巴黎美爵**有限公司与北京华海**公司励骏酒店等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人巴**管理有限公司（以下简称巴**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年4月，北京华海**公司励*酒店（以下简称励*酒店）起诉至原审法院称：2013年5月12日，励*酒店与巴**公司签订《租赁合同》，约定巴**公司承租励*酒店位于北**酒店2层3、4、5、20号，使用面积464平方米，租赁期限3年＋2年，励*酒店给巴**公司从实际交付之日起6个月的装修免租期，免租期无需支付租金，但应支付装修期间的物业管理费以及装修时产生的相关费用，免租期满后巴**公司于2013年12月1日至2016年5月31日每月每平方米1100元，每月固定租金人民币510400元，2016年6月1日至2018年5月30日租金上浮之最高限不超过此前租金的8%，物业管理费自2013年6月1日至2016年5月31日每平方米88元，每月为40832元，第4、5年物业管理费上浮不超过此前管理费的10%，租赁保证金为1653696元。其他费用包括电费、水费、燃气费据实结算。拖延支付按照中**银行活期存款利率计算。双方于2013年6月1日交付店铺，租金从2013年12月1日开始计算。签订合同后，巴**公司支付了保证金、租金及物业管理费，但自2014年6月1日起巴**公司拖欠励*酒店租金、物业管理费、电费，经励*酒店多次催要，巴**公司于2015年1月、2月分别向励*酒店支付1000000元，之后不再支付任何费用。刘**作为该公司实际经营人，并且负责与励*酒店签订合同、磋商，也以自己名义与励*酒店协商该案，因此其个人也应承担连带责任。经双方协商未果，故诉至法院要求巴**公司和刘**：1、支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金4665440元；2、支付至2015年5月31日的物业费453235.2元；3、支付至2015年5月31日的水、电费31733.6元。

一审被告辩称

巴**公司辩称：我公司认可励骏酒店所说欠付租金数额、物业费、水、电费的数额。双方于2013年6月1日签订合同，约定6个月的装修免租期，由于天气、政策等影响装修进度，2013年12月1日至2014年3月停止装修，双方协商给予我公司10个月的免租期，我公司从2014年9月起至2015年5月期间经营状况不佳，希望励骏酒店将租金降为6折。

刘**辩称：我与励*酒店商谈是代表公司履行职务的行为，与我无关，我不同意励*酒店的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。励骏酒店与巴**公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，依法成立有效。双方均应依约享有权利、履行义务。根据查明的事实，巴**公司在履行合同期间，未能按照合同约定，履行支付租金、物业费和水、电费的义务，违反了合同约定。故励骏酒店起诉要求巴**公司支付租金、物业费和水、电费的请求，理由充足，法院予以支持。因刘**是代理巴**公司，其行为应是职务行为，励骏酒店要求刘**承担连带责任的请求，没有依据，法院不予支持。巴**公司认可所欠租金、物业费和水、电费的数额，但以其经营不好，要求酌减，依据不足。据此，原审法院于2015年8月判决：一、巴黎美爵**有限公司于判决生效之日起七日内支付北京华**发有限公司励骏酒店截至二Ｏ一五年五月三十一日的房屋租金四百六十六万五千四百四十元；二、巴黎美爵**有限公司于判决生效之日起七日内支付北京华**发有限公司励骏酒店截至二Ｏ一五年五月三十一日的物业管理费四十五万三千二百三十五元二角；三、巴黎美爵**有限公司于判决生效之日起七日内支付北京华**发有限公司励骏酒店截至二Ｏ一五年五月三十一日的水、电费三万一千七百三十三元六角；四、驳回北京华**发有限公司励骏酒店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，巴**公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清，店铺租赁期的起算点以及免租期的起算点应当自实际交付日开始起诉，而非双方暂定的目标交付日。2、原审法院认定的房屋租金数额以及物业管理费数额有误，我公司仅应向励*酒店支付租金及物业管理费305748元，加上水、电费31733.6元，共计337481.6元。故我公司请求撤销原判，依法改判我公司向励*酒店支付租金、物业管理费及水、电费337481.6元，并由励*酒店承担诉讼费用。励*酒店公司同意原审判决。刘**同意原审判决中认定其不承担责任的部分，其他部分的意见同巴**公司，但未向本院提起上诉。

