北京通**有限公司与姜**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京通**有限公司（以下简称原告）诉被告姜**（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人曹**，被告的委托代理人姜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2009年12月20日与原告签订《房屋租赁合同》，承租了北京市通州区司*小区十五号楼×号的地下室一间，合同期限自2010年1月1日至2015年12月31日止，年租金1200元。合同约定：承租人不得私自拆改，不得转租、转让，逾期未交租金或违规拆改，出租方有权收回房屋并追究承租人的经济责任。然而被告承租房屋后，租金只交到2013年12月，以后再未交过租金。2013年12月原告上级单位通州区国**管理公司下发金**（2013）48号通知，要求按照上级文件要求，彻底清理地下空间，不得住人。同时，2014年通州区人民政府决定对司*小区的房屋进行行政征收，租赁物地下室就在此次征收范围内，客观上也不能继续出租。故诉至法院，要求：1、判令解除双方的房屋租赁协议；2、判令被告立即腾退其承租的北京市通州区司*小区15号楼×号地下室一间；3、判令被告向原告支付2014年1月1日至2014年12月31日的实际使用费（比照租金）960元；4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，不同意解除原被告之间的房屋租赁协议，因租赁合同还没有到期。在原告给予合理补偿前提下同意腾退。其次，租金不同意给付。因我提前给过原告租金，原告不收取。我承租房屋期间，原告就给我停水停电了。2014年8月左右，司空小区整体开始拆迁，在拆迁的时候对于我方有影响的。此外，在4月20日左右，我家的空调、洗衣机全被砸了。

本院查明

经审理查明：2002年7月5日，北京市通州区人民政府作出《关于市属中小型企业资产划转的决定》，该决定载明：根据市政办函（2002）45号和京经中小（2002）79号文件及北京市通州区政府和市经委各集团控股公司所签协议精神，经北京市通州区人民政府研究决定，将市属北**材厂整建制划转到通州区政府所属的北京**管理公司。该决定还载明其他内容。2004年6月15日，北京**管理公司通盛达（2004）11号文件载明：根据京经中小（2002）79号文件，经北京**管理公司经理办公会研究决定，将市属破产企业的非经营性资产的管理权交由北京通**有限公司接管，接收北**材厂非经营性资产包括司空小区15号楼。

2009年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于通州区司空小区15号楼地下室一间（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁期限为五年，即从2010年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为1200元，付款方式为签订协议之日交一年房租，其余房租于每年1月5日之前交纳；乙方按期足额交纳租金及其他费用，并保证房屋及附属设施的完整，不得私自拆改，服从出租方及各级主管部门的管理，未经出租方同意不得私自转租、转让，乙方逾期未交纳租金或违规拆改房屋，经查实，甲方有权收回房屋并追究乙方经济责任。该协议还约定了其他内容。协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用。

庭审中，被告认可其承租的房屋为北京市通州区司*小区15号楼×号地下室一间，并称司*小区因被征收于2014年8月左右拆迁，已经不具备生活条件；其租金交付到2013年12月。

庭审中，被告称其向原告交付租金，原告不收取；租房期间，原告给其停水停电；但被告未提供任何证据对上述主张予以佐证。

庭审中，经本院释明，被告称就涉案房屋的装饰装修费用在本案不申请评估鉴定，保留权利另诉。

上述事实，有《房屋租赁协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同生效后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告未依照合同约定的时间交纳房屋租金，构成违约。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。鉴于原、被告之间的合作基础已经破坏、合同实际履行的情况以及被告的违约情节，现原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退房屋给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。

合同生效后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告应依照合同约定交纳房屋租金。原告要求被告比照租金支付实际使用费，该实际使用费并未高于原告应支付的租金，根据合同实际履行的情况，本院对于原告此项诉求予以支持。被告主张原告不收取其交付的租金以及租房期间原告停水停电，被告对于上述主张未提供证据予以证明，本院对此不予采信。经法院释明，被告在庭审中表示就涉案房屋的装饰装修损失不在本案一并处理，保留权利另诉，故本院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告北京通**有限公司与被告姜**于二〇〇九年十二月二十日签订的《房屋租赁协议》；

二、被告姜**将坐落于北京市通州区司空小区十五号楼×号地下室一间腾退给原告北京通**有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；

三、被告姜**给付原告北京通**有限公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的房屋实际使用费九百六十元，于本判决生效之日起十五日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十元，由被告姜**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年八月十一日