蒋*土地租赁合同纠纷审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人蒋*与被申请人盛海才土地租赁合同纠纷一案，北京**民法院于2014年4月16日作出（2013）昌民初字第00252号民事判决。蒋*不服该判决，上诉至本院，本院于2014年8月15日作出（2014）一中民终字第04700号民事判决，驳回上诉，维持原判。蒋*向本院提出再审申请，本院于2015年11月4日作出（2015）一中民申字第02794号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

蒋*在一审起诉时称：2008年，蒋*与盛*才签订《土地出租使用合同》，约定盛*才把位于北京市昌平区回龙观镇西半壁店北清路南、京包路东北端、东至盛*才原有小平房西墙，东西长70米、南北长40米的白地一块，另有小院一个，内有房屋9间租给蒋*使用；年租金5万元，半年一付；租赁期限为2008年4月20日至2013年4月20日止。该合同就租地用途、付款方式、水电使用方法、合作合法经营、拆迁补偿及双方权利义务进行了约定。合同签订前，2008年4月8日，蒋*交给盛*才租地款15000元，盛*才给蒋*出具收条一张，内容为：今收到租地款15000元整。合同签订后，盛*才把上述白地交与蒋*使用，小院及院内房屋并未交付。蒋*依据合同约定，在盛*才交付的白地上投资2300万元建一高档餐巾纸二次加工厂。自2008年4月26日开始，蒋*用自己筹集到的资金260万元准备建筑材料，边购买、运输材料，边组织施工，截至2008年5月12日，蒋*建成房屋19间，约2000平方米。2008年6月底，蒋*突然接到电话称家父病逝，便紧急回河南老家奔丧。2008年7月底，当蒋*从老家赶回北京后，发现上述19间房屋已被拆除。2008年7月，蒋*持双方签订的合同找盛*才理论，盛*才向蒋*出示了其与合伙人果**于2007年6月1日同北京市昌平**农工商合作社签订的《农业大棚承包合同》，合同约定占地总面积为70亩，合同承包期为两年，自2007年6月1日起至2009年5月31日止。该合同还约定：盛*才在承包期内按照双方约定的经营范围从事生产经营，不准改变土地的性质和地貌，不准搞建筑、林业、果树种植、堆放砖瓦沙石和钢材、木材，不准转租，不准利用大棚作库房或住人；未经发包方同意私自转租搞其他经营项目或进行建筑，改变土地性质时，发包方有权终止合同。在提交上述合同的同时，盛*才还向蒋*递交了2008年4月10日签发的通知一份，该通知载明：“盛*才：你与村委会签订的土地农业大棚承包协议，由于上级政府将对此地用途进行规划调整，望你接到通知后停止一切建筑。对已完成的建筑房屋，不允许转让或出租。特此通知。西**委会。2008年4月10日。”盛*才故意隐瞒其与西**村委会签订的《农业大棚承包合同》，擅自同蒋*签订《土地出租使用合同》，且违反其同村委会所签合同中不准转租等条款，违反我国相关法律规定，构成合同违约；盛*才与村委会签订合同约定合同终止之日为2009年5月31日，而其同蒋*签订的合同终止之日为2013年4月20日，超出原承包期限，构成合同无效；2008年4月10日西**村委会发出通知，盛*才明知故犯，于2008年4月20日又同蒋*签订《土地出租使用合同》，构成诈骗；2008年7月，蒋*所建房屋被拆除后，盛*才又在原地址重新建起房屋，用于出租，自收房租，构成违法。在此期间，蒋*多次找盛*才协商赔偿事宜未果，为维护自己的合法权益，现蒋*诉至法院，诉讼请求：一、依法确认蒋*与盛*才于2008年4月20日签订的《土地出租使用合同》无效；二、判令盛*才返还蒋*租地款15000元；三、判令盛*才赔偿蒋*因建造房屋给蒋*造成的建筑材料费、工时费1642888.45元；四、判令盛*才偿付蒋*从2008年4月20日至2013年1月20日期间9间房屋及院落租金461700元；五、判令盛*才返还蒋*因国家修建京包公路占地补偿款20万元；六、判令盛*才赔付蒋*在土地承租期内未经蒋*同意在蒋*承租的土地建造房屋出租经营，剥夺蒋*的经营权，给蒋*造成的经济损失费40万元；七、本案诉讼费由盛*才承担。

