王**等与张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、田野因与被上诉人张*及原审第三人北京链**有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第19696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年9月，张*起诉至原审法院称：2015年5月16日，我与王**、田野通过链**司签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等合同，约定由王**、田野将其位于通州区××1701号房屋（以下简称1701号房屋），建筑面积为62.64平方米，总价款人民币146万元。合同签订后，我按约定支付了5万元定金，并且双方在建委办理其网签手续。但是后来房价上涨，王**、田野以各种理由不予履行合同，无奈之下诉至法院要求：1.王**、田野继续履行与我签订的房屋买卖合同、补充协议及房屋交易保障服务合同等约定义务，包括解除抵押、给付房款、交付房屋、配合办理过户、共同前往相关机构办理申请贷款手续，在2015年11月30日交付房屋；2.王**、田野支付我自2015年9月1日起至实际履行合同之日止的违约金，按照每日总房款的万分之五计算；3.诉讼费由王**、田野承担。

一审被告辩称

王**、田野在原审法院辩称：在整个合同履行过程中，我方不存在任何主观恶意和行为，因新的购房政策的原因所致，本案应依据情势变迁的规定，如果合同继续履行，我方将在通州区无法再购房屋，且将会给我方造成巨大的经济损失，况且从2015年5月16日签订合同至现在已经过了半年多，我方仅收到了张*5万元定金，而对张*来说仅支付了5万元定金，没有任何损失，同时我方的房屋在我方不知情的情况下被进行了网签，同时根据双方签订的补充协议第四条第四款规定，如果因为新政导致合同不能履行的，双方互不追究任何责任，故依据事实和合同依据，我方不存在违约，且双方的合同已经不具备继续履行的条件。

链**司在原审法院述称：如果双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议、网签协议，我方不持异议，如果双方继续履行合同，我方继续配合。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年5月16日，王**（出卖人）与张*（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并分别作为甲方、乙方与丙方链**司（居间方）签订《补充协议》，约定张*购买王**名下的1701号房屋，房屋建筑面积62.64平方米，总价款146万元。其中《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1.定金：乙方于2015年5月16日向甲方支付定金人民币伍万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2.还款解押：甲方应于同年8月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年9月1日前办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于2015年9月1日前将第一笔首付款人民币肆拾万元整（不含已支付定金伍万元）以非建委资金监管的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于2015年9月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年11月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。7.物业交割：甲乙双方应当在2015年11月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条“税费的承担”条款约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条“违约责任”条款约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日作为甲方的王**、乙方的张*及丙方的链**司还签订了《居间服务合同》，其中约定乙方向丙方支付居间代理费32120元并于签订本合同当日支付给链**司。上述合同签订当日，张*向王**支付定金2万元，并于同年5月24日再向王**支付定金3万元。田野出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意王**出售1701号房屋。此外，合同签订当日，王**、张*作为委托人、链**司作为受托人签订了《网上签约授权委托书》，委托事项内容为“委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理上述房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限：自本授权委托书签发之日起至上述事项办理完结之日止”。2015年7月24日，链**司协助王**与张*就1701号房屋办理网上签约手续，网签合同编号为：××。2015年8月25日，王**、田野向张*、链**司等发出《解除合同通知书》，内容为“2015年5月16日，出卖人王**与买受人张*、北京链**有限公司、北京**有限公司就坐落于通州区××1701号（所有权证号为：京房权证通字××号）房屋买卖一事签订了《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》。由于在上述文件签订之后，2015年8月14日北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区联合发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法（2015）12号文件），依据该政策文件的相关规定，王**与张*、北京链**有限公司、北京**有限公司之间签订的一系列关于房屋买卖的合同发生重大变化，致使合同无法按照原计划履行。现为避免双方损失的继续扩大、保护双方的合法权益，特通知贵方解除《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等一系列文件，请贵方在接到本通知后3日内予以回复，否则视为同意解除上述一系列文件”。

另查，张*符合北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合出台的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》的规定，可以购买1套通州区商品住房。

在本案审理过程中，王**向法院提交上海**银行明细清单一份，证明已经将解押款项存入银行，但因为限购政策出台，故其没有履行还贷义务，并称该银行账户属于贷款银行账户。此外，王**向法院提交录音光盘一份，并称曾与张*的母亲就不再履行合同事宜进行过沟通，且通州区限购新政出台当天就与链**司沟通不再继续履行合同事宜，但链**司依然办理了网签。张*坚持要求继续履行合同，并称如果王**不配合办理银行贷款手续，其可以一次性支付剩余房款给王**，并向法院提交了中**银行账户余额打印清单，该账户显示2015年11月20日张*名下存款余额为1410029.12元。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据本案查明的事实，张*与王**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，王**、田野擅自发出《解约合同通知书》导致合同逾期履行，构成违约。北**建委及通州区政府联合出台住房限购政策，在性质上具有公共政策的性质。双方当事人已在政策出台前办理了网签手续，新的住房限购政策并未对涉案房屋买卖合同继续履行造成影响，合同仍具备继续履行的条件。而在新的住房限购政策下，王**无法另行购买房屋并非涉案房屋买卖合同解除的条件，亦不符合法律规定的情形，故王**的意见法院不予采纳。张*明确表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明。综上所述，张*要求继续履行合同的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。张*同意一次性将剩余房款给付王**，对此法院不持异议。对张*要求迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，应对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加守约方购房的成本，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院依法酌减违约方按照日万分之一支付迟延履行违约金。

