绳**与徐*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）绳XX（以下简称姓名）与被告（反诉原告）徐*（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，并在诉讼中依职权追加北京链**有限公司（以下简称链家公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。绳XX及其法定代理人绳X、委托代理人刘**、刘**，徐*及其委托代理人冀**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

绳XX诉称：绳XX患有精神分裂症，与妻子在十多年前已经离婚，多年来一直和儿子绳X生活在一起。2012年12月29日，绳XX在儿子绳X不知情的情况下，与徐*签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，并交纳了定金10万元。绳X知情后，立即向徐*说明了绳XX患有精神分裂症的实情，要求退还已经交付的款项，但遭到徐*的拒绝。我方认为，绳XX系精神分裂症患者，与徐*签订一系列合同是在绳XX不能辨别自己的行为情况下的行为，应为无效合同，因此诉至法院，请求法院确认绳XX与徐*在2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》无效，退还我方定金10万元。

被告辩称

徐*辩称：不同意绳XX的诉讼请求。双方签订房屋买卖合同的过程中，绳XX一系列活动表现正常，能正常表示自己的意志，没有异常。绳XX是否属于无民事行为能力或限制民事行为能力的人，应依法认定。绳XX虽然主张其患有精神分裂症，但是其自己掌握大量资金，显然不符合常理。

链**司述称：绳XX自始至终都对房屋买卖交易的过程十分清楚，完全能够辨认自己的行为。绳XX2012年12月与我公司联系咨询购房事宜，告知我公司希望购买的房屋的价格不超过200万，后我公司带绳XX积极看房，最终促成其与产权人徐*达成交易。绳XX与徐*就房价款，支付方式，过户时间等交易环节达成一致意思，并对支付居间服务费37620元没有异议的情况下，签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等法律文件。当时绳XX告知我公司，其另有一套房屋在售，等房屋售出后拿到房款，便可支付徐*首付款110万元。上述情况可以看出，绳XX当时的意识非常清醒，完全能够辨认自己的房屋买卖行为以及相应的后果，其所签署的居间服务合同应认定为有效。绳XX提交的安定医院出具的诊断证明书可以看出，该证明书是在2013年5月出具，医生诊断为精神分裂症，建议休息一个月。该证明书无法体现出精神健康状态，更没有办法体现出绳XX是无民事行为能力人或者是限制民事行为能力人。因此，绳XX不应当被认定为无民事行为能力人。我公司的居间服务已经完成。据我公司所知，绳XX已经另行购房，其与产权人徐*无法交易的原因是无法按期支付首付款，为了避免承担相应的法律后果，才提出其是精神病人，主张合同无效。

徐*反诉称：我与绳XX于2012年12月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，我出卖自己名下的位于北京市XX区XXXX里XX号楼XXXX号房屋，房屋价款及家具家电、装修及配套设施总计171万元，绳XX于2013年1月15日前支付房款110万元（含定金10万元）；2013年2月8日前支付房款61万元；如绳XX逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日，我有权解除房屋买卖合同，绳XX应以相当于房屋总价款的20%支付违约金。在合同签订后，绳XX一直按照约定的期限履行付款义务，已经构成违约。因此提起反诉，请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，绳XX支付违约金342000元。

绳XX针对徐*的反诉称：不同意徐*的反诉请求。徐*明知绳XX为无民事行为能力人，仍与其签订合同，主观上具有恶意，双方之间签订合同所涉及的房屋在未经绳XX的监护人追人的情况下，徐*将房屋转卖给第三人，存在事实上的违约。并且我方认为合同自始无效，不存在违约问题，对方主张的违约金标准也过高。

链**司针对徐*的反诉称：同我公司对于绳XX的答辩意见。

本院查明

经审理查明，2012年12月29日，绳XX与徐*签订《买卖定金协议书》，（以下简称定金协议），约定徐*拟向绳XX出卖其位于北京市XX区XXXX里XX号楼XXXX号房屋（以下简称诉争房屋），房屋价格为170万元，绳XX于定金协议签署时向徐*支付定金10万元，签署定金协议后1个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同，如徐*违约，徐*应向绳XX双倍返还定金；如绳XX违约，则徐*收取的定金不予退还。当日，绳XX向徐*支付定金10万元。

