示，各方均应遵照执行。被告的行为已经严重违反了双方的约定，为了维护广大业主的利益，保证楼体的安全完整，维持《装饰装修规定》的合法履行。现原告起诉到人民法院，请求判令被告将擅自变动的厨房客厅恢复原状，拆除封闭露台的彩钢板恢复原状；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，原告诉讼请求均不认可，我装修动过房屋主体，因为漏水所以在顶楼搭个棚子，原告不给我修漏水。

本院查明

经审理查明：被告周**是北京市通州区通胡大街1号院武夷花园月季园某号楼某单元某室的业主。2010年11月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《武夷花园月季园物业管理服务协议书》，协议书中约定甲方不得对房屋的承重墙、梁、柱、板进行违章凿、拆、搭、建等行为（根据北京市住宅装饰装修管理的有关规定，未经批准擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，乙方有权责令甲方停工，甲方承担恢复原貌及赔偿经济损失的责任），甲方不得擅自圈围园区公共场所及楼房共用部位（楼顶等）的行为，不得进行法律、法规及政府规定禁止的其他行为，协议书中还约定了其他内容；同日，双方签订了《装饰装修管理协议》，协议中约定甲方在装修过程中禁止在楼宇外墙及室内外平台上安装花架、防盗护栏、窗框、卫星天线、遮蓬或太阳能热水器等物件，协议中还约定了其他内容。《武夷花园月季园临时管理规约》中规定本物业区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观，禁止违章搭建，禁止进行法律、法规和本规约禁止业主的其他行为，规约中还规定了其他内容。

上述协议签订后，原告依约为被告房屋及小区提供物业服务，进行物业管理，被告对涉案房屋进行了拆改装修，原告拍摄了现场照片，被告庭审中均认可。2015年5月22日，原告向被告发送了《致客户信》，告知被告拆除承重墙等行为违反了《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第八条之规定“禁止下列影响房屋建筑使用安全的行为：擅自变动房屋建筑主体和承重结构”，同时按照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条之规定“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款之第四条：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款”，为了维护广大业主利益，保证楼体的安全完整，要求被告在看到通知之日起一周内按有关规定恢复原状；6月15日，原告向被告又发送了《致客户信》，告知被告在装修中违反了小区《管理规约》第十二条的规定，被告私自对露天阳台的搭建，未经本楼各产权人及物业管理公司的书面同意，造成不良影响，要求被告在接信之日起立即停工，自行拆除，消除影响。

经本院现场勘察，被告的房屋位于顶层，拆改装修正在进行中，拆改装修内容包括：将涉案房屋厨房的一道承重墙（长度为3.25米、高度为2.335米、厚度为0.23米）、客厅东侧的一道承重墙（长度为1.1米、高度为2.34米、厚度为0.195米）拆除，厨房上方的水泥露台被封闭起来，封闭材料主要为玻璃窗户、铁板和防水材料。

上述事实，有业主资料及交楼书、月季园临时管理规约、月季园物业管理服务协议书、装饰装修管理协议书、致客户信、照片、设计图、现场勘察笔录以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告之间签订了物业委托管理协议，原告依约对被告房屋及小区进行物业管理，双方之间系物业服务合同关系，物业服务合同的内容应以物业管理服务协议、装饰装修管理协议、临时管理规约为准，被告应按合同约定服从物业管理，维护正常的管理秩序。物业管理服务协议中规定被告不得对房屋的承重墙进行违章拆除等行为（根据北京市住宅装饰装修管理的有关规定，未经批准擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，原告有权责令甲方停工，被告承担恢复原貌及赔偿经济损失的责任），不得擅自圈围楼房共用部位（楼顶等），不得进行法律、法规及政府规定禁止的其他行为，《装饰装修管理协议》中规定被告在装修过程中禁止在室内外平台上安装窗框等物件，《武夷花园月季园临时管理规约》中规定本物业区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观，禁止违章搭建，禁止进行法律、法规和本规约禁止业主的其他行为。《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第八条规定，禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构等影响房屋建筑使用安全的行为。被告将承重墙拆除，将露台封闭起来，改变了房屋的主体结构及楼宇的外貌，增加了楼面的荷载，破坏了楼体的安全完整，且原告先后两次致信要求被告将房屋恢复原状，被告均未采取相应措施，被告的行为明显违反了物业服务合同，妨害了物业服务与管理，应承担采取补救措施等违约责任。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”被告辩称因为漏水所以在顶楼搭个棚子，原告不给我修漏水，被告房屋漏水应查找原因，向相关责任人主张权利，其不能以此为由违反物业管理规定，破坏楼体的安全完整，故对该答辩意见，本院不予采纳。因此，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告周**于本判决生效后三十日内将北京市通州区通胡大街1号院武夷花园月季园某号楼某单元某室其拆除的承重墙恢复原状（达到国家规定的相关标准），并拆除封闭露台的材料将露台恢复原状。

案件受理费三十五元，由被告周**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月九日