北京华**限公司与北京**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京华**限公司（以下简称华景福**司）与被告北京**有限公司（以下简称华**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员赵**独任审判，公开开庭进行了审理。原告华景福**司的委托代理人邹**、宋**，被告华**公司的法定代表人张**、委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告华景福**司诉称：2011年12月27日，原告与被告签订《经营场地租赁合同》，原告将所持有经营权的坐落于北京市石景**区新岚大厦地下二层人防层及16号楼座至17号楼座建筑面积约12177平方米及半月园出入口建筑面积约550平方米配属电梯、电力、消防等设施租赁给乙方使用。租赁期限13年，自2011年12月16日至2025年3月31日止。原告依据合同于2011年12月16日将租赁房屋交付被告，并给予被告105天免租装修期，自2012年4月1日起开始计算租金。被告承租房屋，开办京西电子市场。被告未按约定于2015年3月15日之前向原告交纳租金及管理费，被告未按照合同交纳租金，是严重的违约行为，为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告房屋租金662500元；2、请求法院判令被告立即给付原告管理费25000元；3、请求法院判令被告立即向原告支付违约金（按照每日7260元的标准，自2015年3月16日计算至实际付清租金之日，计算至起诉之日的金额为2148960元）；4、案件受理费由被告负担。

被告辩称

被**源公司辩称：1、房屋租金和管理费，原告违约在先，交付的房屋不能完全满足商用，只有4800平方米办理了商用营业执照，其他面积不能办理执照，导致房屋不能正常使用，被告有权拒交部分租金和管理费。2、原告要求的违约金超过了法律规定的限度，法律规定违约金不得超过损失的30%，本案中原告没有损失，而且原告也存在违约，被告不应交纳违约金，即使需要交纳，也应当由法院予以调整，降低违约金的计算标准。

本院查明

经审理查明：2010年4月9日，华**公司与北京**业中心（2011年12月23日名称变更为：北京盛**和物业**公司）签订《人民防空工程租赁合同》，其中约定：甲方北京**管理中心，乙方北京华**限公司；一、权属关系：石景山区新岚大厦人防工程及配属设施和出入口属北京**管理中心和北京市**程管理中心共有，北京市**程管理中心委托北京**管理中心全权办理该工程的租赁事宜；二、1、甲方将坐落于北京市石景山区鲁谷路依翠园小区15栋至18栋地下二层人防层及配属设施租赁给乙方使用，建筑面积13000平方米（总建筑面积为13606平方米）。2、地下二层人防出入口归乙方使用，通往地面与第三方公用出口公用，人防专用出口由乙方使用；三、租赁期限20年，自2010年3月1日至2030年2月28日止。2010年2月1日至2010年8月31日为装修期，装修期不计租金。计租日期从2010年9月1日开始。

2010年4月20日，北京**管理中心出具证明，其中明确同意华**公司将上述租赁合同中约定的租赁房屋对外分区经营管理。

2011年11月27日，华**公司与华**公司签订《经营场地租赁合同》，其中约定：甲方华**公司，乙方华**公司；一、场地坐落、面积、交付及用途：1、甲方将所持有经营权的坐落于北京市石景**区新岚大厦地下二层人防层及16号楼座至17号楼座建筑面积约12177平方米及半月园出入口建筑面积约550平方米（总建筑面积为12727平方米）配属电梯、电力、消防等设施租赁给乙方使用；2、地下二层人防半月园南出口、美廉美东侧出口、汽车通道及出入口归乙方使用；3、该房屋用途为法律、法规或行政规章允许范围内的商用，乙方应守法经营。

二、租赁期限为13年，自2011年12月16日起至2025年3月31日止，从交房之日算起（2011年12月16日），甲方给予乙方105天免租装修期。从自2012年4月1日起开始计算租金。

三、租金标准及支付方式、期限：1、租金双方约定2012-2014年度215万元／年；2015-2016年度265万元／年；2017年度291.5万元／年；2018年度320.65万元／年；2019-2024年度352.72万元／年。2、付款方式：2015-2018年度支付方式为年度支付，付款时间为每年度3月15日。3、管理费用2012年-2014年度免交，自2015年起至合同终止，每年度乙方须向甲方支付10万元作为管理费用，支付时间为每年度3月15日。