2012年12月29日，绳XX与徐*签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），徐*向绳XX出卖诉争房屋，经北京链**有限公司（以下简称链家公司）居间服务，双方约定房屋成交价格为171万元（包括房屋家具、加点、装饰装修及配套设施设备等作价31万元），签订房屋买卖合同时支付定金10万元。另，双方约定在房屋买卖合同签订之日起90日内，办理转移登记手续。在过户当日将房屋交付给绳XX。在违约责任部分，双方约定了逾期交房及逾期付款的违约责任：逾期付款在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2012年12月29日，绳XX、徐*与链**司另签订补充协议，约定绳XX购买诉争房屋的总价款为171万元，绳XX应于2013年1月15日前支付110万元（包含已付定金10万元），于2013年2月8日前支付61万元，于2013年2月8日共同办理所有权转移登记手续，并在过户当日办理物业交割手续，房屋所涉及税费均由绳XX承担。

经当庭询问，徐*表示签订合同时绳XX本人、中介及徐*三方都在场。绳XX认可其自行取出10万元现金予以交付。

为证明精神状况，绳XX提交了北京**三医院2013年1月21日诊断证明书、首都医**安定医院病历及2013年5月诊断证明书及残疾证，证明其患有精神分裂症。徐*主张，安定医院的病历系在1981年至2010年期间，而诊断证明均在签订房屋买卖合同之后发生，残疾证所载的精神残疾也不代表有精神分裂症，不认可与本案的关联性。绳XX另提交水碓子社区居委会证明：“绳XX，绳X父子俩共同居住在水碓子东里XX-XXXX室，绳X是绳XX的儿子。绳XX是精神残疾人员，绳XX的原监护人是其父亲，现已去世，现其母亲长期住院神志不清，现在绳XX与其儿子共同居住，由儿子绳X监护。”绳XX另提交水碓子社区居委会于2012年4月9日出具的指定监护人通知书：“兹有我辖区居民绳XX（男，1960年7月23日出生，身份证号码：×××，住北京市朝阳区水碓东里23楼1006号）因长期患有精神分裂症，属精神残疾。鉴于绳XX的父亲绳立元于2012年4月4日去世，绳XX的母亲张**患老年痴呆症长期住院，无能力担任绳XX的监护人，绳XX利益无配偶，目前与儿子绳X（男，汉族，1992年5月29日出生，身份证号码×××，住北京市朝阳区水碓东里XX楼XXXX号）共同居住。经查，绳X已经成年，身体健康无精神类疾病，认知能力正常，愿意并有能力担任绳XX的监护人，故现指定绳X担任绳XX的监护人。”徐*对上述证明真实性认可，但认为居委会不能对绳XX是否具有民事行为能力进行认定。

