付*与北京鼎**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人付*因与被上诉人北京鼎**有限公司（以下简称鼎嘉恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

鼎**公司在原审法院诉称：2007年10月29及次日，我公司与付*先后签订了《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，约定付*购买我公司开发的18-Ⅱ-1B房屋；总房款3887820元，付*应于2007年10月29日前付清首付款1557820元，于次日一次性支付剩余房款233万元；若因付*原因导致上述预售合同解除，付*应向我公司支付相当于总房款30%的违约金。上述协议签订后，付*至今未向我公司支付任何购房款，我公司已于2013年5月31日向其发出《解除合同通知函》，其已于2013年6月1日收到该函件。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求：1、确认我公司与付*于2007年10月29日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于2007年10月30日签订的《补充协议》已于2013年6月1日解除；2、确认我公司与付*于2007年10月签订的《赠与确认函》已于2013年6月1日解除；3、判令付*协助我公司办理《北京市商品房预售合同》网签的解除手续；4、判令付*向我公司支付违约金人民币1166346元；5、付*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

付*在原审法院辩称：我已经支付了大部分购房款，其余款项因双方存在其他纠纷一直处于协商过程，所以没有实际确认付款的最终结果，故我没有迟延付款，不同意解除合同，也不同意承担违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2007年10月29日，鼎**公司（出卖人）与付*（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：买受人购买18-Ⅱ-1B房屋（以下称涉诉房屋）；该商品房单价为每平方米21203.21元，总价款为3887820元；具体付款方式及期限的约定见附件五。该《预售合同》附件五”付款方式及期限的约定”约定：首付款1557820元（含已付定金零万元），买受人应于2007年10月29日前付清；剩余房价款233万元，买受人以商业按揭贷款方式支付；2007年11月8日前，买受人应将办理商业按揭贷款的全部申请文件、资料以及办理商业按揭贷款所需的费用全部交付给银行委托的办理商业按揭贷款的律师；若买受人未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、资料及相关费用、或未能按照约定期限向出卖人支付完毕应增加的首付款，则每迟延一日，买受人应向出卖人支付相当于申请商业按揭贷款金额的万分之二的违约金；若买受人延迟达到15日，则出卖人有权选择解除《预售合同》；出卖人解除合同的，按买受人与出卖人签署的补充协议关于因买受人原因导致合同解除的特别约定予以执行。该《预售合同》附件八补充协议约定：若因买受人解约或由于买受人的原因导致《预售合同》解除给出卖人造成的一切直接损失、间接损失及相关费用，买受人亦应予以赔偿并且买受人应当向出卖人支付相当于总房款30%的违约金；因买受人原因导致《预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的千分之五的赔偿金；买受人的有效送达地址以《预售合同》中写明的联系地址为准；买受人补留或变更其通讯地址的，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，该书面文件经出卖人签收确认后方为有效。

2007年10月30日，鼎**公司（出卖人）与付*（买受人）签订《补充协议》，约定将《预售合同》附件五”付款方式及期限的约定”约定的”首付款1557820元（含定金），买受人应于2007年10月29日前付清；剩余房价款233万元，买受人以商业按揭贷款方式支付”变更为”买受人于2007年10月30日将余下的房款计2330000元一次性支付给出卖人”。

2007年10月31日，付*与鼎**公司就上述《预售合同》完成网签手续。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，鼎**公司（合同甲方，赠与人）与付*（合同乙方，受赠人）签订了《赠与确认函》，约定：甲方自愿将《预售合同》中所购买房屋的配套空调系统、配套霍**职能家居系统及附送乙方所购浩思家园商品房相对应的地下一层房屋（使用权）、地下储物间1个及地下车位1个；无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行，本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行。