据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、张*与王**、田野继续履行双方于二〇一五年五月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王**协助张*代为清偿王**与上海浦东**司北京分行签订的《个人购房借款（综合）合同》（合同编号为××）项下的借款本息，并协助张*办理上述房屋抵押登记注销手续，于判决生效之日起十五日内执行清；三、张*于判决前项所述抵押权消灭之日起七日内将尚欠王**的购房款人民币一百四十万元（不含物业交割保证金人民币一万元）扣除其代王**还贷款本息后的余额支付给王**；四、王**、田野于判决第二项所述抵押权消灭之日起七日内协助张*办理完毕位于北京市通州区××一七○一号房屋的产权过户登记手续，由此产生的税费由张*负担；五、王**、田野向张*交付位于北京市通州区××一七○一号房屋，于判决生效之日起三十日内执行清；六、王**支付张*自二〇一五年十二月一日起至张*取得上述房屋所有权证之日止以人民币一百四十六万元为基数并按日万分之一标准计算的违约金，于判决生效之日起三十日内执行清；七、驳回张*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，王**、田野不服原判，上诉至本院称：双方合同约定张*应于2015年9月1日前将第一笔首付款40万元以非建委资金监管的方式支付给我们，但张*未按合同约定履行支付房款义务，已构成根本违约，我方有权不履行合同；我方与张*均未签署网签合同，网签合同并未生效；依据情势变更的法律规定，我方与张*签订合同后通州区出台了房产新政，我方有权解除合同并无需承担违约责任。故请求撤销原审判决，改判驳回张*的原审全部诉讼请求或发回重审。张*、链**司同意原审判决。

判决后，张*亦曾向本院提出上诉，后又于2016年1月25日提出撤诉申请，二审庭审中其表示同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院在此予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、购房资格核验结果打印单、房屋所有权证书、《配偶（共有权人）同意出售证明》、《网上签约授权委托书》、结婚证、收条、《解除合同通知书》、银行账户打印单等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：张*在原审判决后提出上诉，后于2016年1月25日自愿撤回上诉，其申请撤回上诉，符合有关法律规定，本院予以准许。

依据双方当事人的诉辩主张以及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：双方之间的房屋买卖合同应否继续履行。

王**、田野上诉主张依据情势变更原则，其有权主张解除合同。关于情势变更原则的规范基础，见于《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，上述条款规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。通州区住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对部分房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，但在本案中，上述限购政策实施前，双方之间的房屋买卖合同已经签订并且办理了网签手续，购房人张*亦具备在通州区购房的资质，双方继续履行合同不存在现实障碍。对于王**、田野而言，依据现有情况，其在出售涉案房屋后无法再行在通州区购买商品房，不可避免对其利益造成一定影响，但房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，对王**、田野亦是如此，并且上述限购政策并不影响其在通州区另购其他性质的房屋或在通州区以外的北京市其他地区购房，特别是在本案中其二人并未提交充分证据证明其与张*缔结涉案房屋买卖合同的目的在于在通州区另购住房，故王**、田野依据情势变更原则主张解除合同缺乏事实及法律依据。综合上述论述，原审判决判决双方继续履行房屋买卖合同，并依据具体情况确定双方继续履行合同的内容、期限及方式均无不当，本院予以维持。王**、田野在不享有法定及约定解除权的情况下发出《解除合同通知书》，导致合同逾期履行，已经构成违约，应当依据合同约定向张*支付违约金，原审综合本案实际履行情况、当事人的过错程度等，酌情确定违约金标准，亦无不妥。

王**、田野上诉提出张*未按合同约定于2015年9月1日前支付首付款40万元，构成根本违约，并据此主张其有权不履行合同。首先，其原审过程中并未提出该项抗辩主张。其次，其于2015年8月25日向张*发送书面通知，要求解除合同，即明确表示不再履行合同，在此情形下张*暂未支付首付款不应视为违约，王*、田野以此为由拒绝继续履行合同的上诉主张不能成立。

综上，王**、田野的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费17940元，由王**、田野共同负担（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费17940元，由王**、田野共同负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日