张**等与关**等确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、胡*因房屋确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，张**、胡*及其委托代理人陈**、关**、苑**及其委托代理人吴**、北京京**开发公司（以下简称京**司）委托代理人刘*到庭参加了诉讼。现已审理终结。

一审原告诉称

关**、苑**在原审法院诉称：2005年1月，张**、胡*原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了两套回迁楼房。2009年1月1日，双方签订房屋买卖合同，约定张**、胡*将位于×区19号楼3门201号，二居室，建筑面积90.65平方米，出售给我方，价款为人民币50万元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后，双方按照协议约定于2009年1月3日共同办理买卖房屋的手续，我方将购房款交给了卖方，卖方将该房的《回购回迁房的协议》收据、及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给我方，我方随即装修并居住至今。现在开发商发出办理《房屋所有权证》的通知，我方要求张**、胡*协助办理房产登记手续，但他们说，现在太忙，没时间。还说我们之间的买卖到底合法不合法。我方找到办证单位交涉，办证单位让双方到法院诉讼以确认房屋买卖合同是否有效。我方认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自主房的购权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京**民法院关于印发《北京**民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，我方购买张**、胡*的回迁房的《房屋买卖协议》合法有效。诉讼请求：1、请求判决确认关**、苑**与张**、胡*签订的《房屋买卖合同》合法有效。

一审被告辩称

张**、胡*在原审法院辩称：首先，本案中只涉及双方之间的合同，与案外人没有直接的利害关系，故我们认为京**司在本案中没有第三人的地位，根据民事诉讼法的规定，我方不同意追加其为本案的第三人。其次，针对关**、苑**的起诉，我们不同意其诉讼请求。当初双方商量的是买卖房屋的使用权，并不知道房屋可以办理产权。签订买卖合同时房屋并没有产权，而且房屋价格如今也产生了巨大变化，所以不同意履行。合同是无效的，并且合同根本无法实际履行。

一审法院查明

原审法院经审理查明：京**司（甲方）与张**（乙方）于2005年1月31日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为×村119号楼3单元201号，建筑面积90.65平方米，购房人实际应交购房款人民币317448元。同日，张**向京**司交纳上述房屋的房款317448元。2009年1月1日，张**、胡*（甲方）与关**、苑**（乙方）签订协议书，约定甲方自愿将位于×村19号楼3门201二居室楼房一套出卖给乙方，乙方根据需要自愿购买甲方位于×村19号楼3门201二居室楼房一套；该套楼房建筑面积为90.65平方米，总价格50万元；甲方收到该房款后，及时将已取得的房屋入住证明及该套房有关的一切手续资料全部以原件提供给乙方；自协议签订之日起，房屋所有权转让到乙方，乙方则拥有该套楼房的所有权；由于该房屋未办理产权证明，在办理产权证明及房产过户等事宜时，甲方应义务无偿提供帮助，甲方不得以各种理由拖延办理，所发生的费用全部由乙方承担；甲乙双方因此房发生家庭内部纠纷，由甲乙双方自行解决，但不得影响乙方对房屋的正常使用，直到办完产权证过户为止。2009年1月3日，张**出具收条，内容为：“今收到关**交来购买×村19号楼3门201号两居室房屋的购房款全额人民币：伍拾万元整（50万元）。”关**与苑**系夫妻关系，张**与胡*系夫妻关系。

诉讼过程中，京**司向法院出具证明，内容为：“确认张**签订的回购回迁房协议中回迁房×村119号楼3单元201号的现地址是×村南区19号楼3单元201号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京**屋管理局就×村小区的房屋性质及上市交易限制情况向法院复函称：“开发商为北京京**开发公司，房屋坐落为北京市海淀区×村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，×村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，×村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”

因本案涉案房屋的所有权现登记在京**司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，法院依法追加京**司作为本案第三人参加诉讼。京**司就涉案房屋的相关情况，向法院出具证明予以说明，但未到庭应诉。

上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、收据、协议书、收条、证明等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张**与京**司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且已向京**司支付全部房款。张**、胡*与关**、苑**就涉案房屋所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故法院确认张**、胡*与关**、苑**签订的房屋买卖协议书有效。张**、胡*主张双方买卖的是房屋的使用权，无事实依据，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：张**、胡*与关**、苑**于二ＯＯ九年一月一日就×村十九号楼三门二Ｏ一号（现地址为×村南区十九号楼三单元二Ｏ一号）房屋所签订的房屋买卖协议书有效。

上诉人诉称

张**、胡*不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：一审法院追加第三人属程序违法；根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，双方之间签订的买卖协议书无效；该协议书无法实际履行。

关**、苑**、京**司服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：京**司与本案争议有法律上的利害关系，一审法院追加其作为第三人有利于查清事实正确处理，程序并无不当。《城市房地产管理法》第三十八条之规定不属于效力性禁止性规定，不能作为认定合同无效的依据。双方买卖协议书是否能够履行，与是否有效不是同一法律关系，不影响合同效力。

综上所述，张**、胡*上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由张**、胡*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由张**、胡*负担（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日