盛*才在一审答辩时称：一、蒋*的诉讼请求不明确。蒋*要求确认双方于2008年4月20日签订的《土地出租使用合同》无效，实际上，蒋*与盛*才曾签订过两份《土地出租使用合同》，一份于2007年4月20日签订，年租金为5万元；另外一份于2007年8月30日签订，年租金为3万元。在2008年4月20日，蒋*、盛*才并未签订过《土地出租使用合同》。二、基于2007年8月30日签订的合同，盛*才对蒋*主张返还租地款不认可。合同约定的租赁时间为2008年4月20日至2013年4月20日，年租金为3万元，半年一付，而蒋*向盛*才支付了15000元租金后，一直未向盛*才支付租金，违反了合同的主要义务。三、基于2007年4月20日签订的合同，盛*才对蒋*的其他诉讼请求不认可。1、蒋*、盛*才签订合同时间是2007年4月20日，约定的租赁期限自2008年4月20日开始，签订合同时并没有禁止建房。村委会政策是2008年4月10日要求不允许建房，政策发生了变化，盛*才与蒋*签订合同时并不能预见一年后会因为政策变化不允许建房。此情况属于《合同法》第九十四条第一款规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情况，而并非盛*才违约。2、盛*才在接到通知后第一时间已告知蒋*不允许建房，并主张解除合同，因为由于政策变化，不能实现合同目的。盛*才已经尽到了自己应尽的附随义务，符合合同履行中的诚实信用原则。3、蒋*在明知不允许建房的情况下，仍顶风抢建，在此期间，盛*才和城市管理监察大队都曾找过蒋*，责令停止土地违法行为。4、蒋*所建房屋属于违章建筑，已被回龙观镇人民政府城镇建设管理办公室确认。同时，非法财产不受法律保护。5、蒋*不顾盛*才的劝阻和城建的通知要求，强行建房，其损失是由于自己的原因造成的，应当由其自行承担责任。综上，盛*才认为蒋*的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。四、蒋*的诉求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。蒋*就与盛*才签订的《土地出租使用合同》于2009年2月24日向北京**民法院提起诉讼，提出了返还租金15000元、赔偿经济损失60万元等诉求，后于2009年10月22日申请撤诉。蒋*于2012年10月9日再次就与盛*才签订的《土地出租使用合同》起诉，主张退还租金、赔偿损失等诉求，已经超过诉讼时效，不应得到法律的保护。综上所述，盛*才认为蒋*的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。

一审法院查明

一审法院审理查明：2007年6月1日，北京市昌平区回龙观镇西半**农工商合作社（甲方、以下简称西半**农工商合作社）与盛**、果**（乙方）签订《农业大棚承包合同》，约定甲方将位于北京市昌平区回龙观镇西半壁村南侧、京包公路东侧，占地总面积约70亩的二方地出租给乙方，用于种植草莓、蔬菜及其他农作物使用，合同期限自2007年6月1日起至2009年5月31日止。后盛**（甲方）与蒋*（乙方）签订《土地出租使用合同》。该合同约定：甲方将位于北清路南紧绿化带南，西紧临京包路路东北端，东到甲方原有小平房西墙，东西长约70米，南北约40米的空白地一块，以及甲方原有一个小院，内有平房9间，出租给乙方使用；租地用途为农家院、住宿；年租金为5万元，半年付一次；租赁期间自2008年4月20日至2013年4月20日；在合同期内，乙方建房时如有城管等各部门检查，一切由甲方协调解决，协调不成房建不成的甲方无条件退还乙方所有全款租金，但乙方建房不得超出6米，如超出由乙方负责；拆迁补偿时，谁投资谁受益，对乙方投资的地上物资产进行补偿时，补偿金全部归乙方所有，甲方无权干涉索要补偿金，甲方并无条件退还乙方剩余租金。本案庭审中，蒋*称承租上述土地系用于建立餐巾纸厂，二次再生产。

合同签订后，盛*才将租赁物交付蒋*，蒋*在土地上建造了建筑物，但未办理合法审批手续。2008年4月8日，蒋*向盛*才支付租金15000元。2008年4月10日，北京市昌**村村民委员会发出通知，内容为：“盛*才：你与村委会签订的土地农业大棚承包协议，由于上级政府将对此土地用途进行规划调整，望你接到通知后停止一切建筑。对已完成的建筑房屋，不允许转让或出租。”2008年4月30日，北京市昌平区回龙观镇人民政府城镇建设管理办公室作出《责令停止土地违法行为通知书》，内容为：“蒋*：经查你在西半壁店村，京包路东侧正建平房，长50米，宽18米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和昌平区回龙观镇土地管理的规定，现责令立即停止违法行为，听候处理。”现蒋*建造的建筑物已被拆除。