经绳XX申请，本院指定法大法庭科学技术鉴定所对绳XX在2012年12月29日签订合同时是否具有民事行为能力、在本案中是否具有诉讼行为能力进行鉴定。鉴定机构于2013年10月25日出具法大（2013）医鉴字第1084号鉴定意见书，其中“检查所见”载：“被鉴定人绳XX意识清楚，定向力完整，年貌相符，衣着尚整，手中把玩‘沉香’小石子，对鉴定检查表现态度随意。询问下自述出生于北京，初中毕业，在公交当警卫、扫地。自称有脑血栓病史。问及签订购房合同一事，回答随意，对何时签的合同，房子的位置，多大的房子等均‘记不清’、‘记不起来’。但表示确实签过一份合同，是自己签的字。问及病情及在精神病院住院情况时，答：记不住。问及是否离婚，则不予理睬，并哼唱京戏。检查难以深入，未见精神病症状。”“分析说明”部分载：“据现有资料，被鉴定人绳XX精神异常多年，主要表现关系妄想、嫉妒妄想、被害妄想等。长期在精神科门诊治疗，曾多次在精神病专科医院住院治疗，均诊断为精神分裂症。本次鉴定检查，被鉴定人意识清楚，对检查欠配合，能大致陈述个人一般情况，问及关于购房合同一事时，表现回避。未见精神病性症状。综上所述，按照《中国精神障碍分类与诊断标准（第三版）》（CCMD-3），被鉴定人诊断为精神分裂症。现代精神病理学认为，精神分裂症是一组以存在感知、思维、情感和行为等多方面障碍，精神活动不协调为特征的精神障碍，一般病程迁延。本案中，被鉴定人病程迁延，长期服抗精神病药物维持治疗。但自2009年5月至2013年5月其病情平稳，没有证据表明被鉴定人绳XX于2012年12月29日签订合同时受精神病性症状直接支配。综合分析，我们认为，据目前材料，难以对其签订合同时的民事行为能力进行评定。”鉴定机构另出具法大（2014）鉴字第67号法医学鉴定意见书，其中“检查所见”载明：“被鉴定人绳XX意识清楚，定向力完整，年貌相符，衣着尚整，手戴玉石样材质手链，怀揣大屏幕手机；接触被动，回答切题。对鉴定检查表现态度随意，问其打的什么官司，称‘那天我儿子看一张合同，上边是房屋买卖的事，后来有人来敲我们家的门，具体我想不起来了。’称记不起房屋买卖纠纷的事，不记得他们家房子在哪儿。问是谁告谁？答‘不清楚。第一次是我告他们，后来，他们好像反告我。我告诉他们是想把合同上写的钱要回来。’问：‘多少钱？’答：‘记不住’。问：‘什么钱？’答：‘因为房子的事，他骗了我的钱。’问：‘他怎么骗的你钱？’答：‘想不起来了。那一段，我一片空白，想不起来。’未见幻觉、妄想等精神病症状。”分析说明载：“据现有资料，被鉴定人绳XX精神异常多年，主要表现关系妄想、嫉妒妄想、被害妄想等。长期在精神科门诊治疗，曾多次在精神病专科医院住院治疗，均诊断为精神分裂症。本次鉴定检查，被鉴定人意识清楚，接触较差，对检查欠配合，问及关于房屋买卖纠纷一事时，表现回避。未见幻觉、妄想等精神病性症状。综上所述，按照《中国精神病障碍分类诊断标准（第三版）》，被鉴定人诊断为精神分裂症。精神分裂症是一组以存在感知、思维、情感和行为等多方面障碍，精神活动不协调为特征的精神障碍，一般病程迁延。本案中，被鉴定人病程迁延，长期服抗精神病药物维持治疗。综合分析，受其所患精神障碍的影响，被鉴定人难以亲自实施诉讼行为，并通过自己的行为，行使诉讼权利和承担诉讼义务，其诉讼行为能力受限。”当事人对两份鉴定结论均予以认可，绳XX认为精神分裂症证明其没有民事行为能力，徐*认为，鉴定结论所载查体时绳XX故意回避，且鉴定结论注明无法确认绳XX在签订合同时无法辨认自己的行为，因此签订的合同应属有效。对于诉讼行为能力鉴定结论，仅能证明在本案审理过程中其对诉讼是否具有能力，与签订房屋买卖合同的行为能力没有关联性。链家公司认可徐*的意见。根据关于绳XX诉讼行为能力的鉴定意见及居委会对于绳XX近亲属情况的证明，本院指定本案中绳X作为绳XX的法定代理人，当事人均不持异议。绳XX花费鉴定费7500元。

徐*主张，在签订房屋买卖合同、定金协议及补充协议后，过了一段时间，绳XX一方说钱不够不买了，后来又说精神分裂症不买了，由于徐*需要卖房后再买房，而绳XX一直不支付房款，其于2013年1月30日发出房屋交易解除通知书（以下简称解除通知书）：“鉴于甲方（徐*）通过丙方（北京链**有限公司）向乙方（绳XX）出售座落于北京市朝阳区白家庄东里XX号楼XXXX值房屋，三方分别获共同签署了相应文件。由于一方违反了上述合同第七条第（二）款及补充该协议第四条第3款，从而构成乙方根本违约。现甲方完全依照合同条款规定，以书面形式通知乙方，解除北京市朝阳区白家庄东里XX号楼XXXX至买卖合同。并依照合同条款向乙方提出在15日内支付房屋总价的20%作为违约金。其中一方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，即乙方仍需向甲方支付242000元。本通知以一方在北京市存量房屋买卖合同中所填写的联系地址寄出挂号信或快递后两日即视为送达。”在解除通知书底部，有“此通知书已收到，孙*，2013-1-30”字样。徐*主张孙*系链**司工作人员。孙*于2013年2月2日出具书面证明：“（1）信封内装有《房屋交易解除通知书》（用于解除北京市朝阳区白家庄东里XX号楼XXXX至买售合同）；（2）《房屋交易解除通知书》于2013年2月2日发出；（3）收件人绳XX收件地址准确无误”。2013年2月2日，链**司向绳XX以快递形式寄出解除合同通知书，收件地址为“北京市朝阳区水碓子东里XX楼XXXX”，寄件结果显示“拒收”，链**司另以挂号信形式向绳XX邮寄解除通知书，投递结果亦显示为“拒收”。绳XX不认可收到上述解除通知书。