本院查明

经审理查明：励骏酒店（甲方）与巴**公司（乙方）于2013年5月12日签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方座落在北京励骏酒店1层3、4、5、20号房屋，使用面积464平方米；租赁用途作为品牌经营范围使用，经营必须在乙方营业执照确定的范围之内；甲方于2013年6月1日向乙方交付出租店铺，租赁期限为3＋2年；租金具体金额及方式见附件二；甲方给予乙方自出租店铺实际交付之日起6个月的免租期，免租期内无须支付租金，但必须支付装修期间物业管理费以及装修时产生的相关费用；签订合同的同时，乙方向甲方支付出租店铺的租赁保证金，此租赁保证金相当于3个月固定租金和3个月物业管理费的总额；租赁期内出租店铺的水费、电费、通讯费等由乙方承担。附件二约定2013年12月1日至2016年5月31日每月每平方米1100元，每月固定租金人民币510400元，2016年6月1日至2018年5月30日租金上浮之最高限不超过此前租金的8%，物业管理费自2013年6月1日至2016年5月31日每平方米88元，每月为40832元，第4、5年物业管理费上浮不超过此前管理费的10%，租赁保证金为1653696元，包括3个月固定租金1531200元，3个月物业管理费122496元。2014年3月17日，励骏酒店与巴**公司签订《延长免租期协议》，约定：若乙方的店铺能在2014年9月1日或之前，将整个店铺全部装修完毕并开业，甲方同意减免租金及物业费1653696元，并在此基础上再优惠551232元，以抵消2014年2月份租金及物业费，乙方应自2014年3月1日起开始支付租金及物业费。上述协议签订后，巴**公司并未在2014年9月1日或之前开业。

另查，自2013年4月1日至2015年2月9日，巴**公司分多次共向励*酒店交纳租金、房屋押金、装修押金、装修管理费共计4379724元，其中押金1765696元，租金和物业费、水电费2614028元。

原审法院审理中，巴**公司认可其与励骏酒店之间签订合同情况和支付租金情况属实，认可励骏酒店在起诉书中主张的欠付租金、物业费、水电费的数额，并表示其不能支付欠款的原因系公司财务状况不佳。本案审理过程中，巴**公司以刘**对合同签订相关情况存在错误认识为由，否认欠付租金、物业费、水电费的数额，但并未对此提供相反证据。巴**公司还主张涉案房屋的交付时间为2014年3月15日，但亦未对此提供证据。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《延长免租期协议》、电费交纳记录、申请书、律师函、回执、付款明细、汇款单以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，励骏酒店（甲方）与巴**公司（乙方）于2013年5月12日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。巴**公司租用励骏酒店房屋，理应按时支付租金及相关费用。但在合同履行期间，巴**公司违反合同约定，欠付励骏酒店租金、物业费及水电费，励骏酒店有权要求巴**公司支付上述费用。原审法院判决巴**公司支付2015年5月31日之前欠付励骏酒店的租金、物业费、水电费是正确的。

巴**公司上诉主张欠费数额计算有误。对此本院认为，巴**公司在原审庭审中已对其欠费数额予以确认，在无相反证据予以推翻的情况下，其仅以刘**对合同存在错误认识为由否认其自认的事实，理由不足，本院不予支持。巴**公司另主张涉案房屋交付时间应为2014年3月15日，但因双方合同中明确约定房屋交付时间为2013年6月1日，巴**公司亦未对其主张提供证据予以证明，故本院对该主张亦不予支持。

综上，巴**公司的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费21775元，由巴黎美爵**有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费6361元，由巴黎美爵**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十七日