一审庭审中，蒋*主张上述《土地出租使用合同》的签订日期为2008年4月20日，盛海才主张为2007年4月20日。盛海才还主张上述15000元款项系蒋*向其支付的另一地块的租金，并向法庭提交签约日期为2007年8月30日的《土地出租使用合同》一份。该合同主要约定：蒋*承租位于北清路南紧绿化带南（即青菜大棚北），西是京包路路东北端，东西长约75米，南北约40米的白地一块；年租金为3万元，半年付一次；租赁期限自2008年4月20日至2013年4月20日。

一审法院认为

一审法院判决认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，根据蒋*、盛*才双方提供的证据，法院对蒋*主张的争议《土地出租使用合同》签订于2008年4月20日的事实予以确认。根据该合同，盛*才将其承包的农民集体所有的土地出租给蒋*用于非农业建设，违反了我国相关法律的强制性规定，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。盛*才主张蒋*于2008年4月8日支付的15000元系另一地块的租金，对此法院认为，债务人对债权人负有数宗债务的，在债务人所提供的履行不足以清偿全部债务时，债务人有权选择其所清偿的具体债务，据此法院认定该15000元系蒋*支付的本案争议合同的租金。现蒋*要求盛*才返还租金15000元的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。因蒋*在涉案土地上建造建筑物未经过合法审批，故其要求盛*才赔偿建筑材料费及工时费共计1642888.45元，法律依据不足，法院不予支持。蒋*以盛*才未依约交付9间房屋及院落为由，要求盛*才偿付租金人民币461700元，事实及法律依据不足，法院不予支持。蒋*要求盛*才给付占地补偿款20万元，举证不足，法院不予支持。蒋*以盛*才未经蒋*同意在涉案土地上建造房屋并出租经营，剥夺了蒋*的经营权为由，要求盛*才赔偿经济损失40万元，法律依据不足，法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、蒋*与盛*才于二○○八年四月二十日签订的《土地出租使用合同》无效。二、盛*才返还蒋*租金人民币一万五千元，于本判决生效后十日内执行。三、驳回蒋*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审上诉人诉称

蒋*不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、改判被上诉人赔偿上诉人建筑材料费及工时费1642888.45元；2、改判被上诉人未依约交付9间房屋及院落租金461700元；3、改判被上诉人给付上诉人占地补偿款5万元；4、改判被上诉人赔偿上诉人经济损失10万元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院严重超过审限，一审共审理18个月，超过法定的审限。2、一审法院对被上诉人故意隐瞒其与西半**合作社签订的《农业大棚承包合同》的事实未予查清。盛海才与蒋*签订合同时已知道其与西半**商合作社的合同快到期，分明是有意欺骗，因此给蒋*造成的经济损失要承担全部赔偿责任。3、一审法院对蒋*建筑物拆除没有查清。回龙观政府拆除房屋并未通知到蒋*本人，因此拆除违反法定程序。被上诉人在拆除蒋*建造的房屋后，又在原址建起房屋并且租赁出去，那为何要拆除蒋*建造房屋，拆除依据是什么，一审并未查清。4、一审法院判决适用法律不当。蒋*与盛海才签订的合同是无效的，由于无效合同给上诉人造成的损失，被上诉人应当赔偿，一审法院认定上诉人建造的建筑物未经合法审批就不予赔偿是完全错误的。在本案合同未被确认无效前，被上诉人拒不交合同约定的9间房屋及院落，应当偿付租金。上诉人在一审申请调取相关证据，请求法官现场勘验，还提交了笔迹鉴定申请，一审法院均未采纳，造成重要事实未予查明，严重违法。

盛*才服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

二审法院查明

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。

二审法院认为

二审法院判决认为：蒋*所提交的合同签订时间为2007年4月20日，但在“2007”处有修改，被改动的时间无法确定。蒋*主张系盛**改动，真实时间为2008年4月20日，盛**对此予以否认，并提交其持有的租赁合同复印件，时间亦为2007年4月20日，但未能提交原件，并表示原件已找不到。一审法院根据双方提供的证据认定合同签订时间为2008年4月20日。鉴于盛**不能提交其持有的合同原件，且盛**与西半壁店村合作社签订的合同时间为2007年6月1日，一审法院的判定并无不妥，盛**二审亦并未上诉，二审法院对合同签订的时间予以确认。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。盛海才转租土地未经得西半壁店村合作社的同意，且转租用途为非农业建设，而诉争土地仍为耕地，属西半壁店村合作社集体所有，故蒋*与盛海才之间的租赁合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，盛海才应当返还蒋*其交纳的租金15000元。