2013年5月30日，鼎**公司向付*发出《解除合同通知函》，邮寄地址为”北京市朝阳区1705”，联系电话为2802，主要内容为：双方签订《预售合同》及《补充协议》后，付*至今未能向该公司支付任何购房款，该函送达之日上述《预售合同》及《补充协议》解除，付*应尽快与该公司取得联系配合办理解除合同网签事宜，且依据《预售合同》附件八的约定向该公司支付违约金1166346元。2013年6月1日，付*之父付春*签收该函件。至今，鼎**公司未向付*交付涉诉房屋。

本次诉讼期间，付*被羁押于北京市朝阳区看守所。法院依法对其本人进行了询问，其陈述答辩意见如下：1、认可先后与鼎**公司签订了上述《预售合同》、《补充协议》及《赠与确认函》，并就《预售合同》完成了网签手续，但其以刷卡的方式支付了部分购房款，并折抵了部分购房款，故不存在迟延付款，不同意解除合同或支付违约金。2、折抵房款的经过为：成都**总公司（以下简称成**公司）、新基础投资控股有**（以下简称新**公司，后更名为至观投资有**，以下简称至观公司）及管理层分别持有鼎**公司的62%、33%和5%股权。同时，新**公司和付*分别持有北京红炫房地产经纪有**（以下简称红**公司）80%和20%的股权。因成**公司在北京的项目公司北京世纪润通房地**责任公司（以下简称世纪润通公司）在康都家园项目中欠付红**公司销售代理费用大概500万元，因此，红**公司与世纪润通公司达成协议，以欠款折抵鼎**公司开发的两套房产，即18-Ⅰ-1A（又称18号楼1单元101号，以下简称101号房屋）和18-Ⅱ-1B（又称18号楼2单元102号，即涉诉房屋），其中，101号房屋卖给了新**公司的法定代表人张**，涉诉房屋卖给了付*。欠款中大概有388万元用于折抵101号房屋的房款，剩余款项折抵涉诉房屋的房款。2007年10月30日，付*与鼎**公司签订《补充协议》意味着房款已经通过折抵的方式付清，但是折抵的房款具体分配给各公司的数额需要各公司之间的结算确定，确定后再通过签订协议、开具发票的方式彻底解决。2009年10月，付*自鼎**公司离职，其根据张**的安排支付了部分款项。因此，自签约之日至付*离职期间，无人向其提出支付房款一事。3、认可《解除合同通知函》的投递地址是其父母、丈夫及孩子居住地，但其本人自2011年以后经常在兴隆做投资项目，不经常回京，家人签收该函件后没有告知其本人；4、曾多次向鼎**公司催问交房事宜，但该公司均以没有算完账为由拖延。

本次诉讼期间，付*之委托代理人向法院提交了如下证据，以证实付*所述折抵、刷*支付房款的事实：证据1、公证书，内容为付*与新**公司委托的刘律师就股权转让及项目利益分配之间的协商的电子邮件。其中，刘律师发给付*的”协议书”约定”甲方（新**公司）支付乙方（付*）费用总计1000万元，该费用包括但不限于乙方在项目公司任职期间的项目收益奖励或分红、乙方放弃购买项目公司房屋经济补偿；乙方转让乙方持有红**司全部股权的股权转让价款以及股权溢价款、乙方股票补偿、乙方解除任职的所有补偿”；付*提出”甲方支付乙方费用总计1500万元”的方案；2、付*名下、招商银行账户5240110110682222明细（以下简称尾号2222账户），显示付*先后于2009年10月12日、同月22日和同月30日以刷*的方式向鼎**公司支付46万元、50万元（分两笔支付，分别为20万元和30万元）和50万元。对于上述证据，鼎**公司虽认可公证书的真实性，但认为电子邮件中所涉及的协议书当事人为新**公司而非鼎**公司，且新**公司无权处分鼎**公司的房屋；虽认可付*曾以刷*的方式付款至鼎**公司，但解释称相关付款行为系套现行为，即刷*后将鼎**公司购房客户交纳的现金取走。为此，鼎**公司提交了该公司相关记账凭证，显示购房客户姜**支付购房款50万元，付*于2009年10月12日刷*付款至鼎**公司的凭条2张（金额分别为4万元和46万元）粘贴于相应付款凭证、收据之后；购房客户李*、赵**先后交纳房款70万元，付*于2009年10月22日刷*付款至鼎**公司的凭条2张（金额为30万元和20万元）粘贴于相应记账凭证、收据之后；购房人苟*支付购房款100万元，付*于2009年10月30日刷*付款至鼎**公司的凭条50万元粘贴于相应付款凭证、收据之后。对于上述记账凭证，付*的委托代理人虽认可真实性，但不认可其关联性，表示由于付*本人正在羁押、无法核实，尊重本人对于刷*付款的用途的意见。