四、甲方权利和义务中约定甲方负责向乙方提供办理营业执照所需的与权属有关的证明资料。

七、违约责任约定乙方逾期缴纳租金和其他应缴费用每逾期一日，按本合同约定年租金总额折算的日租金双倍支付违约金。

上述合同签订后，华**公司将涉案房屋交付给华**公司使用，华**公司一次性向华**公司支付了前三年的租金。

2015年3月15日，华**公司未按时向华**公司交纳2015年度的租金。2015年3月27日、5月26日、9月、12月份多次发函催缴2015年度租金，经催缴，华**公司分三次，每次交纳租金及管理费共计68.75万元。截止至本案庭审辩论终结前，原、被告双方均认可华**公司尚欠华**公司2015年度的租金66.25万元及管理费2.5万元，二项共计68.75万元。

另查：2015年，石景山区依翠园新岚大厦负二层取得了《人防工程使用证》，其中载明的使用单位为华**公司，使用用途为商业，建筑面积为13606平方米，有效期限为：自2015年9月14日至2016年9月13日。

庭审中，华**公司称其涉案房屋的部分存在一定问题，不能办理营业执照，并提供了（2013）石民初字第2645号民事判决书作为证据，华**公司对此并不认可，认为其并非生效法律文书，而且该文书系被告与他人的纠纷，与原告无关。

华**公司认可使用涉案房屋经营电子市场的相应商户已在华**公司的配合下办理了营业执照，但是提出其转租的经营餐饮、健身等其他业态的商户未能办理营业执照，且存在人防干扰经营的状况，并称目前租赁面积达不到合同约定的租赁面积，但对上述主张华**公司并未提供证据证明；华**公司对此不予认可，并表示根据合同约定原告仅负有配合被告办理营业执照的义务，而且已经配合办理了，对于被告转租的其他商户原告不再具有协助办照的义务，而且转租的次承租人办理营业执照应是法律允许的经营范围，否则未能办理营业执照并非原告的责任。

上述事实，有《人民防空工程租赁合同》、《经营场地租赁合同》、名称变更通知、证明、催缴函、人防工程使用证、当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：华**公司与华**公司所签订的《经营场地租赁合同》系对人防工程的处分行为，经审查，该处分行为已取得了有权单位的认可，且涉案人防工程已取得人防工程使用证，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，合同双方应按照合同的约定全面履行各自义务。

根据合同约定，华**公司作为承租人应按时向出租人华**公司交纳租金及管理费。对于应缴纳费用的数额，应根据合同履行情况进行确认。

根据本案查明的事实，华**公司尚欠华**公司第四个年度的房屋租金66.25万元及管理费2.5万元，而合同约定该部分费用应在2015年3月15日付清，现华**公司主张华**公司给付该部分欠款，于法有据，本院予以支持。现华**公司以其转租的部分商户不能成功办理营业执照为由拒付租金，但其认可其下属商户已在华**公司的配合下办理了营业执照，且未举证证明其他商户未成功办理营业执照系华**公司的原因，故对该抗辩意见，本院不予采纳。华**公司另主张存在人防干扰经营的状况，并称目前租赁面积达不到合同约定的租赁面积，对此其并未提供证据证明，该意见缺乏事实依据，不能成为其拒绝交付租金和管理费的合理理由，故本院亦不予采纳。

另外，因**公司存在逾期支付租金及管理费的情形，现华**公司主张逾期支付租金及相应费用的违约金符合合同约定，本院应予支持。关于违约金金额，华**公司提出违约金计算标准过高，请求法院予以酌减。经本院审查，合同约定的以日租金的双倍按日计付违约金的方式以及原告所主张的按每日7260元的标准，应属于过分高于实际损失的情形，本院将依据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素等情况，对违约金酌情予以调整。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、北京**有限公司于本判决生效后七日内，给付北京华**限公司房屋租金六十六万二千五百元、管理费二万五千元及违约金九万元，以上三项合计七十七万七千五百元；

二、驳回北京华**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万四千七百四十六元，由北京**有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月十七日