2008年4月10日西半壁店村委会通知盛海才停止一切建筑，并不允许转让或出租。2008年4月30日回龙观政府通知蒋*停止违法建设。2008年5月1日，昌平区城市管理监察大工业队通知蒋*违反规定审批建设并要求其改正违法行为，在该通知书上有蒋*签字。故蒋*应当知道其建造房屋的行为违法，应及时停止建造房屋。另蒋*在承租的土地上建造房屋，应当向有关部门申请办理审批手续，在无任何合法审批手续的情况下，蒋*坚持建设房屋，后被依法拆除，其应当自行承担责任。蒋*主张系盛海才未告知其诉争土地上不能建造房屋，所以应当承担相应责任，无事实和法律依据，故对于蒋*要求盛海才赔偿建筑材料费及工时费的请求，二审法院不予支持。

按照合同约定，盛*才需向蒋*交付9间房屋及院落，实际合同履行中盛*才并未交付使用，蒋*据此要求盛*才支付9间房屋应付的租金。因双方租赁合同被认定为无效，蒋*要求盛*才支付按照合同约定给付房屋的租金，无事实和法律依据，二审法院不予支持。关于蒋*请求盛*才给付其占地补偿款的主张，一审法院已经调取了相关证据，明确证明盛*才并未得到占地补偿款，且蒋*与盛*才的租赁合同无效，蒋*该项主张无事实与法律依据，二审法院不予支持。蒋*主张盛*才在未经其同意的情况下在诉争土地上建造房屋出租，但未向法庭提交证据予以证明，且蒋*与盛*才的租赁合同被认定为无效，蒋*要求赔偿其该项经济损失，没有事实和法律依据，二审法院不予以支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

再审申请人称/抗诉机关称

蒋*向本院提起再审称：盛*才在明知该地用途并非建设用地，且不允许建设的情况下，隐瞒租赁期只剩一年多的事实，将土地租赁给蒋*，蒋*受骗租地投资，一、二审判决对盛*才隐瞒重要事实、欺诈行为等基本事实未予认定，直接导致合同无效后的赔偿责任认定错误；一、二审判决关于“2008年4月30日回龙观镇政府通知蒋*停止违法建设，2008年5月1日昌平区城市管理监察大队通知蒋*违反规定审批建设并要求其纠正违法行为，在该通知书上有蒋*签字，故蒋*应当知道其建造房屋的行为违法”的认定不当，蒋*在施工过程中，从未收到过回龙观镇政府的任何通知，也没有收到昌平区城市管理监察大队的任何通知，盛*才向法院提交的城管通知上蒋*的签名并非其本人签署；一、二审判决关于蒋*应当知道其建造房屋的行为违法，应对房屋被拆迁自行承担责任，据此驳回了蒋*要求赔偿损失的诉讼请求的处理不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的规定，法院应对盛*才隐瞒重要事实、欺骗签约的行为予以认定，同时如果法院认定蒋*对损失的造成也有责任，也应该是双方对损失予以分担。综上，请求法院依法判令：1、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00252号及北京**人民法院（2014）一中民终字第04700号民事判决；2、改判盛*才赔偿蒋*因建造房屋给蒋*造成的建筑材料费、工时费1642888.45元。再审审理期间，蒋*明确表示对其在一审审理中提出的除上述要求改判的再审请求外，其他诉讼请求均不再坚持。

盛*才服从一、二审法院判决。

本院认为

本院再审认为：关于合同效力问题。因盛海才与蒋*签订的《土地出租使用合同》中关于租地用途的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，一、二审法院认定《土地出租使用合同》无效并无不当。

合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，一、二审法院在确认合同无效后并未对造成无效的过错责任进行认定，亦未对蒋*的建房实际损失进行审查。因本案所涉的责任认定及蒋*建房损失需待进一步查清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2014）一中民终字第04700号民事判决及北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00252号民事判决；

二、本案发回北京市昌平区人民法院重审。

裁判日期

二〇一六年四月十二日