本案中，鼎**公司要求付*依照《预售合同》附件八补充协议之相关规定，向该公司支付总房款30%的违约金，并提交了与涉诉房屋同小区其他房屋的物业合同、物业费供暖费催交单以证明因付*未付房款、房屋不能交接给该公司造成了物业费、供暖费等损失。付*之委托代理人对上述物业合同、物业费供暖费催交单均不予认可，并提出违约金过高抗辩。

另，付*自述其先后于2005年中旬担任新**公司副总；同时担任红**司总经理，持有该公司20%股份；2006年10月至2007年5月，其担任新**公司副总，同时作为新**公司派员至鼎**公司担任副总，为此，将其持有的红**司20%股权转让给孙**；2007年6月1日至2009年10月底，担任鼎**公司总经理，同时任新**公司副总。对此，鼎**公司仅认可付*自2006年10月至2007年5月，担任该公司副总，自2007年6月至2009年10月，担任该公司总经理，不认可付*曾在新**公司任职。为核实鼎**公司、新**公司与红**司之间的关联关系，鼎**公司和付*提交了上述公司的工商信息查询，显示：鼎**公司成立于2002年2月6日，投资人为成**公司、新**公司和李**；2011年12月30日，投资人变更为新**公司和李**；2012年3月20日，投资人再次变更为至观公司、张**和赵会同。红**公司成立于2005年2月23日，投资人为新**公司和孙**。新**公司成立于2004年11月23日，投资人为张**和曹**，于2013年3月22日更名为至观公司。

上述事实，有双方当事人陈述、《预售合同》、《补充协议》、《赠与确认函》、《解除合同通知函》等证据材料在案佐证。

原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鼎**公司与付*签订的《预售合同》、《补充协议》和《赠与确认函》均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务之依据。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《预售合同》及《补充协议》的约定，付*应于2007年10月29日前向鼎**公司支付首付款，并于次日前向该公司支付剩余房款。付*虽自述通过以红**司享有的债权折抵购房款的方式支付了部分房款，但现有证据不能证明鼎**公司认可该支付方式。另，付*名下、尾号2222账户明细虽显示付*先后以刷卡的方式向鼎**公司支付共计146万元，但是由于上述款项的支付时间与上述《预售合同》及《补充协议》约定的付款时间间隔近两年，且鼎**公司认为上述付款行为与涉诉购房款之间不具有关联性，故法院对于付*已经部分付款的抗辩意见不予采信。在付*长期未能交纳涉诉购房款的情况下，鼎**公司向其发出《解除合同通知函》要求解除合同，具有事实和法律依据。尽管该《解除合同通知函》的邮寄地址为”北京市朝阳区广渠门外大街富力城B区6号楼1705”，与《预售合同》中付*留存的通讯地址”朝阳区广渠门外大街富力城A5楼”表述不完全一致，但收件人联系电话相同，且付*自认其父母、丈夫及孩子均在该邮寄地址居住，其本人亦未按照《预售合同》的约定变更通讯地址，故应视为该《解除合同通知函》已送达付*并发生解除上述《预售合同》和《补充协议》的效力。同时，根据《赠与确认函》中关于”无论任何原因造成的《合同》解除或终止履行，本赠与确认函作为《合同》的附件一并解除或终止履行”的约定，该《赠与确认函》亦已一并解除。相应地，付*应协助解除上述《预售合同》的网签手续。

