关**等与张**等确认合同有效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告关**、苑××与被告张**、胡*，第三人北京京**开发公司（以下简称京**司）确认合同效力纠纷一案，本院于×4年3月4日立案受理，依法由代理审判员常晓*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关**及原告关**、苑××之委托代理人吴**与被告张**、胡*之委托代理人陈**、熊*到庭参加了诉讼，第三人京**司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。

原告诉称

关**、苑**诉称：2005年1月，张**、胡*原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了两套回迁楼房。2009年1月1日，双方签订房屋买卖合同，约定张**、胡*将位于北京市海淀区门头馨村南区19号楼3门×号，二居室，建筑面积90.65平方米，出售给我方，价款为人民币50万元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后，双方按照协议约定于2009年1月3日共同办理买卖房屋的手续，我方将购房款交给了卖方，卖方将该房的《回购回迁房的协议》收据、及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给我方，我方随即装修并居住至今。现在开发商发出办理《房屋所有权证》的通知，我方要求张**、胡*协助办理房产登记手续，但他们说，现在太忙，没时间。还说我们之间的买卖到底合法不合法。我方找到办证单位交涉，办证单位让双方到法院诉讼以确认房屋买卖合同是否有效。我方认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自主房的购权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京**民法院关于印发《北京**民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，我方购买张**、胡*的回迁房的《房屋买卖协议》合法有效。诉讼请求：1、请求判决确认关**、苑**与张**、胡*签订的《房屋买卖合同》合法有效。

被告辩称

张**、胡*辩称：首先，本案中只涉及双方之间的合同，与案外人没有直接的利害关系，故我们认为京**司在本案中没有第三人的地位，根据民事诉讼法的规定，我方不同意追加其为本案的第三人。其次，针对关**、苑**的起诉，我们不同意其诉讼请求。当初双方商量的是买卖房屋的使用权，并不知道房屋可以办理产权。签订买卖合同时房屋并没有产权，而且房屋价格如今也产生了巨大变化，所以不同意履行。合同是无效的，并且合同根本无法实际履行。

本院查明

经审理查明：京**司（甲方）与张**（乙方）于2005年1月31日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村119号楼3单元×号，建筑面积90.65平方米，购房人实际应交购房款人民币317448元。同日，张**向京**司交纳上述房屋的房款317448元。2009年1月1日，张**、胡*（甲方）与关**、苑**（乙方）签订协议书，约定甲方自愿将位于门头馨村（魏家村）19号楼3门×二居室楼房一套出卖给乙方，乙方根据需要自愿购买甲方位于门头馨村（魏家村）19号楼3门×二居室楼房一套；该套楼房建筑面积为90.65平方米，总价格50万元；甲方收到该房款后，及时将已取得的房屋入住证明及该套房有关的一切手续资料全部以原件提供给乙方；自协议签订之日起，房屋所有权转让到乙方，乙方则拥有该套楼房的所有权；由于该房屋未办理产权证明，在办理产权证明及房产过户等事宜时，甲方应义务无偿提供帮助，甲方不得以各种理由拖延办理，所发生的费用全部由乙方承担；甲乙双方因此房发生家庭内部纠纷，由甲乙双方自行解决，但不得影响乙方对房屋的正常使用，直到办完产权证过户为止。2009年1月3日，张**出具收条，内容为：“今收到关**交来购买门头馨村（魏家村）19号楼3门×号两居室房屋的购房款全额人民币：伍拾万元整（50万元）。”关**与苑**系夫妻关系，张**与胡*系夫妻关系。

诉讼过程中，京**司向本院出具证明，内容为：“确认张**签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村119号楼3单元×号的现地址是北京市海淀区门头馨村南区19号楼3单元×号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京**屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：“开发商为北京京**开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”

因本案涉案房屋的所有权现登记在京**司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京**司作为本案第三人参加诉讼。京**司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。

上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、收据、

协议书、收条、证明等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张**与京**司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且已向京**司支付全部房款。张**、胡*与关**、苑**就涉案房屋所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故本院确认张**、胡*与关**、苑**签订的房屋买卖协议书有效。张**、胡*主张双方买卖的是房屋的使用权，无事实依据，本院不予采信。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

张**、胡*与关**、苑**于二ＯＯ九年一月一日就门头馨村（魏家村）十九号楼三门×号（现地址为北京市海淀区门头馨村南区十九号楼三单元×号）房屋所签订的房屋买卖协议书有效。

案件受理费三十五元，由张**、胡*负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月二十九日