另，经当庭询问，绳XX表示在签订上述合同及协议前未就民事行为能力进行鉴定及通过法院予以认定。

上述事实，有鉴定报告、诊断证明、病历、房屋买卖合同、定金协议、补充协议、定金收讫证明、解除通知书及邮件详情单、社区居委会证明、指定监护人通知书及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点，是绳XX与徐*签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议是否无效，若有效，绳XX是否构成违约。绳XX主张无效的原因，系其在签订合同时不具有民事行为能力。绳XX在签订合同前，并未就其民事行为能力进行鉴定或通过法院特别程序宣告其为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。本案中，通过鉴定机构的鉴定，无法确认绳XX在2012年12月29日签订合同时的民事行为能力。综合本案的情况，本院认为，绳XX与徐*的房屋买卖合同及相关文件是通过房产中介机构居间签署的，作为处分房屋这种大额财产的行为，徐*在签订合同时理必会相对方的情况进行基本的了解，徐*表示绳XX在签订合同时并未有任何异常，在有房产中介机构的居间下仍然正常签署了房屋买卖合同及相关协议。同时，绳XX亦自己以现金形式支付了购房定金。鉴定查体过程也载明“未见精神病症状”，分析说明载明“2009年5月至2013年5月病情平稳，没有证据表明被鉴定人绳XX于2012年12月29日签订合同时受精神病性症状直接支配。”因此，本案中不能认定绳XX在签订房屋买卖合同及相关协议时，其没有民事行为能力或民事行为能力受限。故绳XX以在签订房屋买卖合同及相关协议时不具备民事行为能力而主张房屋买卖合同、定金协议及补充协议无效，本院不予支持。

双方当事人签订的房屋买卖合同、定金协议及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应予履行。现双方对于绳XX未支付剩余房款均不持异议，因此，徐*要求解除房屋买卖合同的请求于法有据，本院予以支持。徐*向绳XX的居住地址发出解除合同通知书，虽然绳XX拒收，但应视为解除合同通知已经到达。解除合同通知书虽仅写明解除房屋买卖合同，但其真实完整意思系解除双方的房屋买卖合同关系，而补充协议系双方房屋买卖合同关系不可分割的一部分，因此，徐*要求确认双方已经解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告证据上并未显示原告拒收的具体时间，本院考虑快递方式送达的合理时间，认定解除时间为2013年2月3日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于绳XX已经支付的定金，从双方的约定可知，该定金协议系对双方签订房屋买卖合同的约束，双方仅约定在不签订房屋买卖合同的情形下，适用定金罚则，现双方已经依约签订了房屋买卖合同，因此定金应予退还。就违约金，绳XX未按补充协议约定支付房款，构成违约。但徐**就绳XX违约造成的损失予以举证，绳XX亦就违约金标准提出抗辩，主张违约金约定过高，本院综合考虑绳XX的违约情形、过错程度，对违约金予以酌定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）绳XX与被告（反诉原告）徐*于二○一二年十二月二十九日签订的就购买北京市朝阳区白家庄东里XX号楼XXXX号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一三年二月三日解除；

二、被告（反诉原告）徐*于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）绳XX定金十万元；

三、原告（反诉被告）绳XX于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）徐*违约金十万元；

四、驳回原告（反诉被告）绳XX的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）徐*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）绳XX负担（已交纳）；反诉案件受理费3215元，由被告徐*负担（已交纳）；鉴定费7500元，由原告绳XX负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年二月十二日