如上所述，付*未能在约定期限内交纳购房款，应当依约承担违约责任。但现有证据不足以证明鼎**公司因付*的违约行为已经造成经济损失，故法院就违约金数额予以酌情调整。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京鼎**有限公司与付*于二○○七年十月二十九日签订的《北京市商品房预售合同》及双方于二○○七年十月三十日签订的《补充协议》已于二○一三年六月一日解除；二、确认北京鼎**有限公司与付*于二○○七年十月签订的《赠与确认函》已于二○一三年六月一日解除；三、付*于本判决生效后十日内协助北京鼎**有限公司办理解除上述《北京市商品房预售合同》网签手续；四、付*向北京鼎**有限公司支付违约金人民币十万元；五、驳回北京鼎**有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，付*不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回鼎**公司一审的全部诉讼请求。上诉理由为：1、付*已经通过折抵债权的方式支付了全部房款，现在已经不欠房款了；2、2007年10月30日，双方在付*没有支付首付款的情况下签订补充协议，并在付*没有支付余款的情况下进行网签，说明鼎**公司认可付*关于诉争房屋的购房款的支付方式；3、《协议书》等证据能够证明付*向鼎**公司额外支付了146万元尾款，鼎**公司所称付*刷卡是为了套现没有依据。

被上诉人辩称

鼎**公司对此答辩称：1、我公司不认可以折抵债权的方式支付房款，付*陈述的折抵事实不存在；2、付*刷信用卡146万，是2007年签订购房合同后两年左右刷的，是为了信用卡套现，跟本案房款没有关联性。我公司同意原审判决，不同意付*的上诉请求。

本院查明

本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：鼎**公司与付*先后签订了《预售合同》、《补充协议》以及《赠与确认函》，上述合同均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。付*作为买受人，负有依约支付购房款的合同义务。

付*主张其通过折抵债权的方式支付了购房款，但未能提交证据证明红**公司与成**公司之间债权债务关系的存在，且该债权债务系发生于成**公司与红**公司之间，与付*和鼎**公司之间的债权债务关系并非相同的主体，不能产生法定的抵消效果。付*亦未能提供证据证明鼎**公司对于以债权折抵房款的支付方式的认可，且其上诉所称已通过债权折抵的方式支付全部购房款的主张与其一审期间所作陈述不符，故对于付*所持其通过债权折抵的方式支付全部购房款的主张，本院不予采信。

依据《预售合同》附件五以及《补充协议》之约定，付*应于2007年10月29日支付首付款1557820元，剩余房款233万元应当于2007年10月30日一次性支付给鼎**公司。在上述约定的时间，付*未能支付相应款项，已构成违约。付*上诉主张，双方在付*未依约支付首付款的情况下签订《补充协议》以及进行网签的行为，应当视为鼎**公司对付*实际支付房款的方式的认可，付*未按约定时间付款不构成违约。但《补充协议》仅对于剩余房款的支付方式对《预售合同》进行了变更，并未改变《预售合同》关于违约责任的约定，在鼎**公司能够依约追究付*违约责任的情况下，鼎**公司与付*签订《补充协议》的行为并不足以证明其公司认可了付*的实际付款方式。

关于付*主张其刷*支付购房款146万元的问题，本院认为，该三笔款项的支付时间与签订购房合同的时间相隔两年，且付*没有提供证据证明该三笔款项与本案涉诉房屋之间的关联性。此外，《协议书》的内容亦未明确其中涉及的购房合同指向本案的涉诉房屋，故对于付*主张其曾刷*支付购房款146万元的事实主张，本院不予采信。在付*长期未支付购房款的情况下，鼎**公司解除《预售合同》及《补充协议》符合合同约定及法律规定，一审法院对此所作认定正确，本院予以维持。

综上，付*的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四万七千一百七十九元，由北京鼎**有限公司负担一万四千三百九十七元（已交纳七千六百四十九元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由付*负担三万二千七百八十二元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四万七千一百七十九元，由付*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日